주택 증여 관련 변칙적 탈루혐의자 1,822명 세무검증 실시
- 주택 ‘취득’부터 주택 ‘증여’ 및 ‘그 이후’까지 전체 과정의 탈루행위 검증 -

□ (추진 배경) 국세청(청장 김대지)은 주택 증여가 증가함에 따라 정당한 증여세 납세의무 이행여부에 대한 사회적 관심이 높아지고 있어 주택 증여 관련 변칙적 탈루행위에 엄정하게 대응하기 위해 세무검증을 강화하였습니다.
 

□ (검증 대상) 증여주택의 ‘취득’부터 ‘증여’ 및 ‘그 이후’까지 증여 전후 과정을 분석하여 세금을 변칙 탈루한 혐의자 1,822명을 세무검증 대상자로 선정하였습니다.
 ○ 주택 증여세 신고 시 다른 증여재산 합산을 누락하고 증여재산공제를 중복 신고한 혐의자 1,176명,
 ○ 유사매매사례가액 등 시가로 신고하지 않고 공시가격으로 저가신고·무신고한 자 531명,
 ○ 주택을 증여한 증여자와 그 배우자 등의 주택취득 관련 자금출처 부족 혐의자 85명,
 ○ 주택을 부담부 증여로 받은 후 고액 임대보증금 등을 자력 없이 상환하거나, 증여세·취득세 등 주택보유비용을 편법증여 받은 혐의자 30명을 검증대상으로 선정하였습니다.
   * 특히, 이번 세무검증 대상자 중 주택취득 자금출처 부족, 부담부 증여를 이용한 편법증여 혐의자 등은 세무조사를 통해 철저히 검증할 계획입니다.
 

□ (향후 계획) 앞으로도 국세청은 주택 증여 과정에서 발생하는 모든 탈루행위를 지속적으로 철저하게 검증하여 성실신고 문화가 정착되도록 최선을 다하겠습니다.
 

1. 추진 배경
 

□ 주택 증여는 ’14년 이후 점차 증가하여 ’20년 역대 가장 많은 15만건을 기록하였습니다.(자료: 한국부동산원)
    * 주택증여건수: (’12)5.5만건 (’14)6.7만건 (’16)8.1만건 (’18)11.2만건 (’20)15.2만건
 ○ 특히, ’20년은 다른 해에 비해 가장 큰 폭으로 증가하였고, 그 중에서도 하반기에 증여가 급증하는 양상을 보이고 있습니다.
    * ’20년 주택증여건수: (1월∼6월소계) 6만건, (7월∼12월소계) 9.2만건
 

□ 최근 주택 증여가 급격히 증가하면서 정당한 증여세 납세의무 이행여부에 대한 사회적 관심이 높아지고 있습니다.
 ○ 전국 세무관서장 회의(’21.1.28.)에서는 “반사회적인 지능적·악의적 탈세에 대하여는 엄정히 대응”하고, “주택증여의 경우 당초 취득부터 증여, 그 이후까지 전체 과정을 정밀 분석하여 변칙적 탈루행위 검증을 대폭 확대”할 계획임을 밝힌 바 있습니다.
 ○이에 국세청은 주택시장의 거래동향을 면밀히 모니터링하면서 각종 과세정보*를 분석하여 주택 증여 관련 변칙적 탈루행위에 대한 검증에 착수하였습니다.
    * 증여등기자료, 신고자료, 자산·부채·소득·소비 등 기타자료

 

2. 그간의 추진 성과
 

□ 국세청은 법원으로부터 수집한 전체 주택 증여 등기자료를 분석하여 증여세 무신고자 등에 대해 과세 결정*을 하고, 
    * 주택 증여 무신고자 과세결정: (’17년) 3.7천건, (’18년) 4.1천건, (’19년) 3.9천건
 ○ 주택 등을 증여받고 10년 이내 증여받은 다른 증여재산의 재차증여 합산*을 누락한 불성실 신고 혐의자 등에 대한 검증을 하고 있습니다.
    * (재차증여 합산) 재산을 증여받았을 때 동일인으로부터 증여받은 10년 이내의 다른 재산의 증여재산가액이 1천만원 이상이면 합산하여 신고
 

