(조세금융신문=고승주 기자) 윤석열 당선인 인수위원회에서 조만간 다주택자 중과세 조치를 가액 기준으로 바꾸는 조치에 착수할 전망이다.

2018년 기준 3700억원이었던 다주택자법인의 주택종부세가 2021년 4조9000억원(정부 추정치)까지 솟구친 데 따른 반작용이다.

윤 당선인 대선공약집에는 주택 수 과세기준을 보유가액 과세로 바꾼다는 간략한 내용만 들어 있을 뿐 구체적인 안이 나와 있지 않다.

이에 대해 인별합산과세 기준인 종부세를 재산세처럼 물건별 과세로 취급하겠다는 것인지, 순자산가액으로 바꾸겠다는 것인지, 갭투자나 초고가 1주택자에 대해서는 어떻게 할 것인지, 토지 종부세는 어떻게 할 것인지 등에 대해 의문이 뒤따르고 있다.

◇ 공시가격도 문제, 순자산가액도 문제

재산세는 개인이 보유한 각 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 반면 종합부동산세는 ‘종합’이란 말이 의미하는 것처럼 개인이 보유한 부동산을 합산해 매긴다.

재산세는 물건과세, 종부세는 합산과세로 분류되는 셈이다.

종부세는 합산과세이긴 하지만 유형과세이기도 했다. 집을 얼마어치 가지고 있느냐가 아니라 몇 채가 가지고 있느냐를 기준으로 과세를 했다. 이 때문에 서울에 15억, 지방에 3억 두 채 가지고 있는 사람이 서울에 30억 한 채 가지고 있는 사람보다 세금을 더 많이 낸다.

윤 당선인은 이를 가액기준으로 맞추겠다고 밝혔는데, 내용이 구체적이지 않다.

다만 가액이란 글자에 맞춰 추정하면, 재산세처럼 물건별 과세를 하거나 전체 보유 부동산의 가액을 전부 더해서 부과할 수 있다.

이 가액이 총자산에서 빚(대출)을 뺀 순자산가액이라면 골치가 아파진다.

기재부나 국세청 실무자들은 이미 근로장려금을 할 때 고려해봤는데 도저히 순자산을 정확하게 파악할 수 없었다고 토로한다.

개인의 빚은 은행을 이용하겠지만, 은행도 1금융권, 2~3금융권도 있다. 그 외에도 사채도 있다. 돈에 꼬리표가 달린 것은 아니기에 집을 살 때 빌린 돈을 가지고 전액 집 사는 데 쓴 건지 억대 명품 시계 사는데 쓴 건지 알 수 없다.

모 교수는 어렵기는 하지만, 대법원 등기 시 자료 등을 활용할 때 순자산을 구하는 것은 가능하다고 제안했지만, 정부 실무자들이 고개를 갸웃거린다.

한 국세청 관계자는 일일이 개인의 주택 관련 빚이 얼마인지 검증할 행정력이 없고, 과세에 허점이 생길 가능성이 작지 않다고 전했다. 사실상 신고하는 것을 그대로 믿고 과세하고 한 두명 정도 잡히면 추징을 하는 구조로 가야 한다는 것인데 그러면 아는 사람, 운 좋은 사람은 빠져나가고, 성실한 국민들만 세금을 납부하는 구조로 갈 가능성이 커진다는 것이다.

재산가액 2억원 미만 등이 수급권을 갖는 근로장려금은 재산에서 부채를 빼서 계산하지 않는다. 정부관계자들 사이에서는 순자산만 기준으로 하면 부모에게 빌린 돈으로 20억 전셋집을 사는 부잣집 자녀의 알바생도 근로장려금을 받게 되는 것도 허용하게 될 수 있다는 지적이 나온다.

