1. 의의

종전에는 재건축사업이나 재개발사업의 시행에 따른 취득세과세와 감면적용에 대하여 지방세특례제한법에서 규정하고 있었으나, 금년부터 적용되는 개정 지방세관계법령상에서는 이를 분리하여 과세체계는 지방세법령에, 감면은 지방세특례제한법에서 각각 규정하도록 하였다. 그리고 재개발사업 등 조합원이 취득하는 부동산에 대하여는 부동산 가치의 증가액인 청산금을 과세표준으로 과세했으나 재개발사업 이후 관리처분등에 따라 취득하는 과세대상(건축물․ 토지)에 대하여 취득원인(원시·승계)이 불분명하여 세정운영상 혼선이 있었다. 특히 승계조합원은 당초 승계취득가액을 차감하고 과세하나 원조합원의 경우 청산금을 내지 않는 한 사실상 취득세가 면제된다. 이는 사업성격이 유사한 재건축사업의 경우 건축물의 원시취득으로 과세하는 것과 형평성 문제가 제기된다. 이에 재개발사업 등과 관련하여 취득하는 건축물은 원시취득으로 과세, 토지는 당초취득분 보다 증가한 면적에 대해 과세하며 지목변경분 간주취득은 환지면적기준으로 과세하도록 취득세 과세체계를 명확히 개정하였다. 개정된 과세방식과 감면적용 변경은 개정된 법 시행(2023.1.1.) 이후 관리처분인가를 받은 사업부터 적용하게 된다.

그런데 재건축사업이나 재개발사업의 시행으로 사업지구내 당초 취득한 토지면적중 일부를 도로 등 기반시설로 기부채납하면 나머지 조합원, 비조합원 및 체비지·보류지의 면적이 변동하게 된다. 이에 따라 조합원, 비조합원 및 체비지· 보류지 면적을 안분하고 그에 따른 각각의 증가분에 따른 과세분 토지면적을 산출하여야 하는 문제가 발생하게 된다. 지방세법은 동일 물건을 2이상의 용도로 사용하거나 2이상의 다른 세율이 적용되는 경우 등 과세구분을 할 경우 안분하도록 규정하고 있다. 안분방법은 명문으로 규정하고 있는 경우도 있으나 명문의 규정이 없는 경우에는 대법원 판례 등 해석례를 준용하게 된다. 지방세법상 과세표준 안분방법에 따라 세부담 차이가 발생하기 때문에 어떤 방법으로 안분하는지에 따라 이해관계가 달라지게 된다. 그 간 비조합원용 토지의 과세범위에 대하여 실지귀속을 구분할 수 없는 경우 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지면적을 우선 공제하는 방식으로 산정하였다[(대법원2010두1804, 2015.10.29.) 참조]. 그러나 재건축조합의 경우 비조합원용 토지의 취득면적의 산정방식을 비율법으로 규정하고 있어 이번 개정 지방세관계법령에서는 재개발조합의 비조합원용 토지의 취득면적에 대하여도 재건축조합과 동일하게 비율법에 따라 비조합원용 토지면적 중 신탁비율을 적용하여 산정하도록 개정하였다. 종전과는 다른 방식으로 산정되는 재개발조합의 비조합원용 토지 과세면적범위를 분석하고 이에 대한 세부담의 차이점과 적용상 유의사항을 고찰하고자 한다.

2. 지방세법상 안분기준

(1) 안분유형 : 비율법과 공제법

1개의 부동산에 건물과 토지의 소유자가 상이한 경우에는 각각 이를 안분하여 과세하여야 한다. 이 경우 부동산등을 일괄 취득하여 각 과세물건의 취득 당시의 가액이 구분되지 않는 경우에는 일괄 취득한 가격을 각 과세물건별 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득 당시의 가액으로 한다(지령§19① 참조). 아래 [표1]과 같이 전체 부동산 가격을 기준으로 토지와 건물의 시가표준액으로 안분하는 방식(비율법)이 있는가 하면 전체 부동산에서 토지가액이나 건물가액을 공제한 나머지 가액을 각각 토지나 건물가액으로 안분하는 방식(공제법)도 있다.

[표1] 지방세법상 안분방법 유형