아파트분양권 등 양도차익에 대한 양도소득세 신고·납부

아파트 분양권 등 거래자료의 체계적인 수집·관리시스템을 구축, 양도차익이 있는 자에 대한 양도소득세 신
고·납부를 적극 안내, 무신고·과소신 고자에 대하여는 엄정히 과세


1. 아파트분양권 등과 양도소득세 과세

ㅇ 아파트 분양권 이란 아파트라는 건물이 완성되는 때에 당해 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있
는 권리를 말하며

ㅇ 이와 같이 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리
를 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라 하며 소득세법상 (§94) 양도소득세 과세대상임

ㅇ 그 외 부동산을 취득할 수 있는 권리를 例示하면

- 재개발·재건축 입주권
· 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존
주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도

- 신축건물의 분양권
· 오피스텔·상가 등 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도

- 이주자 택지권
· 공공사업의 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 '이주자 택지를 공급받을
수 있는 권리'를 제3자에게 양도 (대토권 또는 '딱지' 라고도 함)

2. 아파트분양권 등 양도시 양도소득세 신고·납부

<예정신고>

□ 신고의무자
ㅇ 아파트를 최초로 분양받아 계약한 후 아파트 취득 (입주) 전에 다른 사람에게 매도한 자
ㅇ 분양권을 매수하여 아파트 취득 (입주) 전에 재차 다른 사람에게 매도한 자

□ 신고·납부기한
ㅇ아파트 분양권을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내


□ 신고시 제출서류
ㅇ 소득과세표준신고 및 자진납부계산서와 양도소득금액계산명세서
* 서식은 전국의 세무서 납세서비스센터에 비치되어 있으며, 또한 인터넷의 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에
게재되어 있음
ㅇ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 등

□ 신고방법
ㅇ 신고의무자의 주소지 관할세무서 납세서비스센터에 직접 제출하거나 우편으로 송부
* 우편신고하면 편리함

□ 예정신고기한 내 신고·납부시의 혜택
ㅇ 납부할 세액의 10%를 공제 (예정신고납부세액공제) 받음

<확정신고>

□ 신고대상자
ㅇ 아파트 분양권을 양도하고 예정신고·납부를 하지 아니 하였거나 예정신고를 잘못한 자

□ 신고·납부기한
ㅇ 아파트 분양권을 양도한 날이 속하는 연도의 다음연도 5월말일 까지

□ 무 (과소)신고·무 (과소)납부시의 불이익
ㅇ 신고불성실가산세 10%와 납부불성실가산세 1일 1만분의 5 (연18.25%)를 추가로 부담하게 됨
* 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신고와 같음

3. 아파트분양권 양도자료의 수집·관리
□ 배 경
ㅇ 11차에 걸친 금년도 서울지역 아파트 동시분양은 100대 1이 넘는 높은 경쟁률을 나타낸 아파트단지가 속
출하는 등 최고의 경쟁률을 보일 정도로 활황세

ㅇ 그 이유는 신축주택에 대한 세제 혜택, 재건축·전세난 으로 인한 내집마련 수요의 증가 등으로 주택청약
예금 가입자의 관심이 고조되고 저금리 시대의 지속, 주식시장의 장기침체 등으로 투자처를 찾지 못한 일
부 부동자금이 신축아파트 분양시장에 유입된 것으로 보여지며

ㅇ 이에 따라 서울 강남권 등엔 고액의 프리미엄을 형성한 신규아파트 단지들이 많아 졌으며, 상당수의 분
양권전매가 이루어진 것으로 분석됨
- 이 과정에서 "떴다방" (이동중개업자)들이 가세하여 인위적으로 프리미엄을 끌어올리는 사례도 발생됨

☞ 따라서, 국세청에서는 아파트분양권 등 거래자료의 체계적인 수집방안을 마련, 12월중에 관련자료를 면
밀히 수집하고 앞으로의 거래분은 정기적으로 수집하여 전산분석ㆍ관리하면서 양도소득세 과세에 적극 활용

□ 자료수집
ㅇ 아파트 신축공사현장을 관할하는 세무서장이 수집함을 원칙으로 하되, 필요시 모델하우스 소재지 관할세
무서장이 수집
- 또한, 재개발·재건축입주권 양도자료는 재개발·재건축 조합사무소에서도 수집

