(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물의 구분소유자 중 일부가 상가건물의 복도나 로비 등을 자신의 영업장 일부로 무단사용하는 경우, 다른 구분소유자나 상가관리단은 해당 무단 사용자에게 어떤 책임을 물을 수 있을까? 결론은, 무단 사용자를 상대로 해당 부분의 인도를 구하고, 차임 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있다는 것이다.

최근 대법원은 상가 건물의 공용부분을 무단으로 점유·사용한 경우 부당이득이 성립하는지 여부에 관하여 종전 판례 입장을 변경하는 전원합의체 판결을 선고하면서(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결), 해당 판결이 향후 동일한 쟁점 또는 유사한 사안에 대하여 중요한 해석 지침으로 기능할 것으로 예상된다고 밝혔다. 아래에서는 해당 판결의 사실관계와 변경된 대법원 판결의 입장에 대해 살펴보고자 한다.

이 사건의 사실관계

A씨는 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 1층 로비와 복도에 퍼팅연습시설, 간이 자판기 등을 설치하여 골프연습장의 일부로 사용하였다. 이에 상가건물의 다른 구분소유자 등은 로비와 복도를 사용하는 것에 방해를 받았고, 상가관리단은 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 A씨를 상대로 무단 사용한 부분을 인도하라는 청구와 함께 차임 상당의 부당이득을 반환하라는 소송을 제기하였다.

종전 대법원 판결의 입장

지금까지 대법원은 공용부분을 무단으로 점유·사용한 경우 해당 부분을 인도하라는 청구는 인용하면서도 부당이득반환청구는 배척해왔다. 그 이유는 공용부분의 무단사용으로 인해 차임 상당의 부당이득이 발생하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당의 이익 내지 소득을 얻을 수 있었는데 그러지 못해 손해가 발생했다는 점이 전제되어야 하는데, 로비나 복도는 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 부분이 아니므로 손해가 없다는 것이었다. 실제로 이 사건에서도 원심은 종전 대법원 판결에 따라 A씨에게 무단 사용한 부분을 인도하라고 판결하면서, A씨의 차임 상당의 부당이득반환책임은 성립하지 않는다고 판단하였다.

그런데 종전 대법원 판결에 따르자면, 상가건물의 다른 구분 소유자들 입장에서는 억울한 부분이 있을 수 있다. 상가건물의 로비나 복도를 임대하거나 다른 용도로 사용해서 이익을 낼 수 있는 부분은 아니지만, A씨로 인해 다른 구분소유자들은 해당 부분을 전혀 사용하지 못하는 손해를 입었기 때문이다.

A씨는 공용부분을 자신의 영업장 일부처럼 무단으로 사용해오면서 얼마간의 영업 이익을 얻어왔는데 그 이익을 반환할 의무는 없다는 점에서, 종전 대법원 판결은 무단사용자인 A씨에게 오히려 유리한 결론인 것처럼 보일 수도 있었다.

최근 변경된 대법원 판결

최근 대법원 판결은 이러한 점을 반영하여, 공용부분을 정당한 권원 없이 무단으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 보아 부당이득을 부정한다면, 이는 무단점유자로 하여금 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에 반한다고 보았다.

이에 대법원은 A씨에게 차임 상당의 부당이득반환할 의무가 있다고 하면서, 이와 배치되는 종전 대법원 판결을 모두 변경하였다. 대법원은 해당 공용부분이 다른 용도로 사용가능한지 또는 임대가능한지 여부는 부당이득의 성립과 관련이 없다고 본 것이다.

앞으로의 전망

이 판결을 통해 구분소유자 전체의 공유에 속하는 공용부분을 구분소유자나 제3자가 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하면 차임 상당의 부당이득을 반환할 책임이 있다는 점이 확인되었다. 상식적으로 생각해보면 당연한 결과이다. 향후 이 판결은 상가관리단과 공용부분의 무단 사용자 사이에 발생하는 분쟁에서 중요한 판단 기준으로 작용할 것으로 예상된다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

OBS 행복부동산연구소 고정출연
사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업

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