□ 또한, 자산·부채·소득·소비 등 과세정보를 통합·연계하여 탈세혐의를 종합적으로 분석할 수 있는 ｢자금출처분석시스템｣을 통해
 ○ 다주택자 등 자산가의 재산변동상황을 상시 관리하여 자금흐름과 출처를 빈틈없이 추적하고 있으며, 주택 증여과정 등에서 인정받은 채무에 대하여는 만기 상환시까지 상환내용을 매년 정기적으로 사후관리를 통해 면밀히 점검하고 있습니다.
 ○ 특히, 자력 없이 다주택을 보유한 연소자, 채무 상환자 등에 대한 자금출처를 확인하여 부모, 배우자 등으로부터 편법적인 방법으로 증여를 받은 혐의가 있는지 정밀 검증하고 있습니다.
 

□ 신고내용 검증 또는 부채사후관리 결과, 주요 추징사례는 다음과 같습니다.
 

[사례 ① : 재차증여 합산 신고를 누락하여 증여세 탈루]
◈ 자녀가 父로부터 부동산을 증여받고 증여세를 신고·납부하였으나 부동산을 증여받기 9년 전에 父로부터 비상장법인 발행주식을 증여받은 내역을 합산하지 않은 사실 확인
 - 비상장주식 가액과 부동산 가액을 합산하여 세액을 재계산하고, 수정신고를 안내하여 증여세 ○억원 추가 납부
 

[사례 ② : 부담부 증여를 가장한 주택 편법 증여]
◈ 자녀가 父로부터 고가의 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 父의 금융채무를 인수하였다고 신고하였으나, 채무 상환 내역에 대한 부채사후관리를 실시한 결과, 증여받은 이후에도 금융채무와 관련된 이자 및 원금을 父가 계속 상환한 사실 확인
 -자녀가 실제 채무를 인수하지 않았음에도, 인수한 것으로 가장하여 증여세 탈루. 증여세 ○억원 추징  
 

[사례 ③ : 주택 임대보증금을 대리 상환하는 방식으로 편법증여]
◈ 30대 주부가 남편으로부터 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 거주하는 임차인의 보증금 ○억원을 승계하였다고 신고하여 이후 부채사후관리를 실시한 결과,
 - 증여 이후 임대차계약을 전세에서 월세로 변경하는 과정에서 임대보증금을 남편이 대리 상환한 사실을 확인하여, 수정신고 안내 후 증여세 ○억원 추가 납부
 

3. 주택 증여 관련 탈루혐의자 1,822명 세무검증 실시
 

□ 국세청은 급증하고 있는 주택 증여에 엄정히 대응하기 위해 주택 증여와 관련된 변칙적 탈루혐의자 1,822명에 대하여 세무검증을 실시합니다.
 ○ 납세자의 신고내용과 유사재산의 매매가액자료를 분석하여 시가(유사매매사례가액)로 신고하지 않고, 공시가격으로 과소신고한 혐의 유형을 추가로 발굴하고, 주택 ‘취득’부터 주택 ‘증여’ 및 ‘그 이후’까지 증여 전후 과정을 정밀 분석하여 변칙증여 혐의자를 선정하였습니다. 특히, 주택 증여 시점 뿐만 아니라 그 주택의 당초 취득과정에서 자금출처가 불분명하거나, 증여 이후 자력 없이 채무를 상환한 자 등을 집중적으로 분석하였습니다.
 

