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상속주택과 1주택을 보유하고 있을 때 1세대 1주택 비과세가 가능한지? 과세된다면 조정대상지역내 주택인 경우 중과세 되는지?
주택 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세만큼 큰 절세 혜택이 없다. 비과세가 되냐? 안 되냐?에 따라 큰 금액 차이가 나므로 주택 양도하기 전에 꼭 검토해야 한다. 일반주택인 1주택을 보유하고 있는 상태에서 주택을 상속받은 경우 부득이하게 2주택 이상이 된다. 이때 요건을 갖추면 상속주택은 없는 것으로 보아 나머지 주택을 1세대 1주택 비과세가 되는 경우가 있고, 아닌 경우도 있다. 다음 사례를 기본으로 1세대 1주택 판단 시 상속주택을 주택으로 보는지 안 보는지에 대해 다음 몇 가지 사례로 살펴보기로 한다.
상속 1주택 + 일반 1주택 = 비과세?
상속 1주택 + 일반 1주택 = 비과세?
상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 보유하고 있는 경우
일반주택 양도할 때 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 판단을 하는 경우가 있는데 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 비과세가 가능하다. 만일 어느 하나라도 충족이 안되면 일반 2주택자로서 과세대상이 된다.
상속주택 요건
-
①
상속개시 당시 동일 세대원이 아니어야 한다.
만약 동일세대원인 상태에서 상속받은 주택이라면 주택 수에 포함시켜 1세대 2주택에 해당이 되어 비과세 대상이 아니다. 그러나 동일세대원이어도 동거봉양(60세 이상)을 위한 합가로 2주택이 된 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 예외적으로 상속주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외한다. -
②
상속받은 1주택만 상속주택으로 주택으로 안 본다. 상속주택이 여러 채 있는 경우 그중 한 채만 상속주택으로 보아 일반주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외한다.
상속개시 당시 피상속인이 2주택 이상 보유한 경우 다음 순서에 따른 1주택을 위의 상속받은 1주택으로 보아 일반주택 양도 시 주택으로 안본다.
(1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
(2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
(3) 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
(4) 기준시가가 가장 높은 1주택
예를 들면, 상속받은 주택이 3주택 있고 일반주택 1주택이 있다면, 그중 위 순서에 따른 1주택만 상속주택으로 주택 수에서 제외하므로, 일반주택 양도할 때 3주택자(4-1)가 되므로 1세대 1주택 비과세가 안된다. -
③
공동상속주택은 누구의 주택인가?
공동상속주택은 지분이 가장 많은 사람, 지분이 같은 경우 거주하는 사람, 최연장자의 순으로 주택을 소유한 것으로 본다.
예를 들면, 상속주택이 1채가 있는데 내가 소수지분이라면, 1세대 1주택 비과세 판단 시 내 주택으로 보지 아니하므로 1주택 비과세가 가능하다. -
④
공동상속주택이 여러 채 있는 경우는 누구의 주택 인가?
공동상속주택이 3채가 있다면, 그중 1채만 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 본다. 나머지 2 채는 소수지분으로 소유할지라도 내 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다.
예를 들면, 공동상속주택이 3채가 있는데 모두 소수 지분으로 소유하고 있고, 일반주택 1채가 있다면, 일반주택 양도할 때 소수지분 2채와 일반주택 1채를 더하여 3주택이 된다. -
⑤
협의분할이 안되어 등기되지 않은 상속주택은 누구의 주택인가요?
1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수 계산할 때, 일반주택 양도할 때 등기되지 않은 상속주택은 민법상 법정상속분 및 대습상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보므로 주의해야 한다.
그러므로 1주택을 양도하기 전에 꼭 아직 등기가 안되었을지라도, 상속주택이 있는지 검토해야 한다.
일반주택 요건 주의
상속주택과 일반주택이 있을 때 일반주택을 양도하는 경우 위의 요건에 맞는 상속주택은 없는 것으로 본다. 반대로 상속주택 양도할 때는 이와는 별개로 2주택으로 양도세 과세대상이 된다. 상속주택 요건은 위와 같이 살펴봤고 다음은 일반주택 요건을 검토해본다.
- ① 일반주택은 상속개시 당시 보유하고 있는 주택을 말한다. 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택을 양도할 때만, 요건 갖춘 상속주택을 주택으로 보지 아니한다. 반대로, 상속개시 당시 이후에 취득한 주택을 양도한다면 일반적 규정으로 그냥 2주택인 상태에서 양도하는 것이다.
-
②
상속일 2년 이내에 증여받은 주택은 일반주택으로 보지 아니한다.
2018년 2월 13일 이후에 증여받은 주택 및 조합원입주권으로 취득한 주택 중에서 상속일 2년 이내에 증여받은 주택을 양도할 때는 일반주택으로 보지 아니한다. 즉, 상속주택과 2년 이내 증여받은 일반주택이 있을 때 일반주택을 양도한다면, 2주택으로 보아 비과세가 안된다.
사례로 풀어보는 1세대1주택 비과세와 상속주택
사례 1. 상속주택이 여러 채인 경우(1세대 1주택 규정과 중과규정은?
Q : 상속주택(3채 a,b,c를 모두 상속 받았다. 일반주택 d를 양도할 때 1세대1주택 비과세 판단 시 주택 수는?
A : d주택 양도세 법 소정 1상속주택인 a주택만 주택 수에서 제외 되므로 3주택에 해당한다. 그러므로 1세대 1주택 비과세대상이고 4주택으로서 중과대상이다.
A : d주택 양도세 법 소정 1상속주택인 a주택만 주택 수에서 제외 되므로 3주택에 해당한다. 그러므로 1세대 1주택 비과세대상이고 4주택으로서 중과대상이다.
사례 2. 공동상속주택(1세대 1주택 비과세에서 주택 수 계산)
Q : 공동상속주택(3채 a, b, c를 모두 소수지분으로 상속 받았다. 일반주택 d를 양도할 때 1세대1주택 비과세 판단 시 주택 수는?
A : d주택 양도세 법 소정 1상속주택인 a주택만 주택 수에서 제외 되므로 3주택에 해당한다. 그러므로 1세대 1주택 비과세대상이 아니다. 그러나 중과대상에서는 소수지분자의 주택은 주택 수에서 제외되므로 d주택 양도 시 중과대상이 아니다.
A : d주택 양도세 법 소정 1상속주택인 a주택만 주택 수에서 제외 되므로 3주택에 해당한다. 그러므로 1세대 1주택 비과세대상이 아니다. 그러나 중과대상에서는 소수지분자의 주택은 주택 수에서 제외되므로 d주택 양도 시 중과대상이 아니다.
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