주택신축판매업을 영위하기 위해서는 기본적으로 토지를 취득하여야 한다. 그런데 개인과 달리 법인은 일반적인 나대지를 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 지방세법 제13조 제2항에 따른 대도시 취득세 중과규정을 검토하여야 한다.

또한 2020년 8월 12일 이후 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 대도시 취득세 중과규정뿐만 아니라 신설된 지방세법 제13조의2 제1항에 따른 중과규정까지 검토하여야 한다.¹⁾ 1) 본 규정은 법인뿐만 아니라 개인도 검토하여야 한다.
본 칼럼에서는 지방세법 제13조의2에 따른 주택 취득세 중과규정을 중심으로 최근 행정안전부 유권해석과 조세심판원 사례를 소개한다.

중과예외대상주택[지방세법 시행령 제28조의2 제8호 나목 6)]

다주택자인 개인 또는 법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득할 경우에는 기본적으로 12%의 중과세율이 발생한다.²⁾ 2020년 8월 12일 주택 취득세 중과에 대한 규정이 신설될 당시 시행령에는 주택신축판매업에 대해 별도의 예외규정이 존재하지 않았으나, 2021년 4월 27일 개정을 통하여 주택신축판매업을 목적으로 취득할 경우에는 중과세를 적용하지 않도록 하는 예외규정이 신설되었다. 2) 개인은 취득자 본인을 포함한 1세대를 기준으로 주택 수를 판정하여 8% 또는 12%의 중과세율이 발생한다. 지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법  제13조의2 제1항 을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및  제28조의3부터 제28조의6 까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.
가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는  「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택 나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.
1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자
2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자
3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법  제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)
4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자
5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자
6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

주택신축판매업이란?

지방세법 시행령에서는 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 주택신축판매업으로 규정하고 있으나, 여기에서 ‘자영건설업’이 무엇인지에 대해 별도의 정의가 존재하지 않는다.

다만, 지방세 알림e를 내용을 통하여 본 규정에 따른 ‘자영건설업에 해당하는 주택신축판매업자’는 「한국표준산업분류」에 따른 건설업중 주거>