가. 재차증여 합산누락 등 불성실 신고 혐의자 1,176명
 

□주택 증여세 신고 시 10년 내 다른 증여재산에 대한 재차증여 합산을 누락하고 증여재산공제를 중복 신고한 혐의자
 

[사례 ① : 아파트 증여 신고 시 과거 주식 증여재산 합산 신고 누락]
◈ 자녀가 父로부터 비상장법인 발행주식 00주를 증여받고 증여재산공제를 적용하여 증여세를 신고·납부한 이후
 - 母로부터 고가 아파트를 증여받고 증여세 신고를 하면서 父로부터 받은 재산가액을 합산하지 않고, 증여재산공제를 중복 적용받아 증여세를 과소 신고한 혐의
  ※ 재차증여 합산 시 동일인을 판단할 때 父와 母는 동일인으로 봄
 

나. 아파트 증여재산가액 과소·무신고 혐의자 531명
 

□아파트 등을 증여받고 경제적 실질가치가 반영된 ‘시가’로 신고하여야 하나, 공시가격으로 과소신고하거나 무신고한 자
 

[사례 ② : 유사매매가액이 아닌 공시가격으로 아파트 증여 과소신고]
◈ 자녀가 母로부터 고가 아파트를 증여받고 재산가액을 공시가격으로 평가하여 증여세를 신고·납부 하였으나 증여재산은 시가(時價) 평가가 원칙으로 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 동일단지 유사재산의 매매사례가액이 존재하여 해당 매매사례가액을 적용하여 증여재산을 재평가한 결과 증여세를 과소 신고한 혐의
  ※ 시가가 없는 경우 공시가격 등 보충적 평가가 가능하나, 시가인 유사매매사례가액이 있으면 공시가격이 아닌 유사매매사례가액으로 신고해야 함(상증령 §49④)공동주택의 유사재산 범위 : ① 동일한 단지, ② 전용면적 ±5%이내, ③ 공시가격 ±5%이내
 

다. 주택 증여자의 주택 취득자금 출처 부족 혐의자 85명
 

□ 주택 증여자와 그 배우자가 증여주택을 매매 등으로 당초 취득할 때의 자금출처가 불분명한 자
 ○ 증여자와 그 배우자 등까지 분석 대상을 확대하여 주택 취득부터 증여까지 과정에 대한 자금출처를 검증하고 사업자금 누락 혐의 시 동시조사 선정
 

[사례 ③ : 매출누락 등 법인자금 유출을 통해 주택 등 편법 취득]
◈ 사회초년생인 자녀가 대형마트 2곳을 운영하는 父로부터 주택 및 아파트 분양권을 증여받았으나, 父는 매출누락, 가공경비 계상 등 부당한 방법으로 법인자금을 유출하여 당해 주택 및 분양권을 편법 취득한 혐의(대형마트 법인세 통합조사 및 父의 자금출처 조사 동시 선정)
 

라. 주택 수증 이후 채무면제 등으로 편법 증여받은 혐의자 30명
 

□ 부담부 증여로 취득한 주택의 고액 임대보증금 등을 자력 없이 상환하고 자가(自家) 거주하거나, 주택 부담부 증여 신고 후 금융채무를 부모가 대리 상환하거나 부모로부터 채무를 면제받은 편법증여 혐의자
 

[사례 ④ : 부담부 증여 후 아파트 임대보증금 면제로 편법 증여]
◈ 자녀가 父로부터 투기과열지구 소재 아파트(시가○○억원)를 해당 아파트에 담보된 금융채무를 인수하는 조건으로 증여받으면서 ○억원을 채무로 신고하였으나 부채사후관리를 실시한 결과,
 - 父를 임차인으로 하는 임대계약을 체결하고, 임대보증금 ○억원을 받아 해당 금융채무를 상환하였으며, 그 후 자녀가 해당 아파트에 입주(부친은 퇴거)함에 따라 임대보증금을 임차인인 父에게 상환해야함에도, 이를 면제받는 방법으로 편법 증여받은 혐의
 

□ 주택을 증여받은 연소자 중 뚜렷한 자금원천 없이 증여세, 취득세 및 종합부동산세 등을 부담하고 있어 주택보유에 따른 각종 비용을 부모로부터 편법증여 받은 혐의자
 

