(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 정비사업의 공적자금조달 방법

정비사업(재개발·재건축사업 등)을 추진하는 경우 조합에서는 사업추진단계별로 생각보다 많은 자금이 소요된다. 그 중에서 조합운영비도 필요하지만 그보다 중요한 것은 건설자금이나 이주비용으로 원활하게 조달되지 못하면 사업이 지연되고 비용이 증가하여 어려움을 겪게 된다.

특히, 정비사업 조합들은 지금까지 건설사의 지급보증 형태로 자금을 조달해 왔으나 공적 주택금융보증을 이용하는 방법도 있다. 즉, HF(한국주택금융공사 이하 HF)와 HUG(주택도시보증공사 이하 HUG)를 이용하는 방법이다. HF는 건설자금보증과 개량자금보증을 해주고 있는데 건설자금보증에는 건축자금보증과 재개발정비사업 자금대출보증이 있고, 개량자금보증에는 개량자금보증과 리모델링 자금보증이 있다.

또한 HUG에서도 HF와 같은 방법으로 건설자금보증과 개량자금보증을 해주고 있는데 건설자금보증에는 소규모주택 정비사업자금을 비롯하여 정비사업 자금대출보증(이주비·부담금·사업비), 리모델링 자금보증, 단독주택 품질보증, 단독주택 준공보증 등을 해주고 있다.

그리고 개량자금보증에는 행위허가를 득한 리모델링사업, 이주비보증(종전 토지 및 건축물 평가액의 70% 이내), 부담금보증(조합원 부담금의 70% 이내), 사업비보증(단위사업 총 사업비의 50% 이내) 등을 해주고 있다. 조합이 일정요건만 갖추면 이 두 보증기관을 이용하여 자금을 조달하면 저리융자가 가능하고 공적보증이므로 안전한 사업을 추진할 수 있다.

윤석열 정부의 주택공급정책과 HUG

윤석열 정부는 후보시절 주택공급 250만호 공급을 약속했다. 그 중에서 안전진단 기준 합리화, 재건축초과이익 부담금 완화, 분양가상한제 합리화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등 재개발·재건축사업을 통하여 공급물량 20~30%를 확대하는 등 47만호(수도권에 30.5만호)를 공급하겠다고 약속을 했다.

특히, 도심 복합개발 혁신지구제도 도입과 도심 역세권, 준공업지역 복합개발 등 도심 역세권복합개발로 20만호(수도권 13만호), 기반시설 설치, 용적률 인센티브와 인·허가 절차 간소화 등을 통해 소규모주택공급을 촉진하여 10만호(수도권 6.5만호) 등 총 77만호를 기존도시에서 공급하겠다는 것이다.

이러한 계획 목표를 달성하기 위해서는 정비사업의 자금조달을 지원하고 있는 HF와 HUG의 역할이 그 어느 때보다도 중요한 시점이다. 특히, HF를 비롯한 HUG의 PF대출상품(보증서 담보)은 기금을 통하여 저금리 대출이 가능하고, 각종 금융기관 취급 수수료도 면제되어 수분양자 및 사업자에게는 매우 필요한 제도다. 그러므로 국가의 공적주택공급의 확대 측면에서 공적 보증제도 확대는 매우 필요한 시기다.

HUG 보증지원 업무와 한계

HUG의 설립 목적은 “국민의 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시기금을 효율적으로 운용·관리함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다”고 되어 있다.

그래서 업무의 범위도 주택에 대한 분양보증, 임대보증금보증, 조합주택시공보증 등 보증업무와 전세보증금반환보증, 모기지보증 등 정부정책 지원을 위한 보증업무 그리고 공유형모기지 수탁 등 국가 및 지방자치단체가 위탁하는 업무로 주택도시기금의 효율적인 운용 및 관리를 통해 경영혁신을 이루고 한발 앞선 주거정책시행으로 서민주거안정을 이끌어 간다는 방향성도 제시하고 있다. 이렇게 많은 업무 중 재개발·재건축정비사업의 보증업무도 지원하고 있다.

조합의 보증 업무는 관리처분계획 인가를 득한 경우에만 신청이 가능하고 인가취소처분 소송이 진행 중이면 보증서 발급이 거절될 수 있다. 또한 대출 금융기관 선정 여부에 따라서 보증심사가 지연되는 경우도 있다.

특히, 재개발·재건축·리모델링정비사업의 공적 보증기구 역할은 현재 HUG에서만 하고 있어 HUG 보증을 필요로 하는 다수의 정비사업조합은 선택의 폭도 없지만 최근 심사가 지연되어 보증서 발급까지는 평균 3~4개월 이상 시간이 소요된다고 한다.

이로 인해 금리가 가파르게 오르는 추세에 있는 현 상황에서 조합이 정상적으로 자금조달을 하지 못하면 이주·철거가 지연되고 이로 인하여 향후 금융비용이 과다하게 발생할 여지가 있다. 또한 HUG는 이주비 대출보증으로 종전 토지 및 건축물 평가액의 70%까지 보증을 해주지만 규제지역에서는 LTV 제한으로 실제 조합원이 사용할 수 있는 이주비의 규모는 종전 자산가치의 40~50% 수준이 일반적이다.

문재인 정부 당시 주택가격의 상승은 물론 전월세 가격이 급등하면서 급등한 가격을 고려할 때 규제지역에 적어진 이주비 대출액은 현실적으로 조합원들이 이주를 원활하게 하지 못하게 하는 사례도 있다. 그래서 조합측에서는 부족한 자금을 융통하기 위하여 HUG의 후순위 동의를 받아 제3금융기관으로부터 추가 대출을 받으려고 할 때 후순위 동의가 쉽지 않아 불만의 목소리가 커지고 있다.

