(조세금융신문=고승주 기자) 부동산 과세의 진짜 문제는 주택이 아니라 과도한 토지 세금 혜택이라는 정책제언이 나왔다.

구재이 한국납세자권리연구소장은 19일 한국조세정책학회 세미나에서 토지과세 정상화를 위해 토지분 종합부동세 과세시 면시기준을 종합합산토지의 경우 5억원에서 3억원, 별도합산 과세최저한은 80억원에서 40억원 또는 10억원 선으로 조정해야 한다고 강조했다.

구 소장은 최근 주택의 과다보유에 대한 합산 누진과세체계는 입법개선되어 과세기반과 보유세비중이 넓혀졌으나, 부동산의 원류인 토지는 낮은 세율과 높은 면세점으로 형평과세가 되지않고 부동산 종합과세체계를 제대로 활용 못 하고 있다고 지적했다.

이어 한국의 토지가액은 8767조원으로 GDP대비 4.6배(2019, 한국은행)로 주요 선진국보다 2배 이상 높지만, 보유세는 낮다며 부유세 개념으로 확장해 보편적 복지재원으로 활용할 필요가 있다고 덧붙였다.

주택에 가려 잘 논의되지는 않지만 토지 과세는 한국 부동산 세금의 매우 굵직한 이슈다.

종합합산토지는 5억원까지 비과세, 분리과세토지는 종부세 계산시 별도 저세율을 적용받는데 별도합산토지의 경우 무려 80억원까지 세금을 면제해주고 있다.

제도 도입 당시에는 토지 비중이 종합합산 53.0%, 별도합산 18.2%, 분리과세 28.8%였었는데 2005~2016년 사이 종합합산토지는 6.1%p 줄고, 분리과세토지는 6.4%p 늘었다.

조세의 소득재분배 기능을 위해 누진과세하는 것이 필요하며, 부동소득과 자산의 불평등과 양극화가 갈수록 심각하므로 누진과세가 가능한 토지분 종부세는 부유세, 국토보유세 등 개념까지 확장가능하므로, 소득에 대한 누진적 추가과세인 사회보장세와 함께 보편적 복재재정의 양대축으로 활용 가능하다고 전했다.

이를 위해서는 현재 현저히 낮은 토지별 세율을 대폭 인상하고, 면세점을 공공용도 등 최소한으로 제한할 필요가 있다고 설명했다.

구 소장은 종부세 종합별도합산 등 토지 획기적 과세강화하는 경우 부유세, 국토보유세 등 개념처럼 별도의 조세를 신설하는 것보다 재정확보 효과크고 세원 추가확보 가능하므로 토지 종부세 면세범위 축소, 분리과세의 별도합산 등 전환을 통한 과세대상 확대를 통한 보유과세 정상화가 가능하다고 강조했다.

토지 종부세 면세점을 줄이고, 2008년 이전으로 세율을 원상복귀시킬 경우 연간 약 4조원 이상의 종부세 추가세입이 가능하며, 토지소유 합산과세 종부세를 부유세 또는 국토보유세 개념으로 확장할 경우 최소조정안 세수의 3~5배 수준인 약 12~20조원에 달하는 추가세입이 가능하고 이에 비례해 양도세도 하향 조정할 수 있다고 전했다.

◇ 현실에 맞는 실질과세 방안

구 소장은 이밖에 복지 재정확충을 위한 차기정부의 조세 정책으로 다양한 개선 방향을 제시했다.

중장기적 부동산과세 전략을 짤 수 있는 정부내 부동산 조세정책 전담조직 및 사회적 합의기구 설치를 고려할 필요하고, 부동산 조세정책은 주거복지, 주거정의, 형평과세 목표로 정책 집행이 필요하다고 전했다.

국민 주거안정과 보유세 현실화에 따른 거래세 조정 로드맵을 만들어 ‘보유세는 강화 또는 현실화하고 거래세는 완화’라는 정책방향을 유지할 수 있도록 하고, 종부세 과세기준을 공시가격에서 미국 재산세 과세기준인 ‘취득가액 + 물가상승률’로 과세기준액(과표)를 전환할 것을 제안했다.

봉급생활자 등 비사업자도 재산세, 종부세 납부액 중 일정액을 종합소득에서 소득공제하는 방안, 다주택자 주택수에 따른 세율 적용시 양도세, 취득세처럼 인별 아닌 세대별 판단하는 방안, 종부세의 전국합산과세 성질을 감안해 5년 또는 10년 등 일정기간 실거주 1주택에 대하여는 종부세 과세대상에서 합산배제(과세제외)하는 방안을 제시했다.

양도소득세의 경우 자본이득세로 전환해 자본이득에 대한 명확한 과세체계를 정립, 자본이득에 대한 체계적인 과세를 구축할 필요가 있다고 전했다. 자본이득세의 틀을 만들면 추후 금융투자소득, 상속세와도 통합 조정이 가능하다고 덧붙였다.

다주택자에 대한 불합리한 중과세 구조를 고쳐 일시적2주택, 상속주택 소수지분자, 수도권외 농어촌 저가주택, 구성원 거주 비영리법인주택 등 ‘명목상의 다주택자’를 다주택 중과세대상에서 제외할 필요가 있으며, 다주택 종부세강화에 따른 양도세 일시적 경감이 필요하다고 밝혔다.

1세대1주택 양도소득세 비과세의 경우 조정대상지역이 아닌 경우도 최소 2년 이상 거주요건은 필수적 요건화하고, 비과세 양도차익에 5억원 수준의 공제한도를 도입하며, 부동산을 상속증여한 경우 낮은 공시가격으로 세금이 축소되는 것을 막기 위해 사후적 감정평가제도 또는 공시가격을 적용하는 경우 공정시장가격환산율을 도입해 시가과세 원칙을 제대로 운용할 수 있도록 하는 것이 중요하다고 전했다.

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