[사례 ⑤ : 고가 아파트 증여 이후 증여세, 취득세 등 편법 증여]
◈ 대학생인 자녀가 부동산 임대업자인 父로부터 수도권 소재 아파트(시가○○억원)를 증여받고 증여세, 취득세 등 ○억원을 납부하였으나,  자녀는 고액의 주택 유지비용 및 관련 세금을 납부할만한 자금원천이 확인되지 아니하여 父로부터 관련 비용을 편법 증여받은 혐의
 

5. 향후 계획
 

□ 국세청은 앞으로도 부동산 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 증여주택의 ‘취득’, ‘증여’ 및 ‘그 이후’까지 전 과정에서 발생할 수 있는 변칙적 탈루행위를 지속적으로 철저히 검증하겠습니다.
 ○ 빅데이터 분석시스템을 통해 시가를 반영하지 않은 저가신고, 10년 내 다른 증여재산의 합산신고 누락 등 불성실 신고행위를 차단하고, 주택 증여자의 최초 주택 취득단계의 자금출처를 분석하여 법인자금 유출 등 부당한 방법을 이용한 주택의 취득 여부를 치밀하게 검증하겠습니다.
 ○ 또한, 채무를 활용한 부담부 주택 증여에 대해서는 채무의 자력 상환 여부를 끝까지 추적하여 철저하게 관리하겠습니다.
 

□ 성실신고가 최선의 절세이므로 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 당부드립니다. 
 

[붙임 1] 세무검증 주요 추징사례
 

(사례1-1) 해당 증여일 전 10년 이내 증여재산 합산신고 누락하고 증여재산공제 중복 적용하여 증여세 과소신고
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□주요 검증내용

 ○ 자녀 A는 부친 B로부터 부동산을 증여받고 증여재산공제를 적용하여 증여세를 신고·납부 하였으나 부동산을 증여받기 9년 전에 부친 B로부터 비상장법인 발행 주식을 증여받은 내역을 합산*하지 않은 사실을 확인하여 비상장주식 가액과 부동산 가액을 합산하고 증여재산공제를 1회 적용하여 세액을 재계산한 후 수정신고를 안내한 결과, 자녀 A는 수정신고로 증여세 ○억원 추가 납부
   * (재차증여 합산) 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 재산가액 합산
 

□ 조치사항
 ○ 증여세 과소신고 혐의에 대해 증여세 ○억원 추가 납부
 

(사례1-2) 실제 채무를 인수하지 않았음에도 부담부 증여를 가장하여 부친으로부터 주택 편법 증여
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 검증내용

 ○ 자녀 A가 부친 B로부터 고가 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 부친의 금융채무를 인수하였다고 신고하였으나, 이에 대한 부채사후관리를 실시한 결과, 증여받은 이후에도 채무와 관련된 이자와 원금을 부친 B가 계속 상환한 사실 확인. 자녀 A가 실제 채무를 인수하지 않았음에도, 인수한 것으로 가장하여 증여세 탈루
 

□ 조치사항
 ○ 실제 인수하지 않은 허위 채무에 대해 증여세 ○억원 추징
 

(사례1-3) 부담부 증여를 통해 주택을 증여받고 임차인에게 반환할 임대보증금을 남편이 대리 상환하는 방식으로 편법 증여
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 남편 B
○ 수증자 : 배우자 A
 

□ 주요 검증내용

 ○ 30대 주부 A가 남편 B로부터 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 거주하는 임차인의 보증금 ○억원을 승계하였다고 신고하였으나 부채사후관리를 실시한 결과, 증여 이후 임대차 계약을 전세에서 월세로 변경하는 과정에서 임대보증금을 남편 B가 대리 상환한 것으로 확인하고 수정신고 안내
 

□ 조치사항
 ○ 남편 B가 대신 상환한 임대보증금에 대해 증여세 ○억원 추가 납부
 

[붙임 2] 세무검증 주요 선정사례
 

(사례2-1) 아파트 증여 신고 시 과거 주식 증여재산 합산 신고 누락
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부모 B, C
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 혐의내용