순자산과세의 문제는 갭투자에서도 나타난다. 모 세무사는 순자산을 기준 과세를 하면, 같은 1억원 순자산이라고 해도 주택 대출금이 한쪽은 5000만원, 다른 한쪽은 20억이라고 한다면 1억5000만원짜리 집에 사는 사람과 21억원인 사람과 동일하게 세금을 매기는 게 된다고 전했다. 이것을 ‘공정한 세금’이라고 부를 수 있는지는 모르겠다고 전했다.

재산세처럼 공시가격을 기준으로 보유세를 구성하는 경우 과세 자체는 용이하다. 관건은 어느 정도 누진체계를 만드느냐다.

종부세 역풍으로 당선된 윤 당선인으로서는 누진체계를 갖추더라도 현재보다 낮은 수준의 누진구조를 만들 가능성이 높다. 윤석열 인수위 기획조정분과를 맡은 추경호 국민의힘 의원도 부동산 중과세에 대단히 부정적인 인물이다.

다만, 종부세를 재산세에 그대로 편입시키면 지자제간 빈익빈 부익부가 커질 수밖에 없다. 현재 종부세는 세금 수입을 나눠 가난한 지자체에 우선적으로 준다.

중앙정부에서 내려주는 지방 교부금이란 게 있지만, 지방세수 비중이 전체 세금수입의 30%가 안 되는 상황에서 지자체 입장에서 종부세 세수는 놓치기 어려운 이유다.

종부세를 소멸시키고, 재산세만 남기는 것도 순탄치는 않다.

종부세 비난 여론 등으로 수립된 이명박 정부에서도 당시 일각에서 종부세 폐지를 해야 한다는 목소리가 있었지만, 공제만 늘렸을 뿐 폐지는 하지 않았다. 종부세로 도서산간농촌 지자체를 지원하는데 진보보수 어느쪽이나 이러한 지역들을 고정 지지층으로 갖고 있다. 그러한 지자체에서는 1억원, 5억원도 급한 돈이 될 수 있다.

◇ 상가 건물주, 특혜와 양극화

“개인주택은 아무리 잘받아도 기본공제가 11억인데, 저기 강남 센트럴시티 상가나 그런 곳들은 80억원이 공제에요. 한 번 찾아보세요. 이건 정말 심각한 거죠(모 전직 고위공무원).”

상가 보유자들은 어지간한 재벌급이 아닌 이상 종부세를 내지 않는다. 상가에 포함된 부속토지(별도합산토지)의 공시지가가 80억원이 넘어야 과세대상이기 때문이다.

지난해 8월 경제정의실천시민연합(경실련)과 당시 정의당 의원인 심상정 전 대선후보의 공동기자회견에서는 지난 2017년부터 2021년 5월까지 1000억원 이상 거래 상가 물건 113건을 종부세 최고세율로 계산한 결과 보유세를 765억원이라고 분석했다.

반면, 같은 가액 규모를 주택으로 환산하여 주택 종부세 최고세율(1주택자 기준)을 매긴 결과 보유세는 5858억원이라고 발표했다. 무려 7.7배 수준이다.

1주택의 경우 최고세율이 3.0%인 반면 상가는 0.7%이기 때문이다.

1주택의 경우 최고세율이 3.0%라도 장기보유특별공제, 거주공제, 고령자 공제 등 다양한 명목으로 세금을 깎아주고는 있지만, 상가 종부세는 세금을 매기는 문턱 자체가 합산 공시지가 80억원으로 상당히 높고, 정작 과세를 하더라도 최고세율이 0.7%로 높다고 할 수 있는 수치는 아니다.

이에 대해 사회시민단체, 정치권 일각, 그리고 전직 고위관료들조차도 양극화 측면에서 ‘과도하다’며 부동산 양극화의 최고봉으로 토지와 상가를 꼽는다.

정세은 충남대 교수는 “과세 기능을 약화하면 이미 상대적으로 특혜 상태인 상가 건물주나 법인에 대한 혜택이 더욱 커진다”며 “집 없는 사람, 집 가진 사람, 집 여러채 가진 사람, 상가 가진 사람, 기업 부동산 등에 따라 양극화가 더 심화될 우려가 있다”고 말했다.

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