고가주택 취득자 등 257명 자금출처 세무조사 착수
　- 부모·금융기관 채무와 보증금 등은 상환 과정을 매년 철저히 검증 -
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□ (착수 배경)국세청은 국토부·지자체 등 관계기관 합동조사로 통보된 탈세의심자료와 최근 고가아파트 취득자에 대한 자금출처를 전수 분석하여 탈루혐의를 포착하고 세무조사에 착수하였습니다.

□ (조사 대상) 통보된 탈세의심자료 531건 중 증여세 신고기한이 경과한 자료를 분석하여, 증여세 신고·납부 등으로 탈루혐의가 확인되지 않은 경우를 제외하고,
ㆍ부모 등 친인척으로부터 고액을 차입하여 아파트를 취득하였으나, 소득·재산상태로 보아 사실상 증여로 의심되거나 변제할 능력이 부족한 탈루혐의자 101명을 선정하였으며,
ㆍ아울러, 수도권 및 지방의 고가 주택 취득자로서 자산·지출·소득을 연계 분석한 결과, 자금출처가 불분명한 자와 소득탈루 혐의 주택임대법인등 156명을 선정하였습니다.

□ (향후 계획) 앞으로 국세청은 자금조달계획서 등을 활용하여 고가 주택 취득자에 대해서는 자금출처를 전수 분석하고 탈루혐의자에 대해서는 예외 없이 세무조사를 실시할 것입니다.
ㆍ또한, 차입금으로 주택을 취득하고 부모 등이 차입금을 대신 변제 하거나 면제하는 등 채무를 통한 편법증여에 대해서는 증여세를 과세하고 채무상환 전 과정을 매년 철저히 검증하는 한편,
ㆍ다주택자 중과회피를 위해 설립한 법인의 주택임대소득 등에 대해서도 성실신고 여부를 정밀 검증할 계획이므로 납세자 여러분의 성실한 납세를 당부드립니다.
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1. 세무조사 착수 배경

□ 최근 서울 등 일부지역에서 아파트 가격이 상승세를 지속하는 가운데 거래량이 증가 추세를 보이면서 아파트 취득 과정에서 탈루개연성이 높아지고 있습니다.



ㆍ실제로 지난 10월 11일부터 실시된 ‘서울지역 관계기관 합동조사’ 결과, 편법증여 등 탈세의심자료로 분류되어 1차로 통보된 531건^*에 대해 일부 자료를 분석한 결과,
　- 아파트 취득자 중에서 여전히 부모와 자녀간의 차입금 등 채권·채무관계가 불분명한 편법증여 등 탈루혐의가 다수 포착되었습니다.



□ 이에, 국세청은 성실히 납세의무를 이행하는 많은 국민들에게 상실감을 주는 불공정 탈세행위를 근절하고 ‘공평 과세’ 구현을 위해 탈루혐의자에 대한 세무조사를 착수하게 되었습니다.


2. 그 간의 추진 경과

가. 조사 성과

□ 국세청은 그동안 부동산, 금융자산 등을 이용한 탈세행위를 근절하고 공평과세를 구현하기 위해 변칙증여 등 불공정 탈세행위 차단에 세정역량을 집중하여 왔습니다.

ㆍ이에 따라, 부동산·금융자산 보유과정에서의 불분명한 자금출처와 주식 등을 통한 변칙 자본거래에 대해 철저하게 검증을 실시해 왔으며,

ㆍ지난 11월 12일에는 부모 등으로부터 자금을 편법증여 받은 고가아파트 취득자, 고액전세입자 등 224명에 대하여 세무조사를 착수하는 등
　- ’17년 8월 이후 부동산·금융자산 등 변칙증여 혐의에 대해 8차례에 걸쳐 2,452명을 조사하여 탈루세액 4,398억 원을 추징하였습니다.



□ 또한, 부동산 실거래가 신고위반 등 위법행위에 대해서도 국토교통부 등 관계기관과 협조하여 탈루세액을 추징하는 등 엄정하게 대응해 오고 있습니다.

나. 주요 탈루사례

ㆍ최근 세무조사 결과, 적발된 주요 추징사례는 다음과 같습니다.