 ○ 자녀 A는 부친 B로부터 비상장법인 발행주식 00주를 증여받고 증여재산공제를 적용하여 증여세를 신고·납부한 이후 모친 C로부터 고가 아파트를 증여받고 증여세 신고를 하면서 부친 B로부터 받은 재산가액을 합산*하지 않고, 증여재산공제를 중복 적용받아 증여세를 과소신고한 사실 확인 
   * (재차증여 합산) 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(父母 포함)으로부터 받은 재산가액 합산
 

□ 향후 계획
 ○ 증여세 과소신고 혐의에 대해 검증 예정
 

(사례2-2) 유사매매가액이 아닌 공시가격으로 아파트 증여 과소신고
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 모친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 혐의내용

 ○ 자녀 A는 모친 B로부터 고가 아파트를 증여받고 재산가액을 공시가격으로 평가하여 증여세를 신고·납부 하였으나 증여재산은 시가(時價) 평가가 원칙으로 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 동일단지 유사재산의 매매가액이 존재하여 해당 매매사례가액을 적용하여 증여재산을 재평가한 결과 증여세를 과소신고·납부한 사실 확인
 

□ 향후 계획
 ○ 증여세 과소신고 혐의에 대해 검증 예정
 

(사례2-3) 대형마트를 운영하는 부친이 매출누락 등 법인 자금유출을 통해 주택 및 아파트 분양권을 편법 취득
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 혐의내용

 ○ 사회초년생인 자녀 A는 대형마트 2곳을 운영하는 부친 B로부터 주택 및 아파트 분양권을 증여받았으나, 부친 B는 매출누락, 가공경비 계상 등 부당한 방법으로 법인자금을 유출하여 당해 주택 및 분양권을 편법 취득한 혐의
 

□ 향후 계획 
 ○ 부친 B가 운영중인 대형마트에 대한 법인세 통합조사 및 부친 B에 대한 자금출처 검증 예정
 

(사례2-4) 자녀가 부담부증여를 이용하여 주택을 증여받고 부친이 임대보증금을 면제하는 방법으로 편법 증여
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 혐의내용

 ○ 자녀 A는 부친 B로부터 투기과열지구 소재 아파트(시가 ○○억원)를 해당 아파트에 담보된 금융채무를 인수하는 조건으로 증여받으면서 ○억원을 채무로 신고하였으나 부채사후관리를 실시한 결과, 부친 B를 임차인으로 하는 임대계약을 체결하고, 임대보증금 ○억원을 받아 금융채무를 상환하였으며, 그 후 자녀 A가 해당 아파트에 입주(부친은 퇴거)함에 따라 임대보증금을 임차인인 부친 B에게 상환해야 함에도, 이를 면제 받는 방법으로 편법 증여 받은 혐의
 

□ 향후 계획
 ○ 자녀 A에 대해 자금출처 검증 예정
 

(사례2-5) 투기과열지구 소재 고가 아파트를 자녀에게 증여하면서 고액의 증여세, 취득세 등 주택보유비용을 편법 증여
 

□ 인적사항
○ 증여자 : 부친 B
○ 수증자 : 자녀 A
 

□ 주요 혐의내용

 ○ 대학생 자녀 A가 부동산임대업자인 부친 B로부터 투기지역내 고가아파트(시가○○억원)을 증여받고 증여세 및 취득세 등 ○억원을 납부하였으나, 자녀 A는 고액의 증여세, 취득세 등 주택 보유비용을 납부할 만한 자금원천이 확인되지 아니하여 부친 B로부터 관련 자금을 편법 증여받은 혐의
 

□ 향후 계획
 ○ 자녀 A에 대해 자금출처 검증 예정
 

 

* 첨부파일 : 주택 증여 관련 변칙적 탈루혐의자 1,822명 세무검증 실시 보도자료