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투기지역으로 지정된 지역에 있는 아파트를 부담부증여로 양도했을 경우, 양도소득세를 계산할 땐 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가로 적용해야 한다는 국세심판원의 심판결정이 내려졌다.
부담부증여는 실제 거래가액이 있을 수 없으니까 양도가액은 증여당시 기준시가에 부담부채무비율을 적용할 수밖에 없고, 이에 따라 취득가액도 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱해 계산해야 한다는 것이 심판결정의 이유다.
국세심판원은 22일 "서울에 사는 A씨가 "투기지역의 아파트양도는 실지거래가액으로 양도세를 물리는데, 실지거래가액으로 계산하면 세금이 없는데도 국세청이 기준시가로 세금을 매긴 것은 잘못됐다"며 심판청구를 제기, 심리결과 이같은 결정을 내렸다"고 밝혔다.
심판원은 결정문에서 "투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여한 경우에는 현실적으로 부동산 전체에 대한 실지거래가액이 존재할 수 없다"며 "결과적으로 증여당시 기준시가에 부담부채무비율(증여재산 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 (양도가액을)계산할 수밖에 없다"고 밝혔다.
아울러 심판원은 "부담부채무비율이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부채무액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 봐야한다"고 강조했다.
이에 따라 심판원은 "국세청이 부담부증여에 대한 양도차익을 결정하면서 실지 취득가액에 부담부채무비율을 곱하여 선정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 한 것은 잘못이 없다"며 A씨 청구를 기각했다.
한편 심판원에 따르면 A씨는 서울 소재 아파트를 지난 2002년 11월 5억6000만원에 취득, 이듬해 11월 아들에게 은행채무 3억3700만원을 부담하는 조건으로 증여했다. 이 아파트 소재지는 2003년 6월 투기지역으로 지정됐다.
이에 따라 A씨는 양도세를 내기 위한 양도차익을 양도가액은 부담부채무액인 3억3700만원으로 하고, 취득가액은 실지취득가액 5억6000만원에 증여당시 기준시가로 산정한 증여자산 3억9750만원에서 부담부채무 3억3700만원이 차지하는 비율인 부담부채무비율을 곱해 4억7470여만원으로 계산했다.
그 뒤 아파트 취득과 관련된 취득세와 등록세, 중개인수수료도 같은 방법으로 계산한 뒤 양도차손 1억4000여만원이 발생한 것으로 신고했던 것.
국세청은 그러나 이에 대해 아파트의 증여당시 실지거래가액이 없음을 이유로 취득가액을 A씨처럼 실제취득가액으로 계산하지 않고, 취득당시의 기준시가를 기준으로 계산한 뒤 지난 3월 A씨에게 양도소득세 260여만원을 부과했었다.
부담부증여는 실제 거래가액이 있을 수 없으니까 양도가액은 증여당시 기준시가에 부담부채무비율을 적용할 수밖에 없고, 이에 따라 취득가액도 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱해 계산해야 한다는 것이 심판결정의 이유다.
국세심판원은 22일 "서울에 사는 A씨가 "투기지역의 아파트양도는 실지거래가액으로 양도세를 물리는데, 실지거래가액으로 계산하면 세금이 없는데도 국세청이 기준시가로 세금을 매긴 것은 잘못됐다"며 심판청구를 제기, 심리결과 이같은 결정을 내렸다"고 밝혔다.
심판원은 결정문에서 "투기지역에 소재하는 아파트라고 하더라도 부담부증여한 경우에는 현실적으로 부동산 전체에 대한 실지거래가액이 존재할 수 없다"며 "결과적으로 증여당시 기준시가에 부담부채무비율(증여재산 중 인수한 채무가 차지하는 비율)을 곱하여 (양도가액을)계산할 수밖에 없다"고 밝혔다.
아울러 심판원은 "부담부채무비율이 증여당시의 기준시가를 기준으로 산정된 것이라면 부담부채무액에 대응되는 취득가액도 취득당시의 기준시가에 위 부담부채무비율을 곱하여 산정하는 것이 합리성이 있다고 봐야한다"고 강조했다.
이에 따라 심판원은 "국세청이 부담부증여에 대한 양도차익을 결정하면서 실지 취득가액에 부담부채무비율을 곱하여 선정한 금액을 취득가액으로 인정하지 않고 취득당시 기준시가에 부담부채무비율을 곱하여 산정한 금액을 취득가액으로 한 것은 잘못이 없다"며 A씨 청구를 기각했다.
한편 심판원에 따르면 A씨는 서울 소재 아파트를 지난 2002년 11월 5억6000만원에 취득, 이듬해 11월 아들에게 은행채무 3억3700만원을 부담하는 조건으로 증여했다. 이 아파트 소재지는 2003년 6월 투기지역으로 지정됐다.
이에 따라 A씨는 양도세를 내기 위한 양도차익을 양도가액은 부담부채무액인 3억3700만원으로 하고, 취득가액은 실지취득가액 5억6000만원에 증여당시 기준시가로 산정한 증여자산 3억9750만원에서 부담부채무 3억3700만원이 차지하는 비율인 부담부채무비율을 곱해 4억7470여만원으로 계산했다.
그 뒤 아파트 취득과 관련된 취득세와 등록세, 중개인수수료도 같은 방법으로 계산한 뒤 양도차손 1억4000여만원이 발생한 것으로 신고했던 것.
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실무해설
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