Ⅰ. 최근 주택시장 동향 및 평가

  □ 서울과 일부 수도권 중심으로 단기간에 시장 과열  

 ㅇ 전국 주택가격은 안정세가 지속되고 있으나, 서울 주택가격은 7월부터 상승폭 확대

    * 전국 주택가격상승률(%) : (’18.5)△0.03 (6)△0.02 (7)△0.02 (8) 0.02
    * 서울 주택가격상승률(%) : (’18.5)  0.21 (6)  0.23 (7)  0.32 (8) 0.63
    * 지방 주택가격상승률(%) : (’18.5)△0.13 (6)△0.12 (7)△0.13 (8)△0.17

 ㅇ 서울의 아파트가격이 빠르게 상승하면서 일부 서울 인근 지역으로 가격 상승세가 확산되는 모습

    * 서울 아파트가격상승률(%):(7월4주) 0.11 (8월4주) 0.45 (9월1주) 0.47
    * 9월1주 주택가격상승률(%):(과천) 1.38 (광명) 1.01 (분당) 0.79 (구리) 0.69

  □ 매물 부족 상황에서 투기수요 등이 가세하며 시장불안 가중  

 ㅇ 풍부한 시장 유동성 하에서 가격상승 기대 등으로 매도물량이 감소하면서 공급자 우위의 시장 상황 지속

    * 단기부동자금(기말, 조원): (‘14)795 (‘15)931 (‘16)1,010 (‘17)1,072 (’18.6)1,117
    * 서울의 9월 1주 「매수자-매도자」 지수(KB)는 171.6으로 ’03년 집계 이후 최고

 ㅇ 최근 갭투자 비중이 크게 증가하는 등 투기 수요 가세

    * 보증금 승계비율(%) : (‘18.3)56.8 (4)49.1 (5)50.2 (6)50.8 (7)56.6
       ⇒ 주택매수건 중 해당주택의 기존 임대차 계약을 승계하여 매수한 비중

 ㅇ 실수요자들의 내집 마련 불안감 등으로 추격매수 심리 확산

Ⅱ. 추진방향

□ “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력

 ㅇ (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)

  · 세부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→300%)

 ㅇ (다주택자) 2주택 이상 세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등

  · 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화(종전주택 3→2년내 처분)

 ㅇ (주택임대사업자) 투기지역·투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화

  · 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과·종부세 과세

 ㅇ (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를

 통해 공급 확대

 ㅇ (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정(현 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화

 ㅇ (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등 

Ⅲ. 주요 추진과제 중 종합부동산세 개편안

⑴ 종합부동산세 (※ 종부세법 §9 등)

  * 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외
  * (  )는 현행대비 증가 세율

 ㅇ 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세

  · (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세

  · (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상

    - 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상 

 ㅇ 조정대상지역外 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상

  · (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지

                             6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상

  · (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설
               → 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지

                         3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상

 ㅇ 세부담 상한 상향조정

  · (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)

  · (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%,

                1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지

  ⇒ 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안 마련

⑵ 다주택자

◈ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련

  * 주택법 제2조제1호에서 정하는 주택(단, 조합원 입주권 및 분양권을 포함)
  * 규제지역 : 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용 원칙(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ① 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0) 

 ② 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용

  · 추가 주택구입이 이사·부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용

    * 예외허용 사유 : ①기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)②기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)

 ③ 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지

  · 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용

  · 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용

    * 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)[기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허]

◈ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

 * 의료비, 교육비 등 생활자금조달목적으로 「이미 보유하고 있는 주택」을 담보로 받는 대출

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 대출신청건부터 적용 원칙(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ① 1주택세대는 현행과 동일한 LTV·DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV·DTI 적용

    * 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)
     - (1주택세대) 연간 대출한도 미적용
       (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용

 ② 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련

  · 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결

  · 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적(예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과

    - 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한

◈ 전세자금보증 및 대출 관련

 ① 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)

 ② 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공→ 보금자리론 소득기준^*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)

    * ^①기본(7천만), ^②맞벌이신혼부부(8천5백만), ^③다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)

 ③ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공

 ④ 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인

  · 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수

  · 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)