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　　　│세무조사 주요 추징사례 (붙임 참고)│

사례 ① 자금조달내역을 허위 소명하여 차입금 상당액 증여세 추징

◈지방자치단체에서 통보된 증여의심자료에 대해, 소득·재산 등 과세정보를 활용하여 자금흐름 등을 조사한 결과 사실상 증여받았으나 차입금으로 허위 소명한 사실을 확인하고 증여세 추징

사례 ② 아파트의 채무 및 이자를 부친이 대신 변제하여 증여세 탈루

◈아들이 아버지의 고가아파트를 근저당 채무와 같이 승계하여 부담부 증여를 받았으나, 부채를 사후관리하는 과정에서 아버지가 근저당 채무 및 이자를 대신 변제한 사실을 확인하여 증여세 추징

사례 ③ 배우자 등으로부터 현금 증여 및 무상 차입하여 부동산 취득

◈특별한 소득이 없는 자가 배우자와 시모로부터 현금을 증여받고, 형제 등 친인척으로부터 금전을 무상으로 차입하여 부동산 및 주식을 취득한 사실을 확인하여 증여세 추징

사례 ④ 초등학생이 조부로부터 현금을 증여 받아 토지·주식 취득

◈초등학생이 조부로부터 현금을 편법증여 받아 주식 및 토지를 취득한 사실을 확인하여 증여세 추징

사례 ⑤ 법인자금 유출 및 부친에게 현금증여 받아 고가아파트 취득

◈법인의 매입대금을 부풀리고 가공인건비를 계상하여 불법 유출한 자금과 아버지로부터 증여 받은 현금으로 고가 아파트를 구입한 사실을 확인하고 사업체까지 조사대상을 확대하여 법인제세 및 증여세 추징

사례 ⑥ 주택 수십 채를 임대하면서 차명계좌를 통해 임대소득 신고 누락

◈병원을 운영하면서 탈루한 소득으로 원룸, 아파트 등 수 십 채를 취득하여 임대하고, 월세를 친인척 명의 차명계좌로 송금 받는 방법으로 임대소득 신고 누락

사례 ⑦ 주택임대법인이 대표자 개인 비용을 경비로 처리하여 법인세 탈루

◈다수의 아파트를 임대하고 있는 법인 대표자가 여행 경비 등 개인적인 비용을 법인의 비용으로 변칙 처리하여 법인세 탈루
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3. 조사 대상자 선정 : 고가주택 취득자 등 257명

□ 국세청은 국토교통부·지방자치단체 등 ‘관계기관 합동조사’*에서 통보된 탈세의심자료와 최근 고가아파트 취득자에 대한 자금출처를 전수 분석하고, 차입금을 이용한 편법증여 등 일부 탈루혐의를 포착하여 검증대상자로 선정하였으며,

ㆍ또한, 주택임대사업 법인 등을 통해 탈루한 혐의가 있는 경우에도 조사대상으로 선정하였습니다.
　* 국토교통부,행정안전부,금융위원회,국세청,서울시·관할구청,금융감독원,한국감정원 등 32개 기관 합동으로 서울지역 거래 신고내용 조사(’19.10.11～12.27.)

① ‘관계기관 합동조사’ 통보자료 분석결과 탈루혐의 있는 자

ㆍ지난 10월 11일부터 실시한 서울지역 ‘관계기관 합동조사’* 결과, ’19년 8월 이후 서울 전역의 3억원 이상 주택 실거래 신고내용과 매수자가 제출한 자금조달계획서를 확인하여,
　- 탈세의심자료 531건을 국세청에 통보하였습니다.(’19.11.28.)

ㆍ이에 국세청은 통보받은 탈세의심자료 531건 중 증여세 신고기한이 아직 경과하지 않은 등의 사유로 탈루혐의를 확인하기 어려운 건을 제외한 자료에 대하여 우선적으로 전수 분석에 착수하였으며,
　- 증여세를 이미 신고 납부하여 자금원천이 명확한 자를 제외하고,
　- 부모 등 친인척으로부터의 고액 차입금 등으로 아파트를 취득하였으나, 소득·재산 상태에 비추어 변제능력과 자금출처가 불분명한 탈루혐의자 101명을 조사대상자로 선정하였습니다.

②고가 주택 취득자

ㆍ통보자료 외에도 그간 고도화된 NTIS(차세대국세행정시스템)의 다양한 과세정보와 국토교통부의 자금조달계획서, 금융정보분석원(FIU) 정보 등 과세인프라를 활용하여,
　- 최근 수도권 및 대전·부산 등 지방 과열지역의 고가 아파트 취득자에 대하여 소득·재산·금융자료와 카드 사용내역등 자산·지출·소득 연계 분석을 통해 현금 흐름을 전수 분석하였으며,
　- 부모 등으로부터 현금을 편법증여 받거나 사업자가 사업소득을 탈루하는 등 자금출처가 불분명한 탈세혐의자를 조사대상자로 선정하였습니다.

