“세무사님, 이럴 줄 알았더라면, 세무사님 말씀대로 임대사업자등록을 진즉에 할 걸 그랬습니다! 정부가 임대사업자에게 깔아 놓았던 꽃길이 9.13대책으로 사라졌네요...”
조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 분들 중에 주택임대등록의 실질적 효과를 제대로 알지 못하거나 너무 많은 생각을 하다가 임대등록 시기를 놓친 다주택보유자들의 하소연이다.
2주택 이상 부동산을 보유한 다주택자가 촘촘한 그물망 같은 중과를 피해 절세할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까?

2주택 이상의 부동산을 보유한 경우 주택임대등록을 통해 2년 이상 거주한 주택에 대한 비과세요건을 충족시켜 최대한 절세를 유도해야 한다. 그리고 여러 채의 주택을 소유한 자가 자산을 매매할 때는 최소한 10% 또는 20% 가산되는 중과세를 피하고 장기보유특별공제를 적극적으로 활용하여야 한다. 또한 1세대1주택 비과세 혜택을 적극적으로 이끌어 내며, 누진세율이 적용되는 양도소득세를 피하기 위해 부동산의 양도시기와 자산의 처분시기 등을 계획하여 한다. 부동산을 처분하기 전 다양한 절세방안를 통해 합법적인 출구전략을 모색해야 한다.

다주택자 주택임대사업등록으로 살아남기

2주택 이상을 보유한 주택임대사업자가 작년 기준으로 38만명을 육박했다. 정부가 주택임대사업을 양성화하고 실질적인 주택보유 현황을 면밀히 파악하기 위해 적극적인 세제지원책을 쏟아낸 결과이다.

그러나 너무 과도한 세제지원혜택이 오히려 지가 상승이 예상되는 조정대상지역의 투기세력까지 지원하는 결과를 만들어 2018년 9.13. 대책으로 주택임대사업자의 혜택을 대폭 삭제하였다. 또한 조정대상지역에서 주택임대사업등록을 한 경우 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제와 종합부동산 합산배제를 적용하지 않기로 하였다. 그렇다면 주택임대사업자에 대한 지원책이 줄어든 상황에서 임대업을 등록하는 것이 그래도 유리할까?

결론부터 얘기하면 임대사업자의 등록의무기간을 최소한 유지할 수 있다면 임대사업등록을 하는 것이 그래도 낫다고 할 수 있다.

다음의 상황을 보면 주택임대사업등록이 절세를 위한 결정적 역할을 한다는 것을 알 수 있다(단, 소득세법상 장기임대주택을 충족한 임대주택에 한함). 일시적 1세대2주택의 경우 거주 및 보유기간이나 여타의 비과세 요건을 갖추지 못하는 경우, 임대사업자등록을 활용하여 비과세혜택을 적용받을 수 있는데, 이를 거주주택 과세특례라 한다. 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 거주주택의 비과세여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택 수에서 제외되므로 거주한 주택은 비과세를 적용받을 수 있다(소득세법 시행령 제155조 제20항).

장기임대주택이란 세무서와 지방자치단체에 사업자등록을 하고 임대 개시 당시 주택의 기준시가가 6억원(수도권 외 3억원) 이하인 임대주택을 말한다. 따라서 지자체에 임대등록을 하였다고 해서 장기임대주택에 해당되는 것이 아니라, 세무서에 사업자등록을 하고 임대개시 당시의 기준시가 요건을 충족하여만 거주주택 과세특례를 적용받을 수 있다.

위의 상황은 2채의 주택을 보유한 상황에서 대체주택을 양도하는 경우로서 일시적 1세대2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없지만, 다주택자이나 임대주택등록을 한 임대사업자로서 비과세혜택을 받은 경우이다.

2년 이상 거주한 주택을 비과세 받고 이후에 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에도 장기임대주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 직전 거주용 자가주택 양도일 이후 발생하는 양도차익분에 대해서만 비과세가 적용된다.

거주주택 & 임대주택 비과세 이러한 거주주택 과세특례는 종전에는 장기임대주택을 여러 채 보유하고 있어도 특례요건만 갖추는 경우에는 장기임대주택을 모두 주택 수에서 제외하므로 적극적인 절세 방안으로 활용할 수 있었다. 그러나 2019.1.7. 발표된 세법 후속 시행령 개정안에 의하면 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한해 비과세를 적용한다. 즉, 거주주택 과세특례는 최초 거주주택에 대해서 1회만 적용하는 것으로 개정되었다. 이 법은 시행령 시행일 이후 신규 취득하는 분부터 적용하되, 시행일 당시에 거주하고 있는 주택(시행일 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지불한 경우도 포함)은 종전 규정을 적용한다.

단 1회의 거주주택 과세특례!
양도차익이 가장 큰 주택에 2년 거주하여 최대의 절세효과 뽑아내기!

양도차익이 가장 클 것으로 예상되는 주택을 거주주택으로 하여 단 한 번 밖에 없는 거주주택 과세특례의 효과를 이용하여야 한다. 즉, 해당 거주주택에 2년을 거주하고, 보유하고 있는 나머지 주택은 장기일반임대주택 등으로 등록하여 50% 또는 70%의 장기보유특별공제 등을 활용할 수 있는 절세전략을 생각해야 한다. 따라서 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 양도차익이 큰 주택에 대해 최대한의 비과세를 끌어내는 전략을 강구해야 한다.

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