ㅇ 양도일자·양도가액, 취득일자·취득가액 등 양도소득세 과세에 필수적인 항목을
- 아파트 신축공사 소재지 시·군·구에서 검인한 매매계약서와 분양권 명의변경서류 등에 의해 면밀히 수
집

□ 관리·활용
ㅇ 수집한 자료는 국세통합시스템 (TIS)으로 인별 관리, 양도소득세 신고내역과 대사ㆍ활용



4. 무신고·불성실신고자에 대한 엄정한 과세

□ 성실하게 신고·납부한 경우
ㅇ 아파트분양권 등을 양도하고 실지거래가액 대로 기한내에 성실하게 신고·납부한 납세자에 대하여는 아무
런 세무간섭 없이 납세의무가 종결됨

□ 양도차익이 없거나 미미한 경우
ㅇ 아파트분양권 등의 양도차익이 없거나 프리미엄이 양도소득 기본공제액 (250만원) 수준에 머무는 등 양
도차익이 소액인 경우에는 분양권을 명의변경한 납세자들에게 불편을 주지 않도록 세무간섭을 최대한 자제

□ 상당한 전매차익을 얻고도 양도소득세를 무신고하거나 축소하여 신고한 경우
ㅇ 확정신고기한까지도 법 소정의 양도소득세를 신고·납부하지 아니한 무신고자와 예정신고 또는 확정신고
를 하였으나 허위계약서 작성 등으로 매매가액을 조작한 혐의가 있는 자, 국세청이 수집·관리하고 있는 각
종 분석 자료내용과 상당한 차이가 있어 불성실하게 신고한 혐의가 짙은 자에 대하여는

ㅇ 거래상대방에 대한 실제거래내역 확인조사 등 다양한 방법을 통하여 양도차익을 정확하게 산정, 탈루한
세금을 엄정하게 추징 조치할 것임


<참고자료1> 아파트분양권 등 양도소득세 세액계산 흐름


※ 아파트분양권 양도에 대한 양도소득세 세율


<참고자료2> 아파트분양권 양도차익에 대한양도소득세 계산사례

[사례1] 아파트분양권 양도차익이 1억원 남은 경우
서울시 용산구 이촌동 ○○아파트 51평형을 분양받아 (분양가 599백만원) 계약금 1억원을 납부한 상태에서
당해 아파트 분양권을 2억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년미만)


* 주1) 계산근거 : 산출세액 (39,000,000)×공제율 (10%) = 3,900,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액 (39,000,000)×가산세율 (10%) = 3,900,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 180일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액 (39,000,000)×미납일수 (180일)×가산세율 (0.0005)
= 3,510,000

[사례2] 아파트분양권 양도차익이 5천만원 남은 경우
경기도 용인시 수지읍 ○○아파트 63평형을 분양받아 (분양가 380백만원) 계약금 5천만원을 납부한 상태에
서 당해 아파트 분양권을 1억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년미만)


* 주1) 계산근거 : 산출세액 (19,000,000)×공제율 (10%) = 1,900,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액 (19,000,000)×가산세율 (10%) = 1,900,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 365일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액 (19,000,000)×미납일수 (365일)×가산세율 (0.0005)
= 3,467,500


[사례3] 아파트분양권 양도차익이 1억5천만원 남은 경우
서울시 송파구 ○○아파트 57평형을 분양받아 (분양가 470백만원) 계약금 5천만원과 1차중도금 1억원을 납
부한 상태에서 당해 아파트 분양권을 3억원에 양도함. (분양권 보유기간 2년이상)


* 주1) 계산근거 : 산출세액 (50,000,000)×공제율 (10%) = 5,000,000
* 주2) 계산근거 : 산출세액 (50,000,000)×가산세율 (10%) = 5,000,000
* 주3) 확정신고기한 경과후 90일 후에 고지결정을 한 경우로 가정
계산근거 : 산출세액 (50,000,000)×미납일수 (90일)×가산세율 (0.0005)
= 2,250,000


<참고자료3> 일부 아파트 분양권 시세정보