③주택임대사업 법인 등

ㆍ주택을 수백 채 보유하는 등 대규모 임대사업자를 중심으로 현장정보 수집, 국토부 「주택임대차정보시스템」(임대주택 소유현황, 지역별 임대료 수준 등 파악) 등 다양한 과세정보를 활용하여,
　- 보유하고 있는 주택 수, 주택의 입지·시세 등에 비해 임대소득을 축소 신고 또는 탈루한 혐의자를 선정하였고,

ㆍ임대사업 외에 별도의 사업체를 운영하는 일가족이 다수의 주택을 보유하고 있으나,
　- 주택 취득현황(취득금액)과 그간 신고한 소득금액을 비교하여 자금출처나 세대원의 주택 취득과정이 불분명한 사업자 등을 조사대상자로 선정하였습니다.


4. 세무조사 대상자 선정 유형

가.‘관계기관 합동조사’통보자료
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◆ 40대 의사가 배우자와 함께 고가 아파트를 공동 취득하면서 부모로부터 현금을 증여 받았으나 차입금으로 신고한 혐의
◆ 미성년자가 부모의 금전으로 고가 아파트를 취득하면서 부모 외에 친인척 4인으로부터 자금을 분산 증여받은 것으로 허위 신고하여 변칙증여 받은 혐의
◆ 20대 중반 직장인이 서울 주택을 취득하면서 취득자금 80%를 모친으로부터 차용한 것으로 허위신고하여 증여세를 탈루한 혐의
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나. 고가 주택 취득자
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◆ 소득이 전혀 없는 30대 여성이 고급빌라를 취득하면서 부모로부터 취득자금을 증여 받고 증여세를 탈루한 혐의
◆ 20대 초반 사회초년생이 3개의 주택을 취득하면서 부동산업에 종사하는 모친 등으로부터 취득자금을 편법증여 받은 혐의
◆ 요식업을 운영하는 20대가 신고소득이 많지 않음에도 고가의 아파트를 취득하여 사업소득 누락 및 편법증여 받은 혐의
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다. 주택임대사업 법인 등
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◆ 주택 신축분양 및 주택임대 법인이 가족, 친인척, 직원 등 10여 명의 이름을 빌려 수입금액을 분산하고, 주택 임대소득을 신고 누락한 혐의
◆ 주택 수십 채를 보유한 주택임대업자가 월세 증빙을 요구하지 않는 학생들에게 임대하고 임대소득을 전액 누락한 혐의


5. 조사 방법

□ 국토교통부 등 관계기관 합동조사 결과 통보된 자료의 자금조달계획서를 바탕으로 주택 취득에 소요된 자기자금과 차입금(부채) 비율을 비교 검토한 결과



ㆍ취득금액 5,124억 원 중 자기자금 1,571억 원, 차입금(부채) 3,553억 원으로 차입금 비중이 69%, 자기자금이 31%를 차지하는 것으로 나타나,
　- 부모 등 친인척간의 차입금에 대하여 차입을 가장한 편법증여에 해당하는지 여부를 금융거래내역 확인과 금융정보분석원(FIU) 정보 등 과세인프라를 통해 중점 검증할 것입니다.

□ 또한, 부모 등 특수관계자로부터의 차입, 금융기관 대출, 전세보증금 등 부채를 이용하여 주택을 취득하는 경우,

ㆍ원리금 상환이 자력으로 이루어지는지 여부에 대해 부채를 전액 상환할 때까지 전 과정을 세무조사에 준하는 수준으로 철저히 ‘부채사후관리’하고 검증할 계획입니다.

ㆍ현재, 연간 1회 실시하고 있는 부채사후관리 점검^* 횟수를 2회로 확대하고,
　* 부채에 대하여 채권자별 채무액, 이자율, 일자별 원금·이자 지급내역, 지급자금 원천 등을 정기적으로 점검(’17∼’19년 988명에게 246억원 추징)
　- 부모 등에 의한 채무 면제 및 원금·이자 대신 변제, 무상대여 및 적정이자율(연4.6%) 지급 여부, 본인 소득은 부채상환에 사용하고 생활비는 부모가 지출하는 경우 등
　- 모든 편법증여 행위에 대해 수증자는 물론 증여자의 금융자료까지 촘촘히 검증하겠습니다.

