(조세금융신문=고승주 기자) 일반인들은 주택을 사고팔면서 부동산 투자를 했다. 집값은 비싸고, 집값이 잘 오를 지역의 물량은 한정돼 있었고 수익과 리스크가 온전히 개인의 부담이었다. 다른 영역에서는 소위 ‘꾼’들이 사업을 했다. 택지를 분양받아 PF로 돈을 끌어모아 분양수익을 내는 구조가 주를 이루었다. 이 가운데 ‘먹는 놈만 먹는’ 또는 ‘떼일 놈이 떼이는’ 어두운 부분이 있었다.

리스크가 큰 또는 꾼들만 하는 어두운 부동산 시장을 밝은 공모시장으로 끌어내려는 시도가 블록체인 업계에서 벌어지고 있다. 법무법인 태평양과 세종텔레콤이 8일 개최한 부동산 STO 에 대한 웨비나에서 그 실마리를 찾아본다.

이용자 입장에서의 부동산 STO(증권화 토큰)는 쉽다.

부동산 STO는 더 많은 사람들을, 공개적으로 부동산 투자에 참여하고 거래하게 하는 수단(플랫폼)이다.

우리가 반도체 투자를 위해 혼자 반도체 회사를 통째로 살 필요가 없듯이 부동산도 마찬가지다.

예를 들어 부산의 갑 빌딩의 수익에 3명이 투자하고, 3명 중 A는 10억, B, C는 각 5억을 투자했다고 치자. 그럼 STO 회사(이 경우 비브릭)는 빌딩 수익권을 20만 브릭으로 환산해 A에게 10만 브릭, B, C는 5만 브릭씩 나눠준다. 1브릭 당 만원이다.

그런데 A가 급전이 필요해 10만 브릭 가운데 5만 브릭을 판다고 치자.

A는 부동산 STO 플랫폼에 팔고 싶다고 올리고, 이걸 사려는 투자자가 나오면 서로 흥정을 통해 팔면 된다. 이 거래가는 시세가 되고, 갑 빌딩 브릭의 가격 내지 투자수익성을 좌지우지 하는 지표가 된다.

세종텔레콤이 부산 특구지역에서 추진하는 부동산 STO사업은 부동산 수익을 쪼개서(수익증권화)해 브릭 단위(토큰화)로 사고파는(P2P거래) 시장을 플랫폼화한 것이다. P2P는 온라인에서 개인들이 가격을 흥정해서 사고파는 온라인 상 시장을 말한다.

토큰화-거래과정에 블록체인을 접목한 이유는 이러한 거래구조를 만들기 용이해서 썼을 뿐이다. 토큰에 NFT(대체불가토큰) 기술을 접목한 것은 토큰의 위변조를 막기 위한 장치다. 우리가 휴대폰을 쓰기 위해 복잡한 전자기학을 알 필요가 없듯이 이용자 입장에서 알 필요는 없다.

기억해야 할 점은 부동산 STO가 꾼들의 영역, 부동산을 온라인 플랫폼에 끌어 올려 적은 돈(최소단위 1만원)으로도 투명하게 주식투자하듯이 투자할 수 있게 했고, 이는 부동산 투자 접근성을 대폭 낮춘다는  것 정도다.

◇ 첫 관문은 전자등록

다만, 이건 이용자의 관점이고 구현자들의 입장에서는 아직 난제다.

각국의 금융시장이 규제와 제한의 범벅인 이유는 심심해서가 아니다. 돈을 다루는 일은 온갖 권리가 업무가 뒤성켜 있고, 이로 인해 무수한 다툼이 발생 가능하기에 다소 멀리 가더라도 다툼의 근본을 막기 위한 노력이 바로 금융규제다.

그런데 부동산 STO를 추진하는 비브릭의 모 회사 세종텔레콤에서는 아직 금융규제에서 얽힌 실타래를 완전하게 풀지 못한 상태이다.

이날 웨비나에서 세종텔레콤 신성장사업본부 박효진 부사장이 강조한 것 또한 법령정비 필요성이었다.

세종텔레콤이 마주한 첫 번째 관문은 전자증권법이었는데, 모든 증권은 한국예탁결제원(이하 예결원)에 맡겨야 한다. 다른 데는 안 된다.

예결원이 있는 이유는 편하고 안전해서다. 예결원이 없다면 각 금융사는 소유자가 바뀔 때마다 매번 증권실물을 들고다니며 옮겨야 한다. 그래서 일단 모든 증권은 예결원에 맡겨두고, 각 금융사는 거래가 있을 때마다 명의와 거래내용만 새로 기록하면 끝이다. 또 다른 사람이 갖는 게 아니라 공공기관이라서 믿고 맡길만 하다. 예결원은 그 자체로 증권대체결제 역할을 한다.

