(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 올해 부동산 시장은 침체기의 시작을 알렸다는 평가가 나오고 있다.

금리 인상으로 대출 이자 부담이 증가하자 거래가 실종됐고 하루가 다르게 집값은 내려가기 시작했다. 이에 따라 일부 지역에서는 깡통 전세와 역전세 등의 문제가 발생하기도 했다.

집값 하락으로 급매물이 거래되자 일부 대단지에서는 동네 집값을 해친다는 이유로 급매물 거래자에게 보복성 발언과 행동을 하는 등 사회적인 문제로까지 대두되기도 했다. 단순한 부동산 시장의 하락을 넘어 전체적인 경기 흐름이 어려워지면서 어두운 전망이 나오고 있다.

‘금리’ 변수

2023년에는 금리대출입주 물량 주목해야 한다. 먼저 금리 변수가 있겠다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 이끌 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 하게 된다.

따라서 급격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에서 약세장으로, 한발 더 나아가 침체의 늪으로까지 빠지게 만든 주된 요인으로 말해도 과언이 아닐 정도로 치명적이다. 문제는 전 세계 금리 시장에 절대적으로 영향을 미치는 미국 연방준비제도(Fed연준)가 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 당분간 금리 인상을 이어갈 예정이라고 천명했고, 한국은행 역시 여기에 동조해 움직일 가능성이 높기 때문이다.

다만 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾고 있고, 정부 역시 국내 부동산 시장 침체가 경기 불황을 확산시킬까 노심초사하고 있는 만큼 2023년 하반기에는 금리 동결 내지 인하로 방향을 틀지 않을까 전망된다. 따라서 금리가 급등세를 멈추고 동결 내지 하락세로 전환된다면 부동산 시장 역시 서서히 반등을 모색하리라 예상된다.

‘대출과 세금 규제’ 변수

다음으로 대출과 세금 규제 변수가 있다. 전통적으로 이들은 부동산 수요를 자극할 수 있는 강력한 변수로 꼽힌다. 정부 입장에서 보면, 부동산 시장 과열되면 대출 규제를 강화해 시장으로 자금이 유입되는 것을 줄일 수 있는 반면, 부동산 시장 냉각되면 대출 규제를 완화해 시장을 활성화할 수 있다.

이와 관련, 최근 정부의 정책 기조는 부동산 시장의 안정적 회복(연착륙)을 기대하면서 규제 완화로 방향을 굳힌 듯하다. 그동안 규제의 대상인 다주택자에게도 취득세 및 양도소득세 중과 족쇄를 풀어주고, 임대사업자등록 시 혜택 복원 및 주택담보대출까지 허용할 방침이다. 다만 고금리 여파가 해소되지 않는 한 시장의 빠른 회복은 결코 쉽지 않을 것으로 보인다.

아파트 ‘입주 물량’이 관건

마지막으로 입주 물량 변수가 있다. 통상 재화의 가격은 공급과 수요가 만나는 점에서 형성된다. 주택 시장의 경우 공급량은 분양 물량과 입주 물량으로 나뉘는데, 이 중 아파트 가격에 실질적으로 영향을 미치는 것은 단연코 입주 물량이다. 지난 수년간 지역 구분 없이 아파트 가격이 급등하면서 상대적으로 택지가 풍부했던 지방 및 수도권 외곽을 중심으로 건설사들의 분양 물량이 급증했고, 분양 시점에서 2~3년이 지나면 입주 물량은 가시화된다.

‘과잉 공급에 앞에 장사 없다’라는 부동산 격언이 있다. 입주 물량이 일시에 몰리면 역전세난으로 전세가격이 급락하고, 이로 인한 아파트 가격은 하락은 필수적이다. 그렇다면 2023년 새해에 수요자들은 어떻게 대처해야 할까. 부동산 유형별로 살펴보기로 하자.

2023년 계묘년(癸卯年) 부동산 유형별 투자 전략

▲유형별 투자 전략 ①아파트

먼저 아파트의 경우 실수요자인지, 가수요자인지에 따라 투자 전략을 달리할 필요가 있겠다. 무주택 실수요자라면 청약통장을 활용해 시세보다 저렴하고 직주근접이 가능한 도심지 역세권을 노리되 현금이 풍부하지 않다면 중도금 대출이 가능한지(현행 12억원 이하 가능)를 확인해야 한다.

한편 이른바 ‘상급지 갈아타기’를 원하는 1주택 실수요자라면 급매물을 노리되 새해에는 1주택자에게도 기회가 주어지는 청약제도 개편이 예정되어 있으므로 당첨을 노려보는 것도 좋아 보인다. 반면 가수요자인 다주택자의 경우 상대적으로 투자에 신중을 기하되 정부의 임대사업자등록 혜택의 복원을 지켜본 뒤 급매물을 노리고 움직였으면 한다.

▲유형별 투자 전략 ②오피스텔, 지식산업센터

다음으로 오피스텔이나 지식산업센터(아파트형공장)의 경우 임대수익을 목적으로 하는지, 아니면 매각차익을 목적으로 하는지에 따라 조금 달리 접근할 필요가 있겠다. 만일 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다.

고금리 시대에 임대수익은 고사하고 대출이자 감당도 버겁기 때문이다. 한편 매각차익을 노리는 경우라면 공급사의 자금난으로 시세보다 10~20% 이상 할인된 신축을 노리되 향후 임대를 고려해 젊은 직장인이나 신혼부부 등이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지를 확인해야 한다.

▲유형별 투자 전략 ③상가

상가의 경우 실사용 목적이 아닌 임대수익을 목적으로 하는 것은 그다지 바람직하지 않다. 서울 및 수도권의 임대수익률이 3%대를 넘어서기 쉽지 않고, 코로나19 사태 및 경기 불황 여파로 제때 임대료를 지불할 수 있는 우량임차인을 찾기도 어렵기 때문이다.

특히 신도시나 택지개발지구 내 신규 분양 상가의 경우 높은 분양가 논란 외 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하기에 보다 신중한 접근이 요구된다. 끝으로 토지 투자의 경우 환금성에 매우 취약한 만큼 반드시 5~10년 이상의 장기투자를 염두하고 여유자금으로 접근하길 권한다. 불확실한 개발정보를 제공하면서 매입을 권유하는 기획 부동산업체를 통한 매입은 반드시 피해야 한다.

▲유형별 투자 전략 ④토지

토지에 투자할 때 체크해야 할 핵심 사항으로는 현장답사가 선행돼야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 유무, 경사도, 정확한 시세 파악 등이 필수적이다. 아울러 평소 정부 정책 및 인프라 개발정보(도로 및 철도 개설 등 건설정보)에도 많은 관심을 가져야 하겠다.

지난해 국내 부동산 시장은 그야말로 ‘롤러코스터’를 방불케 했는데 상반기까지만 해도 집값 급등 추세가 이어지는 듯했지만 거듭된 금리 인상으로 부동산 시장 열기는 어느 때보다 빠르게 식었고 하반기에는 유례없는 ‘거래 절벽’에 부딪혔다.

올해 부동산 시장은 하락론이 대세를 이루는 가운데 부동산 시장 연착륙을 위한 정부의 규제 완화가 어느 정도까지 ‘약발’이 먹히느냐가 변수가 될 전망이다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
(전)네이버 부동산 상담위원
(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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