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ㆍ채무원금 면제 및 대신 변제시 면제·변제금액에 대해 증여세 과세
ㆍ무상대여·저율대여시 적정이자율(연 4.6%)과의 차액 증여세 과세
　⇒ 위 증여세를 무신고한 경우, 과세할 수 있는 부과제척기간 최대 15년
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ㆍ특히, 고액 장기부채에 대하여는 채무 면제 및 사실상 증여 여부 등을 소득·금융자료를 통해 면밀히 점검하여 탈루혐의가 있는 경우 즉시 세무조사로 전환하여 엄정히 대응할 것입니다.

□ 조세전문가의 조력을 받아 날로 지능화되는 계획된 변칙증여에 대해서는 자금조성 과정 전반에 대한 금융조사를 실시하고,
　- 본인 자금원천은 물론, 필요 시 부모 등 친인척간의 자금흐름과 취득한 부동산의 자금원천이 사업자금의 유출에서 비롯된 경우에는 해당 사업체까지 조사대상을 확대하는 한편,

ㆍ조사과정에서 사기 그 밖의 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우 「조세범처벌법」에 따라 고발하는 등 법과 원칙에 따라 엄정 조치하겠습니다.


6. 향후 계획

□ 국세청은 자금조달계획서 등을 적극 활용하여 고가주택 취득자에 대하여는 자금출처를 전수 분석하고, 탈루혐의자에 대하여는 예외 없이 세무조사를 실시하겠습니다.

ㆍ탈세의심 통보자료 531건 중 분석 완료한 건을 제외하고 남은 자료와 향후 합동조사 결과 통보될 자료에 대해서도 순차적으로 자금출처를 분석하여 검증을 실시할 계획입니다.

ㆍ아울러, 고가주택 취득자뿐만 아니라 차상위가 주택 취득자에 대해서도 지역별·연령별·소득 정도에 따라 개별 분석하고, 지방 과열지역에 대해서도 분석을 확대하겠습니다.

□ 또한, 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 정밀 검증을 실시하겠습니다.

ㆍ최근 부동산 대책에 따라 다주택자의 양도소득세, 종합부동산세 중과 등 조세부담을 회피하기 위한 법인 설립이 증가하고 있는 것으로 나타나고 있습니다.
　* 법인수 : (’17년) 2,062개 → (’18년) 2,623개, 27.2%↑→ (’19년) 3,693개, 40.8%↑(’19.12.6.일 현재, 주택임대 사업자등록일 기준)
　* 신규설립 : (’17년) 300개 → (’18년) 561개, 87.0%↑→ (’19년) 1,070개,90.7%↑(’18.9.13.이후 주택임대 신규설립 법인 1,294개)

ㆍ향후, 주택임대 법인의 종합부동산세 합산배제 신고^*, 주택임대소득 등 법인세 신고 적정 여부 등을 세밀하게 검증하고,
　* ’17～’19년 임대사업자 합산배제 적정신고 여부 점검하여 707명 23억원 추징
　- 주택임대업자가 법인전환한 경우, 양도소득세 이월과세^* 적정 여부에 대해서도 정기적으로 점검할 계획입니다.
　* 개인이 법인에 주택 현물출자시 양도세를 납부않고, 법인이 주택양도시 납부

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　　〈 주택임대법인 추징사례 〉

ㆍ(종부세 합산배제) 주택 의무임대기간, 임대료인상(5%), 임대개시 등 요건을 검토하여 의무임대기간 미준수에 따른 경감세액 및 이자상당액 추징
ㆍ(법인 임대소득) 주택임대사업자가 사업용 자산을 현물출자하여 법인을 설립하는 경우, 감정평가 비용 등은 주주관련 비용으로 손금 산입할 수 없음에도 이를 손금 산입하여 관련 법인제세 추징
ㆍ(양도세 이월과세)개인 임대사업자가 임대부동산을 법인에 현물출자하고 발행받은 주식을 자녀에게 증여하여 이월과세한 양도소득세 추징
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□ 성실신고가 최선의 절세라는 인식 하에 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 당부 드립니다.


붙 임: 세무조사 주요 추징사례