전자증권들도 매한가지인데 세종텔레콤이 구현하는 부동산 STO는 증권의 전자등록과 관련해 약간 다른 방식을 제안했다.

블록체인 특성상 거래당사자, 거래업무 참여자들이 각각 분산기록(분산원장)되며, 각 브릭(토큰)은 그 원본성을 모두 인정받는다. 세종레콤은 처음에는 예결원 전자등록없이도 블록체인 분산원장을 통한 전자등록도 인정해달라고 했다.

세종텔레콤은 방법은 달라도 결과(전자등록의 목적달성)는 같지 않느냐고 제안했지만, 법무부와 금융위는 받아들이지 않았다. 세종텔레콤 말이 맞다해도 예결원을 전자등록없이 가는 건 대단히 예외적인 상황이며, 별도의 법이 없는 한 규제특례대상도 아니라는 말을 덧붙였다.

세종텔레콤은 예결원 전자등록과 분산원장 기록 둘 다 하겠다는 것으로 갔는데, 여기서 두 번째 관문에 부딪혔다.

◇ STO의 핵은 ‘증권의 자유로운 토큰화’

세종텔레콤의 비브릭 프로젝트를 2년여간 컨설팅해온 박종백 태평양 변호사가 고민하던 주제는 과연 부동산 등 펀드 수익증권을 토큰화하고 이를 파는 것이 가능하냐는 것이었다.

펀드 수익증권을 토큰화할 때 자본시장법상 특례를 주어서 허용하면 좋겠지만, 쉽지는 않은 주제다. 각 펀드 수익권을 토큰으로 쪼개 브릭화했다는 것은 각 권리를 사고파는 것을 권장하고 허용하는 구조인데 편하다고 도입했다가 사달이 날 수 있기에 여러모로 고민할 거리가 많다.

박 변호사는 전자증권의 경우 예결원(전자등록기관)이 아닌 블록체인 거래플랫폼을 전자등록기관으로 인정하는 것 자체는 가능하다고 진단했다. 기술중립성상 블록체인이 안 된다는 규정도 일단은 없다.

해외의 경우 독일은 유한조합이 보유한 선박의 지분을 이더리움 기반 토큰, 비브릭이 브릭 단위로 거라핸다면 여기는 이더리움 단위로 거래하는 구조를 취하고 있다.

스위스는 토큰을 비안가등록증권으로 발행하는 것을 허용하고, 증권화될 수 있는 모든 권리를 토큰의 기초자산으로 삼을 수 있게 했다. 분산원장거래소도 설치했다.

일본은 1종 유가증권의 토큰발행할 수 있게 했고, 이 범위에는 자산유동화증권 사채권이 포함된다.

박 변호사는 이와 관련해 부동산펀드 수익증권의 토큰화, 부동산 말고 다른 자산의 펀드도 토큰화, 나아가 기초자산없는 토큰 형태의 다양한 투자계약증권 허용, 증권형 토큰의 공모요건 완화 등 사실상 증권시장의 토큰화, 거래공모 요건 완화 필요성이 있다고 보았다.

또한 자본시장법상 증권의 토큰화 근거법령, 증권형 토큰의 거래플랫폼 설립근거, 디지털 대체결제기관을 허용해 예결원 없이도 증권의 전자등록을 할 수 있도록 할 필요가 있다고 강조했다. 전자증권법상 하나의 카테고리로 인정하는 것은 이미 전자적 방법은 범위 방법을 제한하지 않으니까 가능하다고도 덧붙였다.

한편, 양당 대선후보들은 모두 STO를 허용하는 방향의 주장을 하고 있다. 다만, 이것을 제도화하고 구현화하는 것은 쉽지 않다. 간편한 아이디어라도 실행에 있어 다양한 부작용이 있을 수 있으며 규제당국자들은 편의로 포장된 지뢰가 없는지 꼼꼼하게 살피고 있다.

이명호 예결원 사장은 지난 2월 23일 신년 기자간담회에서 증권형 토큰(STO) 플랫폼 로드맵 마련과 국내 주식 소수 단위 거래지원 시스템을 구축하겠다고 밝혔다.

올해 6월까지 가상자산의 제도적 수용 방향 연구 용역(입법 지원), 11월까지 STO 플랫폼 구축 로드맵, 국내 주식 소수 단위 거래지원 시스템은 9월 정식 오픈이 목표다.

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