도시 및 주거환경정비법상의 재개발사업과 재건축사업에서 해당 조합원이 취득하는 부동산의 취득세 과세표준을 산정함에 있어서는 원조합원과 승계조합원 간에 차이가 있고, 재개발사업과 개건축사업 또한 서로 다르게 취급되므로 상당한 주의를 요합니다. 아울러, 2023. 3. 14. 지방세법 개정으로 재개발사업 조합원의 취득세 과세체계가 일부 변경되었습니다.

이하에서는 원조합원과 승계조합원, 재개발사업과 재건축사업으로 각각 구분하여 취득세 과세표준 산정 방법을 정리해 보겠습니다.

원조합원과 승계조합원의 구분

원조합원은 당초부터 정비구역 내에 토지등을 소유¹⁾하고 있던 자를 말하고, 승계조합원은 정비구역 지정 이후 원조합원으로부터 토지등(조합원의 지위)을 취득한 자를 말합니다. 승계조합원의 경우에는 그 취득 시점이 중요한데, 이는 특정 시기를 기준으로 조합원에게 적용되는 혜택이 달라지고, 그 기준점도 각 세법마다 차이가 있기 때문입니다.

참고로 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 시행되는 사업에 대해 재건축사업은 조합설립인가일, 재개발사업은 관리처분계획인가일 이후에는 원칙적으로 해당 사업의 토지등을 양수하더라도 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있습니다.²⁾

조합원입주권 비과세, 주택수 판단, 장기보유특별공제 등 양도소득세 과세와 관련해서는 재개발사업, 재건축사업 모두 관리처분계획인가일에 구주택 등이 조합원입주권으로 변환되는 것으로 취급합니다. 취득 시점이 관리처분계획인가일 이전이라면 구주택 등을 취득하는 것이 되고, 그 이후라면 신축주택에 입주할 수 있는 권리를 취득한 것으로 봅니다.³⁾ 1) 토지등소유자란, 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미합니다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호). 2) 물론, 상속․이혼으로 인한 경우, 양도인의 세대원 전부가 근무상 또는 생업상의 사정 등으로 다른 시․군으로 이전하는 경우 등의 사유에 해당되는 경우에는 예외가 인정됩니다(같은 법 제39조 제2항). 3) 물론, 주택수 계산시에는 조합원입주권도 1개의 주택으로 계산됩니다.
취득세 과세 목적으로는 재개발사업, 재건축사업 모두 관리처분계획인가 후 구주택이 멸실된 시점이 중요합니다. 구주택 멸실 전에 취득하면 주택의 취득세율이 적용되지만, 멸실 이후에는 주택이 아닌 토지의 취득세율이 적용되기 때문입니다.⁴⁾ 4) (지방세운영과-1, 2018.01.02.) 등.
참고로, 2020.8.12. 이후 취득하는 분부터는 조합원입주권도 주택수에 포함됩니다.
또한 같은 취득세 과세에 있어서도 재개발사업으로 취득한 신축주택에 대한 취득세 경감 목적으로는 정비구역지정 고시일이 중요하며, 2023. 1. 1. 전에 관리처분계획 인가를 받은 재개발사업의 승계조합원에 대한 과세 목적으로는 사업시행인가일과 환지일 등이 중요합니다. 이에 대해서는 아래에서 다시 설명드리겠습니다.

재건축사업에서의 취득세 과세표준과 세율

원조합원의 경우

정비사업의 조합원은 구주택 등 취득시, 신축주택 취득시 각각 총 2회의 취득세를 납부하게 됩니다.

취득세 과세표준은 유상승계취득, 원시취득 모두 “사실상취득가격”이 적용되고, 이 사실상취득가격은 “해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 법 소정의 간접비용의 합계액”을 말합니다.⁵⁾ 즉, 실제 취득에 소요된 총금액이라고 볼 수 있습니다. 5) 지방세법 제10조의3, 제10조의4, 같은 법 시행령 제18조

  1) 구주택 취득시

해당 조합원이 구주택을 타인으로부터 매매로 취득하였다면 이는 유상승계취득에 해당되므로, 매매에 소요된 실제 취득가액을 과세표준으로 하여 1～3%(주택 유상승계취득)

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