(조세금융신문=이재홍 세무사) 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례는 2022년 2월 15일에 신설되어 2021년 12월 20일 이후 상생임대차계약을 체결하는 분부터 적용한다.

다만, 2022년 ‘6.21 부동산대책’으로 「소득세법 시행령」 제155조의3이 개정되어 상생임대주택 요건이 완화되었고, 혜택은 확대되었으며, 적용기한은 연장되었다. 개정된 내용은 2021년 12월 20일 이후 상생임대차계약을 체결하는 분부터 소급하여 적용된다.

1. 상생임대주택의 요건

① 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약(해당 주택을 취득하기 전 체결된 계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 경우는 제외) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고, 2년 이상 임대한 주택이어야 한다.

이때 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

② 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자로 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용된다. 개정 전에는 임대개시 당시 1세대 1주택자를 요건으로 했으나 해당 요건은 폐지되었다. 따라서 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수 있으나 양도 시점에 상생임대주택이 1세대 1주택인 경우에 그 특례가 적용된다.

③ 임대개시 당시 주택의 가액에 상관없이 적용된다. 개정 전에는 임대개시 당시 기준시가 9억원 이하인 주택에 한하여 적용했으나 해당 요건은 폐지되었다.

④ 직전 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 주택이어야 한다.

⑤ 2024년 12월 31일까지 상생임대차 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 적용한다. 개정 전에는 2022년 12월 31일까지였으나 그 적용시기가 2년 연장되었다.

2. 직전 임대차계약의 범위

직전 임대차계약은 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미하며, 주택 매수 시 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 제외한다. 따라서 임차인이 있는 주택을 구입하면서 임대차계약을 승계받은 경우 승계받은 임대차계약이 끝나고 새로이 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약이 되며, 그 다음 계약이 상생임대차계약이 될 수 있다.

또 주택 취득 후 신규로 체결한 계약은 직전 계약이 없어 상생임대차 계약이 될 수 없으며 그 다음 계약이 상생임대차계약이 될 수 있다.

3. 특례 내용

1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 2년간 실제 거주한 것으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

① 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택의 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다.

② 임대주택사업자의 거주주택 비과세특례에서 거주주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제1호에서 2년 이상 거주한 주택을 말하는데 2년 거주를 인정한다.

③ 1세대 1주택의 장기보유특별공제율 표2(보유기간×4% + 거주기간×4%)를 적용받기 위한 요건인 「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 거주기간 2년의 제한을 받지 않는다. 다만, 표2의 공제율을 적용할 것인지의 판단시에만 2년 거주한 것으로 본다는 내용으로 장기보유특별공제액 계산시 거주기간은 실제 거주기간만으로 계산한다.

4. 전세 및 월세 상호 전환시 인상율 계산

상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준 [ ① 연 10%와 ② 기준금리(22.7.13 현재 연 2.25%) + 연 2% 중 낮은 비율]에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. 렌트홈(www.renthome.go.kr)에 들어가 계산하여 체크해야 실수를 줄일 수 있다.

5. 기타 주의할 사항(기획재정부 2022.6.23. 10문 10답 참조)

① 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 동일할 필요가 없다.

② 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있어도 가능하다, 즉, 두 계약 사이에 공백이 없이 계속하여 유지될 필요는 없다.

③ 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정된다.

④ 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있다.

⑤ 임대주택이 다가구주택일 경우 하나의 매매단위로 양도하고자 하는 경우에는 상생임대주택으로 인정받기 위해 모든 호와 상생임대차계약을 체결하여야 한다. 다만, 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생임대차계약 체결여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

⑥ 직전임대차계약의 의무임대기간(1년 6개월) 및 상생임대차계약의 의무임대기간(2년)은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판단한다. 1년을 계약하였으나 묵시적 갱신(「주택임대차보호법」 제6조)등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년을 임대한 경우도 인정된다.

6. 적용시기

2021년 12월 20일~2024년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 계약금을 실제 지급받은 사실이 확인되는 경우 적용된다.

7. 적용신청

상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

[프로필] 이재홍 세무사

이재홍세무사사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

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