(조세금융신문=고승주 기자) 최근 주택 관련 세법이 대거 개정되면서 세금 계산에 대한 문의가 늘어나고 있다.

특히 주택 양도소득세 계산시 분양권이 포함되는 내용이 포함돼 있어 졸지에 다주택자가 된 것 아니냐는 1주택자들의 문의가 늘어나고 있다.

국세청은 17일 부동산세법 관련 주요 재정사안을 담은 ‘주택세금 100문·100답’을 국세청 홈페이지와 홈택스를 통해 제공했다고 밝혔다.

양도소득세 계산 시 주택 수에 따라 세금이 달라진다. 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다. 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.

비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용함한다. 1년 미만 보유시에는 70%가 적용된다.

1주택자가 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입하였으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 여부는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용할 수 있다.

신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택의 경우 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택을 받을 수 있다.

종합부동산세의 경우 조정대상지역에 2주택을 보유하다가 2020년 9월 1일 주택 중 한 채가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는다.

조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 적용하기 때문이다. 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.

2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다.

임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다.

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다.

2주택 이상 소유 기준은 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세된다.

3주택 이상 보유자의 경우 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 주택 수 계산에서 제외한다.

주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다.

주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 한다.

‘주택세금 100문·100답’은 국세청 홈페이지 또는 홈택스에서 이용할 수 있으며, 한글파일을 내려받을 수 있다.

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