1. 의의

통상적으로 노후 건물이 있는 경우, 이를 그대로 취득하는 법인 등의 목적사업에 사용하는 경우도 있지만 대부분은 해당 법인의 목적사업에 맞춰 효율적인 사용을 위해 노후 건물을 철거하고 새로운 건축을 신축하는 방식이 채택된다. 이 경우, 철거되는 노후 건물은 해당 법인의 목적사업에 사용되지 않으며 즉시 철거되더라도 해당 건물의 과세 요건을 구비한 채 취득했으므로 취득세 납세의무가 발생하게 된다(조심2022지668, 2022.06.02., 참조)¹⁾. 더욱이 조정대상지역 내에서 법인이 취득하는 부동산이 “주택”인 경우에는 주택건설사업을 주된 목적으로 하지 않는 한 노후 주택을 취득하는 즉시 철거하더라도 다주택자 중과세(12%)가 적용된다(조심2021지2331, 2022.2.11.). [사례] 자진 철거 건축물의 취득세 납세의무(조심2022지668, 2022.06.02.)
취득세 과세대상 물건인 쟁점건축물을 증축하여 이에 따른 취득세 납세의무가 성립하였고, 쟁점건축물을 취득(증축)한 후 시정명령에 따라 이를 자진 철거하였다 하더라도 이미 성립한 쟁점건축물의 취득세 납세의무에는 아무런 영향이 없음 [사례] 멸실 건물에 대한 2년 이상 직접 미사용과 추징
청구법인은 2016.4.26. 종전건물을 취득하고 2016.7.21. 멸실하여 2년 이상 해당 사업에 직접 사용하지 아니하였는바, 이는 청구법인 스스로의 선택에 의한 것이므로 해당 사업에 직접 사용한 것으로 보기 어렵고 멸실된 종전건물과 같이 철거예정인 건물을 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득한 부동산에 해당된다고 보기도 어려움(조심2021지1142, 2021.10.06.) 이와 같이 노후 건물을 취득한 법인이 목적사업에 사용하기 위한 과정에서 해당 건물을 철거하는 것이 직접 사용에 해당되는지 여부가 쟁점이 된다. 그런데 지방세특례제한법(§2 제8호)의 규정에서 “직접 사용”은 부동산등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로만 정의하고 있을 뿐이다. 이에 노후 건물을 철거하고 건물을 신축하는 과정을 직접 사용으로 간주할 수 있는지를 분석하고 지방세 감면이나 대도시 내 취득세 중과세 대상에 포함되는지 판단하여 향후 대응 방향을 모색하고자 한다.

2. 지방세제상 『직접 사용』의 범위

(1) 취득세 감면 적용 시 직접 사용의 범위

지방세법상 ‘직접 사용’에 대한 개념적 규정을 두고 있지 않으나 지방세특례제한법(§2① 제8호)에서 ‘직접 사용’은 『부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(임대를 목적사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외)하는 것』을 의미한다. 그러므로 ‘직접 사용’은 취득 주체가 해당 부동산 등에 대해 사업이나 업무의 목적, 용도에 맞는 배타적인 사용권을 행사하는 것을 전제로 판단하여야 한다. ｢직접 사용｣은 법인이 해당 부동산을 고유목적사업 자체에 직접 사용하는 것을 의미하며, ｢그 사업에 사용의 범위」는 당해 법인의 사업목적과 취득목적을 고려하여 해당 부동산의 실제 사용관계를 기준으로 객관적으로 판단하여야 한다(대법>