왜? HUG인가?

정비사업 조합에서는 사업추진 과정에 막대한 사업비와 이주비가 소요되는데 HUG의 보증을 받아 진행하고자 하는 중요한 몇 가지 이유가 있다.

첫째, HUG의 보증방식으로 대규모 사업자금을 차입하는 것이 상대적으로 일반 PF대출보다 금융비용이 저렴하고 둘째, 사업의 안정성을 국가 공적기관으로부터 답보 받을 수 있어 수분양자(조합원) 및 일반분양자들에게 안전하게 사업을 추진할 수 있다는 확신과 신뢰를 줄 수 있으며 셋째, 국가에서는 주택의 공적 공급이라는 중요한 이유와 명분을 달성할 수 있다.

그런데 다주택자, 법인, 저신용자, 재개발사업의 경우 1+1 소유자들은 사실상 HUG의 이주비 보증이 거절되어 사업추진에 차질을 빚거나 이주비가 부족한 탓에 처음 계획한 이주 일정을 맞추지 못하고 이주·철거가 지연되는 경우도 있다.

이에 일부 조합과 시공사는 HUG의 후순위 동의를 받아 사업 촉진비 명목으로 추가적인 이주비를 조달하여 진행한다. 하지만 최근 HUG의 후순위 동의 거부라는 입장을 밝히면서 사업장들이 자금조달의 문제로 애로를 겪고 있다.

HUG의 후순위 동의란? HUG에서 이주비와 사업비 보증을 받은 조합은 HUG와 조합, 해당 금융기관, 시공사 간의 4자 표준약정을 체결하게 되는데 조합이 특정 목적을 위해 후순위대출을 실행할 때 선순위자인 HUG의 동의를 받아야 하는 것을 말한다.

HUG의 후순위 동의 거부

최근 일부 조합은 이러한 HUG 동의 과정이 불가능하여 HUG의 동의 없이 추가 사업비를 조달하기 위해서 제3의 금융기관(증권사 등)과 여러 방안을 모색 중이며 이 경우 금융기관은 HUG 동의 없이 추가 정비사업비를 조달하는 명목(Risk Hedge)으로 고금리의 상품을 제안하는 경우도 있다.

때문에 가능한 한 조기에 이주·철거를 진행하고자 하는 정비사업 조합은 고금리, 향후 문제의 소지(향후 HUG가 해당 사실을 인지하여 문제를 제기할 경우 최악의 경우 보증취소라는 Penalty를 부과할 수 있음)가 발생할 수 있는 금융상품에 노출될 수밖에 없다.

또 이러한 허점(혹은 어려움)을 잘 알고 있는 시공사들은 수주전략으로 촉진비지원이라는 명목으로 그동안 조합원 이주비 지원(LTV 초과 및 이주비 대출 불가자) 조건을 내세우는 경우가 많았으며 시공사의 신용공여를 통해 적절한 금리로 필요한 자금을 조합에 지원하여 적기에 이주·철거를 진행시켰다. 그러나 최근에는 이러한 HUG의 우회대출에 대한 동의 불가 움직임에 자칫 조합과 맺은 약속을 지키지 못하여 분쟁이 발생할 소지도 안고 있다.

규제 완화가 공급혁신이다

정부의 대출규제 강화와 금리인상에 따른 시장상황 악화는 정비사업 추진에 악재로 작용하고 있어 사업추진의 돌파구가 마련되어야 할 때다. 특히, 자금조달과 관련된 문제들은 조합 스스로가 해결할 수 있는 문제들이 아니므로 정부차원애서 적극적 지원이 필요하다.

이러한 차원에서 정부는 이주비용 대출보증 기관과 규모를 확대할 필요가 있으며, HUG의 후순위 동의 문제에 대해서도 전향적인 입장정리가 필요하다. 예를 들면 HUG의 후순위 동의를 답보로 합법적 이주 촉진비를 조달할 경우 HUG가 해당 사업장의 후순위 동의 여부를 판단하기 위해서 추가심사 후 판단하겠지만 심사상의 문제가 없는 조합 및 사업장은 시장에서 안전하고 적절한 금리로써 사업비를 조달할 수 있게 해야 한다.

즉, 공기업인 HUG(혹은 그 외 다른 공적기관)가 사업성을 답보하고 조달 금리를 시장경쟁에 맡기면 해당 차주(혹은 조합)는 경쟁을 통해 적절한 금리를 취할 수 있을 것으로 판단된다. 물론, 필요한 경우 HUG는 이러한 방법으로 조달된 추가 사업비가 실제 이주를 위해 정상적으로 실행되었는지 확인, 감독하면 될 것이다.

아울러 주택공급 확대를 위해서 정비사업 대상지의 저소득층 이주비, 이주비 보증 제한자(다주택자, 법인, 저신용자, 1+1)등의 대출규제 완화방안을 모색할 필요가 있다. 사실 이주비 보증 제한자들 때문에 전체 사업이 지연되고 차질을 빚으면서 비용증가로 이어지는 것은 조합측은 물론, 국가적 낭비가 될 수 있기 때문이다.

또한 HUG의 업무과중은 물론 독점적 폐해를 막기 위해서도 또 다른 공적기관에서 보증업무를 시행할 수 있도록 고려할 때가 되었다고 본다. 이럴 경우 경쟁에 따른 보증료 인하 및 국민 편익 증진에 기여할 수 있을 것이다. 물론, 금리가 오르고 부동산시장이 어려워지고 있지만 이럴수록 국가와 국민을 위한 규제 완화는 필요하다. 이제 시작한 윤석열 정부의 성공! 주택공급 혁신은 바로 규제완화부터 실행되어야 한다.

[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

(현)한국부동산융복합학회 회장

(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

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