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종합부동산세 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A
합산배제 및 특례 일반
Q1. 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?
- 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 22일 경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
Q2. 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?
- 홈택스로 신고하시거나 서면 신고 시에는 아래 서식을 작성합니다.
구 분 신고 서식 합산배제 주택 ㆍ 임대주택 합산배제(변동)신고서
ㆍ 사원용주택등 합산배제(변동)신고서합산배제 토지 ㆍ 주택신축용토지 합산배제(변동)신고서 부부 공동명의 특례 ㆍ 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서 일시적 2주택 등 특례 ㆍ 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서 무허가주택 부속토지 등 ㆍ 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서 법인 일반세율 적용 ㆍ 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서
1세대 1주택자 및 세율 적용 시 주택 수 산정 특례 관련
Q3. 일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?
- 종합부동산세 일시적 2주택 특례는 양도소득세*와 달리 신규주택 취득시기에 대한 제한이 없습니다.
* 양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함
Q4. 상속주택을 여러 채 소유하고 있어도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수
있는 것인지?
- 여러 채의 주택을 상속받은 경우에도 법적 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수
있습니다.
* 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택
㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택
Q5. 상속 받은지 5년이 지난 경우로서 주택의 공시가격이 6억 원을
초과하는 경우 6월 1일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
- 1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도ㆍ증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q6. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격(6억 원(수도권 밖 3억 원))
요건을 충족하여야 하는것인지?
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 되며
상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 ①소수지분 주택(상속주택의 지분율이 40% 이하)이거나, ②저가주택(소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하)인 경우에는 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q7. 주택의 일부 지분은 상속으로 취득하고, 일부 지분은 매매나 증여로 취득하면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
- 상속주택을 주택 수 산정에서 제외하는 특례는 과세기준일(6.1.) 현재 납세자 본인의 의사와 무관하게 취득한 상속주택에 대해 과세 예외를 두는 것으로,
매매나 증여 등 상속 이외의 원인으로 취득한 주택 지분이 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.
Q8. 주택의 건축물 부분은 상속으로 취득하고, 부속토지는 매매나 증여로 취득하면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
- 주택분 종합부동산세는 주택의 건축물 부분과 부속토지 부분 모두 ‘주택’으로 취급하여 과세하고, 부속토지는 주택의 일부이므로,
부속토지를 매매나 증여로 취득한 경우에는 상속을 원인으로 취득한 주택으로 볼 수 없어 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.
Q9. 주택의 건축물은 父로부터 5년 이전에 상속받고, 부속토지는 母로부터 5년 이내에 상속받은 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
- 1주택의 지분을 여러 차례에 걸쳐 상속받은 경우로서 그중 일부가 상속받은 지 5년이 넘은 경우에는 ‘상속개시일 5년 이내 주택’ 요건을 적용받을 수 없습니다.
- 다만, 이와 별개로 상속받은 모든 지분을 합하여 소수지분주택(지분율 40% 이하) 또는 저가주택(수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하)에 해당하면 1세대 1주택으로 보아 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q10. 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용시 주택수 계산 특례는
어떻게 다른 것인지?
- 상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건*을 갖추어야 특례가 적용됩니다. 다만, 1세대
1주택자 특례는 1주택자만 신청할 수 있으나, 세율 적용시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청
가능합니다.
* 상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용
①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하 - 1세대 1주택자 특례는 상속주택을 제외하면 1세대 1주택자가 되는 납세자가 기본공제(12억) 및 연령ㆍ보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.
* 다만, 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음
- 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 상속주택을 주택수에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.
Q11. 경기도 읍ㆍ면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대
1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
- 수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 경기도는 「수도권정비계획법」에 따라 서울특별시, 인천광역시와 함께 수도권에 속합니다.
- 다만, 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 ‘경기도 연천군’, ‘인천 강화군ㆍ옹진군’에 소재하는 지방 저가주택은 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q12. 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를
적용받을 수 있는지?
- 지방 저가주택은 ‘1주택’에만 적용되므로, 2채 이상 소유하고 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.
Q13. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
- 1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q14. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은
과세를 하지 않는 것인지?
- 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액을 계산하므로 종합부동산세가 과세됩니다.
- 다만, 해당 납세자는 1세대 1주택자로 보아 기본 공제(12억) 및 연령ㆍ보유기간에 따른 세액공제*를
적용받을 수 있습니다.
* 다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제가 적용되지 않음
Q15. 세율 적용 시 특례가 적용되는 소형 신축주택, 준공후 미분양주택에 오피스텔도 포함되는 것인지?
- 소형 신축주택, 준공후 미분양주택의 범위에는 「건축물분양법」 제2조 제3호에 따른 분양사업자가 공급하는 오피스텔도 포함되므로
과세기준일 현재 주거용으로 사용하는 오피스텔은 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택의 요건을 충족하면 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례를 적용받을 수 있습니다.
부부 공동명의 특례 관련
Q16. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이
무엇인지?
- 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
- 주택과 부속토지의 지분율이 서로 다른 경우에는 주택과 부속토지의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 지분율을 판단합니다.
Q17. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자
과세특례 신청이 가능한지?
☞ (사례) 단독주택 : 건물 지분(본인 100%), 부속토지 지분(배우자 100%)
- 주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다.
Q18. 같은 세대인 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을
수 있는지?
- 공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 같은 세대인 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용 받을 수 없습니다.
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