(조세금융신문=이정욱 기자) 윤석열 정부 5년간 270만호 주택 공급 계획을 담은 정부의 첫 주택공급 방안이 지난 달 16일 발표됐다.

윤 대통령의 선거공약인 ‘250만호 공급+α’의 청사진이 공개된 것이다. 서울은 50만호 이외에 수도권 158만호, 수요가 많은 지방 대도시에 52만호 등을 공급한다는 방침이다.

지난 정부에 이어 윤 정부는 주택 수요에 대해 중점을 둔 모양새다. 다만 일각에선 270호의 공급물량은 숫자놀이에 불과하다는 지적이 일고 있다. 문재인 정부가 공급물량(257만호)과 별 차이가 없다는 것.

이에 대해 윤 정부는 큰 틀에 대해서 발표하고 이후 9월과 10월에 계획이 완성되는 대로 정책을 하나씩 꺼내겠다고 했다. 심교언 주택공급 혁신위 민간대표는 이날 관계부처 합동 발표장에서 기자들에게 “소규모로 정책이 완성된 곳이 있다”고 9월부터 윤 정부의 공급대책의 방향성을 보여줄 수 있다는 뉘앙스로 언급했다.

이번 방안은 ▲도심공급 확대 ▲주거환경 혁신 및 안정 강화 ▲공급시차 단축 ▲주거사다리 복원 ▲주택품질 제고 등 크게 5가지 전략으로 나뉜다.

우선 도심내 내집 마련 기회를 확대할 방침이다. 원희룡 장관은 억눌린 도심 정비사업에 대해 “전국 22만호, 서울에만 10만호 이상 정비구역 신규 지정해 공급 대폭 확대할 것”이라며 “이를 위해 현재 구조 안정성 비중이 과거 20%에서 50%까지 지나치게 높아져 있는 부분을 합리적으로 조정할 것”이라고 설명했다.

정부는 앞으로 2023년부터 5년 동안 지자체와의 협력 강화를 통해 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

세부적인 계획은 ▲서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호 ▲경기·인천에서는 역세권과 노후 주거지 등에 4만호 ▲지방은 광역시 쇠퇴구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번에 가장 주목할 부분은 ‘민간정비사업의 투명성’을 강화한다는 것”이라며 “민간주도(중심)의 주택공급을 확대하겠다는 지난 대선공약부터의 정책기조를 감안하면 꼭 필요한 사안”이라고 설명했다.

이어 “다만 이번 내용은 공공중심으로 밀어붙이겠다던 종전의 정책을 수정한 정도로 받아들여야 한다”라며 “무리한 부분이라고 지적되던 일부 제도의 문제점을 보완하고, 적절한 인센티브를 부여하겠다는 게 골자다”라고 덧붙였다.

정부는 10월부터 속도감 있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수해 LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.

지역별로는 서울에 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호가 공급되고, 지방은 광역·특별자치시에 52만호 등 총 112만호가 공급된다.

사업유형별로는 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등으로 52만호가 공급되고 3기 신도시 등 공공택지에 88만호가 공급된다. 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업으로도 130만호가 공급된다.

먼저 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축 부담금의 감면 방안이 9월에 공개된다. 또 재건축 안전진단 기준도 재건축을 더 쉽게 할 수 있도록 평가항목 조정 등의 개선안이 연내 발표된다.

법령 개정이 필요한 재건축부담금(재건축초과이익환수제) 문제는 야당과의 협의를 거쳐 올가을 정기국회에서 법령을 개정하겠다는 것. 이 문제에 대해 이 연구위원은 “재초환 등은 정비사업을 억제하기 위해서 도입된 제도”라며 “이 때문에 지금처럼 민간정비사업을 활성화하겠다는 상황에서는 제도의 개선이 필수적이다”고 말했다.

이어 “이미 헌재가 재초환을 합헌으로 판결했기에, 재초환 자체를 폐지하는 것보다는 실제로 적용되는 부담금의 정도를 조정하는 것이 현실적인 접근이다”고 주장했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 재초환 규제완화책으로 회자되고 있는 것은 재초환 부과 시 재건축사업의 개시시점이 추진위원회 승인일에서 조합설립인가 시점으로 변경되고 장기보유 1가구 1주택자에 대해 입법적 배려가 물망에 오르고 있다”고 설명했다.

함 랩장은 “다만 다주택자나 재초환 부과금액이 상당한 고가아파트 밀집지에서는 부담금 완화 수위에 대한 민감도가 예민한 편”이라며 “부동산 경기와 주택가격, 지역별 여건 등을 반영해 조합원 1인당 재건축초과이익 기준금액(1억원)을 더 높이자는 요구가 나올 수 있다”고 부연했다.

특히 재초환법 개정은 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다.

아울러 정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브는 주거지역은 물론 준공업지역에서도 받게 된다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공공임대로 기부채납해야 한다.

이와 함께 현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업의 한계를 극복하기 위해 민간도심복합사업 유형도 신설된다.

이를 통해 신탁·리츠(REITs, 부동산투자회사) 등 민간이 주체가 돼 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다. 이 경우 용적률은 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 ‘도시혁신계획구역’을 신설해 적용하는 방안이 검토된다.

신규택지는 5년간 수도권을 중심으로 88만호분이 공급된다. 구체적으로 보면 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 선정해 발표하고 내년 이후에는 시장 상황을 고려해 순차적으로 선정해 발표한다.

신규택지는 직주근접 등을 고려해 선정하며 철도역 인근의 경우 반경 300~1000m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역 접근성에 따라 개발밀도를 높이는 ‘컴팩트 시티 콘셉트로 개발한다.

택지조성 속도를 높이기 위해 공공주택지구 지정 시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거치면 공공기관 예비타당성조사를 면제해준다.

경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립해 추진한다.

함 랩장은 “분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시의 정비사업 계획의 밑그림이 2024년 공개될 예정”이라며 “1기 신도시는 약 30만호의 주택 연한이 이미 30년에 가까워지자 노후화로 인한 정비사업에 소구가 상당했다”고 말했다.

이 연구위원은 “비슷한 시기에 대량으로 공급된 아파트가 많은 지역이다 보니, 꼭 필요한 사안이다”며 “굳이 기간을 짧게 잡아 결론을 내지 않아도 무방하다”고 말했다.

이 밖에 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입된다. 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다.

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