• 주택시장은 그간 규제정상화․자금지원 등 다각적인 노력 등으로 주택공급이 늘어나고 전셋값 상승세가 둔화되는 등 여건이 일부 개선되고 있지만, 금년들어 대내외 불확실성 증대 등으로 주택거래가 위축되고 수도권 중심으로 신규분양시장의 부진도 지속되고 있어, 신규주택 입주나 이사를 해야 하는 국민들이 큰 불편을 겪고 있고, 주택거래와 관련된 중소업종 침체 등 서민경제에 어려움이 더해지고 있다는 점을 감안하여 정부는 2012.5.10. 주택거래 정상화 및 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안을 발표하였다.
  
  이번 달에는 주택과 관련하여 과세되는 세금, 세제지원과 최근 발표된 주택거래 정상화 및 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안을 안내하여 주택 관련 세금 문제를 스스로 해결할 수 있도록 도움을 주고자 한다.

주택(주택부수 토지 포함)을 임대하는 경우 임대소득은 사업소득에 해당되어 소득세를 부담하여야 한다. 다만, 1개의 주택을 소유하면서 해당 주택을 임대하는 경우 해당 임대소득에 대해서는 소득세를 비과세한다. 1개의 주택을 소유하면서 해당 주택을 임대하더라도 다음에 해당하는 주택을 임대하는 경우 해당 주택 임대 수입금액에 대해서는 소득세를 부담하여야 한다.

－ 기준시가 9억원을 초과하는 주택(고가주택)

고가주택은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

• ＊기준시가는 아파트 등 공동주택의 경우 공동주택가격, 단독주택의 경우 개별주택가격을 말한다.

• ➜ 주택 및 부수토지 개념

주택은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우 제외)으로 사용하는 건물을 말한다. 주택에 포함되는 주택부수토지는 주택에 딸린 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

－ 건물의 연면적

지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다.

－ 건물이 정착된 면적에 5배(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

• ➜ 주택 수 계산

주택 임대소득 비과세 판정할 때 주택 수는 다음에 따라 계산한다.

－ 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

－ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

－ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

－ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 보증금에 대해 소득세를 과세한다.

따라서 2주택 이하의 주택을 소유하거나, 3주택 이상을 소유하더라도 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 이하인 경우에는 보증금에 소득세를 과세할 수 없다.

이 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다.

주택과 주택부수토지를 임대하는 경우 총수입금액에 산입할 금액은 다음과 같다.

총수입금액에 산입할 금액＝{해당 과세기간의 보증금 등 － 3억원의 적수＊ × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율＊＊}－ 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

• ＊3억원의 적수 계산은 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다.
  
  ＊＊금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 1,000분의 40(2012.1.1. 이후 최초로 신고하는 보증금 등부터 적용)

월세의 경우 월세의 연간 합계액을 수입금액으로 한다. 다만, 1주택을 소유하면서 주택 임대를 하고 받는 월세에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2주택 이상을 소유하면서 주택 임대를 하고 받는 월세에 대해서는 소득세가 과세되므로 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세를 신고 납부하여야 한다.

주택을 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 사실상 유상이전하는 경우 양도가액과 취득가액과의 차액인 양도차익에 대해 양도소득세를 부담한다.

또한 주택이 채무 불이행으로 경매되거나 혹은 상대방의 주택과 서로 교환하는 경우에도 양도에 해당되므로 양도소득세가 과세된다. 그러나 소유권이 이전되었더라도 혼인 중 공동노력으로 형성된 일방의 재산이 재산분할청구권의 행사로 재산분할되거나 채무담보를 목적으로 소유권을 이전하는 경우(양도담보)는 소득세법상 양도에 해당되지 않아 양도소득세가 과세되지 않는다.

① 주택의 양도시기
　

구분	양도시기
대금청산일이 분명한 경우	당해 주택의 대금을 청산한 날
대금청산일이 불분명한 경우	등기접수일
대금청산 전에 소유권 이전등기를 한 경우	등기접수일

② 양도소득세 계산흐름



③ 필요경비

－ 취득시 부대비용

주택을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 비용과 소유권 확보를 위한 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대를 포함한다.

－ 취득 후 지출비용

주택을 취득한 후 용도변경ㆍ개량ㆍ이용편의를 위하여 지출한 비용과 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말한다.

－ 양도비용

주택을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말한다.

※ 취득가액을 기준시가, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 하는 경우 취득시 부대비용, 취득 후 지출비용 및 양도비용의 합계액 대신 기준시가 개산공제액(취득당시 공시된 기준시가의 3%)를 적용한다.

④ 장기비용특별공제

장기비용특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지ㆍ건물에 적용하며, 양도자산의 양도차익의 범위 내에서 공제되나, 미등기 양도자산, 비거주자에게는 적용되지 아니한다.

󰠛3년 이상 보유한 1세대1주택＊의 공제율
　

보유기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
공제율**	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

＊ 1세대1주택의 범위

ㆍ1세대1주택 비과세 요건(종전의 거주요건)을 갖추지 못하여 과세되는 1세대1주택

ㆍ고가주택

ㆍ일시적 2주택 등

＊＊ 보유기간

양도 주택의 취득일부터 양도일까지로 하며(초일 산입), 상속받는 주택의 경우 상속개시일로부터 기산한다.

⑤ 세율(2012년 1월 1일 이후)

　

구분	세율
보유기간 1년 미만	50%
보유기간 1년 이상 2년 미만	40%
보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
	1,200만원 이하	6%	-
	4,600만원 이하	15%	108만원
	8,800만원 이하	24%	522만원
	3억원 이하	35%	1,490만원
	3억원 초과	38%	2,390만원
1세대2주택자의 양도가액	2년 이상 보유시 일반세율(6～38%)
1세대3주택 이상자의 양도가액	2년 이상 보유시 일반세율(6～38%) 적용 다만, 강남구, 서초구, 송파구의 경우 10% 가산(16～48%)

⑥ 양도소득세 신고 납부

양도소득세 과세대상 주택을 양도한 거주자는 양도 주택에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월) 내에 주소지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

만일, 예정신고를 하지 아니한 경우 무신고 가산세(20%)를 부담하여야 한다.

양도소득세 예정신고를 한 자는 원칙적으로 확정신고 대상자가 아니지만, 당해 연도에 2회 이상 양도시 이미 신고한 양도소득금액과 합산하지 아니한 경우에는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 양도소득세 확정신고를 하여야 한다.