    * 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능

◈ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

 ① 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화(소득세법 시행령 §159의3)

  · (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용

  · (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용

    - 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용

  · (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

    - 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

 ② 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축(소득세법 시행령 §155)

  · (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하면 양도세 비과세

  · (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자^*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세

    * 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자

  · (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

    - 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

⑶-1 주택임대사업자 :  과도한 세제혜택 조정

◈ 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과  (※ 소득세법 시행령 §167의3 등)

 ㅇ (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외

 ㅇ (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과

    * (2주택)일반세율+10%p   (3주택이상)일반세율+20%p

 ㅇ (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

   · 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

◈ 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세  (※ 종부세법 시행령 §3)

 ㅇ (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)

 ㅇ (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세

 ㅇ (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

   · 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

◈ 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설  (※ 조세특례법 시행령 §97의3·5)

 ㅇ (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면

    * 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡이하   

    · 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)

    * ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용

   · 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)·70%(10년 이상 임대)

 ㅇ (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설

   · 임대개시시 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

 ㅇ (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

   · 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

⑶-2 주택임대사업자 :  대출규제 강화

 * 임대사업자가 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우에 적용→ 주택을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하는 경우는 규제대상에서 제외

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 주택매매계약체결건 또는 대출신청건부터 적용 원칙(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ㅇ 투기지역·투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입

    * (現) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용

   · 특히, 투기지역·투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지
 ㅇ 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지

    * 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용

 ㅇ 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지

   · 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검

   · 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인

   · 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

⑷-1 시장 관리 : 임대차·매매

 ㅇ 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선

   · 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과

 ㅇ 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출·증여 등 조사 강화

 ㅇ 일부 인터넷커뮤니티 등을 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡, 공동의 시세조종 행위 등에 별도처벌 등 제재방안 마련(공인중개사법 개정 要)
 ㅇ 투기지역·투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장·단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)

 ㅇ 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지의무 위반시 과태료를 상향

    * 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)

 ㅇ 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화

    * 임대등록 정보와 건축물대장·주민등록·재산세대장 등을 연계하여 보유·임대현황 파악

 ㅇ RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

⑷-2 시장 관리 : 분양

 ㅇ 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대

    * 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진

   · 무주택기간 요건 강화(분양권·입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)

   · 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨

 ㅇ 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정

    * 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정

   · 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여

    * (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용

 ㅇ RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진

⑴ 신규 수도권 공공택지 공급

 ㅇ 수도권내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)

   · 도심 내 유휴부지, 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등 활용

    * 그린벨트 평가등급은 1～5등급으로 구성(그린벨트 해제 및 개발은 환경적 가치가 상대적으로 낮은 3～5등급지 활용이 원칙)

   · 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익 환수

   · 실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양비율을 지자체와 협의하여 탄력적용

⑵ 도심내 공급 활성화
 

 ㅇ 지자체와 협의를 통해 도심내 규제 완화 등을 포함하여 다양한 주택공급 확대방안을 마련

   · 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도 지역 변경 등

 ㅇ 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대

⑴ 조세 제도

 ㅇ 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화

   · 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정

    - (당초 정부안) 현행 80% → 연 5%p씩 90%까지 인상(’19)85% (’20)90%

    - (수정안) 현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상(’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%

    - (적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

   · 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선

    * (現) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

⑵ 조세 행정

 ㅇ 부동산 투기 및 고액재산가의 편법·탈법 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사 및 세무조사 지속 강화

   · 부동산가격 조작, 허위거래 등 시장교란행위 모니터링 강화 및 관련 정보 공유

   · 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 다주택자 임대소득 과세관리 강화

 ㅇ 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)

    * (現) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역 → (改) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역

 ㅇ 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입

   · 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
 ㅇ 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화

    * (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급

    * (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급

   · 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점→62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단

 ㅇ 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절

 ㅇ 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의 착공 예정물량 사업시기 조정

  ※ 시장과열이 있는 수도권을 제외한 지방에 대해서는 시장 모니터링을 통해 필요시 신속하게 조정대상지역 등 규제지역 지정해제 추진
 

※ 추진과제에 대한 자세한 내용은 첨부파일을 참고해주세요