(조세금융신문=오종원 한국재무포럼 연구소장·회계사)

‘1세대 1주택 비과세요건’에 대하여 잘못 알고 있는 경우를 필자는 의외로 많이 보게 되는 듯 하다.

1세대 1주택 비과세규정은 전국민이 알아야 할 세금상식이라 할 것이다.

현재 1주택을 보유한 경우뿐 아니라 향후 1주택을 취득하려는 독자들의 경우에도 실제 거주요건 등을 구비하여야만 비과세요건을 충족할 수 있는바 아래의 내용을 숙지하시기 바란다.

1. 1세대 1주택 판정의 기준일(국심2003광2313)

매매계약후 양도일 이전에 ‘1세대 1주택에 해당하는 당해 주택’을 멸실한 경우에는 양도계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세요건을 판정한다.

2.양도자가 소득세법상 ‘거주자’일 것. 

1세대 1주택 비과세는 양도당시 소득세법상 ‘거주자’에 해당하여야 한다. 따라서 양도당시 비거주자인 상태라면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다(일부 예외 있음).
*필자주: ‘거주자’란 국내에 주소가 있거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말함.

3. 1세대가 보유한 주택이 ‘양도대상이 되는 주택을 포함’하여 1주택이어야 할 것.

‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소(또는 거소)에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 

따라서 ‘본인,배우자,자녀1, 자녀2’로 구성된 4인 가족이 동일한 주민등록상의 주소지에서 같이 생활한다면 ‘양도당시 4인 가족이 소유한 주택’이 ‘1채’이어야 함을 원칙으로 한다(일부 예외 있음).
*필자주: 위장이혼의 경우에도 실질적으로 생계를 같이 하는 경우라면 ‘동일한 세대’로 봄에 유의하여야 할 것이다.

4. 1세대 1주택 비과세 판정시 ‘세대를 달리 구성하는 부부’의 동일세대 여부

법률상 혼인관계를 유지하는 남편과 아내가 지방발령으로 주민등록상의 주소지가 다른 경우라 할지라도 ‘부부’는 ‘동일세대’로 본다.

5. ‘오피스텔’을 보유시의 1주택 해당여부

본인 명의의 아파트(A주택) 1채와 오피스텔 1채를 보유한 경우라면 과연 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 여부에 관하여 유의하여야 할 사항이 있다. 현행 세법은 공부상 오피스텔이라 할지라도 ‘임대차계약이 된 임차인이 사업자등록이 되지 않은 주거용으로 사용하는 경우’라면 ‘주택’으로 간주한다. 따라서 상기 사례의 경우 본인은 ‘2주택 보유자’에 해당한다.

 6. 1세대를 구성하는 본인과 자녀가 각각 1주택을 보유한 경우의 비과세 판정

본인 명의의 아파트(A주택)에서 같이 생활하는 ‘30세미만의 자녀 명의로’별도의 주거용오피스텔(B주택)을 취득하여 보유하는 경우라면 차후 과세관청으로부터 ‘자녀와의 실질적인 경제적 생계여부에 따라’ 동일세대로 보아 1세대가 2주택을 보유한 것으로 볼 소지도 있다.

7. 대학교 입학으로 인하여 ‘세대분리된 자녀’가 아르바이트 등을 통하여 최저생계비 정도의 소득을 유지하는 경우의 ‘독립적인 세대’ 인정여부

부모가 자녀의 등록금 등을 실질적으로 부담하는 등 여러 정황으로 볼 때 자녀의 경제적 독립이 입증되지 않으면 ‘아버지의 세대원’으로 볼 소지도   있는바 유의하여야 한다.

8. 건강(의료)보험 피부양자 자격 취득을 위한 주민등록상의 동일세대 구성원의 독립세대 인정여부

시골에서 유족연금소득으로 ‘독립적인 생계를 유지하는’ 모친에 대하여 의료보험상 피부양자 자격 취득을 위하여 자녀와 동일세대로 전입된 경우라면 ‘본인(자녀)과 모친’은 동일 세대로 보지 아니한다.

9. ‘아파트분양권’의 1주택 포함여부(2021년 핵심 개정사항)

2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세 판정시 ‘2021.1.1.이후 취득한 분양권’을 주택수에 포함한다. 따라서 서울 소재 1주택(A주택)을 보유한 거주자가 2021.1.1.이후 본인 명의로 아파트분양권을 취득한 이후 A주택을 처분하는 경우라면 ‘1세대 1주택  비과세대상’이 아니라는 의미이다. 

[프로필] 오종원 한국재무포럼(kf-2.org) 연구소장
 회계사(taxpert@chol.com)

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