부동산 임대소득이 발생하는 사업자라면 부가세 신고 시 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 한다. 한편, 임대가 아닌 전대소득만 발생하는 사업자라고 해도 부동산임대공급가액명세서를 제출할 의무가 있다. 한편, 부동산임대공급가액명세서를 작성하는 과정에서 간주임대료가 산출되고 간주임대료에 대한 10%를 부가세로 납부하게 된다.

이에 대한 자세한 내용은 아래 김부동 세무사와 세알못양과의 대화를 통해 자세히 알아보자.

세알못: 세무사님, 안녕하세요? 처음 뵙겠습니다.

김부동 세무사: 네, 안녕하세요? 반갑습니다.

세알못: 요새 날씨도 너무 춥고 코로나도 정말 기승입니다. 건강은 괜찮으신가요?　오늘 세무사님께 찾아온 건 부가세신고 시 제출 양식 중 하나인 부동산임대공급가액명세서에 대해 알아보기 위해서입니다. 오늘 설명 잘 부탁드립니다.

김부동 세무사: 네, 건강은 괜찮습니다. 그럼 서로 한 번 같이 알아 가보도록 하시죠. ^^

1. 부동산임대공급가액명세서는 누가 언제 제출하는가?

세알못 양: 세무사님, 부동산임대공급가액명세서는 누가 언제 제출하는 건가요?

김부동 세무사: 부동산임대소득이 발생하는 사업자라면 부가세 신고 시에 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 합니다.

김부동 세무사: 아, 그리고 전대소득이 발생하는 사업자인 경우에도 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 합니다.

세알못 양: 세무사님, 전대라는 게 무엇인가요?

김부동 박사: 전대의 사전적 정의는 빌린 것을 다른 사람에게 빌려주는 행위를 말합니다. 부동산 전대라고 한다면 부동산 임차인이 임차 받은 부동산을 다른 사람에게 다시 임대해주는 행위를 말한다고 볼 수 있지요.

세알못 양: 아, 그러면 세무사님 말씀은 이렇게 전대하는 부동산에 대해서도 부동산 임대공급가액명세서를 제출해야 한다는 말씀이신거죠?

김부동 세무사: 네, 그렇습니다. 국세청에서는 부동산임대공급가액명세서에 대하여 명세서 양식 뒤쪽에 작성방법을 안내하고 있습니다. 거기에 ‘부동산을 임차하여 다시 임대하는 경우’ 보증금 이자(소위 간주임대료)를 어떻게 계산하는지 산식을 안내하고 있는데요, 이런 것만 봐도 부동산임대공급가액명세서 작성 시에 전대가 포함된다는 것은 당연한 사실임을 알 수 있습니다.

세알못 양: 세무사님, 부동산임대공급가액명세서를 제출하는 목적이 보등금이자(간주임대료)를 계산하여 부가세 신고시 반영하는 것이 맞나요?

김부동 세무사: 네, 부분적으로 맞습니다. 부동산임대공급가액명세서를 작성하는 과정에서 보증금이자(간주임대료)가 산출되고 보증금이자(간주임대료)에 대한 10%를 부가세로 납부하게 되어 있습니다.

세알못 양: 세무사님, 그렇다면 보증금이자(간주임대료)가 발생하지 않는 경우라면 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 않아도 되는 게 맞나요?

김부동 세무사: 아닙니다. 부동산임대공급가액명세서는 임대 혹은 전대하는 부동산 각각에 대해 명세서를 작성하게 되어 있는데 보증금이자(간주임대료)가 발생하지 않는 부동산이라고 해서 부동산임대공급가액명세서에서 누락시키면 안 됩니다.

세알못 양: 건물의 임대 뿐 아니라 토지의 임대도 부동산임대공급가액명세서에 포함될까요?

김부동 세무사: 네, 포함됩니다. 토지도 부동산의 한 종류이기 때문에 토지의 임대도 부동산임대공급가액명세서에 포함시키는 것이 맞습니다.

세알못 양: 네, 그렇군요. 요약한다면 부동산임대공급가액명세서 제출대상에는 임대뿐만 아니라 전대도 같이 포함되고 보증금이자(간주임대료) 발생 유무에 관계없이 당연히 제출대상이라고 보면 되겠네요. 또한, 건물뿐만 아니라 토지 등의 임대도 부동산임대공급가액명세서의 제출대상이라고 이해를 하면 되겠죠?

김부동 세무사: 네, 맞습니다. 잘 이해하셨네요.

사례 1)

다음 중 부동산임대공급가액명세서 제출대상에 포함되는 부동산은?

부동산 A: 임대수입이 발생하는 건물(보증금 X, 보증금이자 발생 X)
부동산 B: 전대수입이 발생하는 건물(전대보증금 < 임차보증금, 보증금이자 발생 X) 부동산 C: 임대수입이 발생하는 토지(보증금 O, 보증금이자 발생 O) 부동산 D: 전대수입이 발생하는 토지(전대보증금> 임차보증금, 보증금이자 발생 O)

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