들어가며

우리 헌법 제59조는 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”고 규정함으로써 조세법률주의를 선언하고 있다. 세율은 조세의 크기를 결정하는 것으로써 세금을 부담하는 납세자에게 매우 큰 영향을 미친다. 주택은 취득과 동시에 취득세를 부담하고 보유하는 동안은 종합부동산세가 부과된다. 또한, 주택을 양도하면 최종적으로 양도소득세가 과세 된다. 이러한 주택 관련 세금인 취득세와 종합부동산세 및 양도소득세는 주택 수에 따라 적용되는 세율이 달라지는데, 1세대의 주택 수가 2주택 이상이면 중과세율이 적용된다.

다가구주택은 단독주택으로 보는지 또는 공동주택으로 보는지에 따라 주택 수가 달라지는데, 세목에 따라 다가구주택에 대한 규정을 달리 정하고 있다. 세목별로 다가구주택을 어떻게 규정하고 있는지에 따라 1주택 또는 다주택으로 분류되는데, 이하에서는 세목별로 세법에서 규정하고 있는 다가구주택에 대한 개념과 다가구주택에 설치된 옥탑방이 양도소득세와 종합부동산세에 어떠한 영향을 미치는지에 대해 살펴보고자 한다.

세목별 다가구주택의 개념

취득 단계 : 취득세

주택에 대한 취득세율은 지방세법 제11조와 제13조의2에서 규정하고 있다. 지방세법 제11조와 제13조의2는 주택에 대한 기본세율과 중과세율을 각각 규정하고 있는데, 기본세율은 1%~3%이지만 중과세율은 1세대가 2주택 이상(이하 “다주택자”라 한다)을 취득하는 경우로서 8%~12%이다. 중과세율은 취득하고자 하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 또는 그 이외의 지역에 소재하는지에 따라 달라진다. 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 다주택자가 1개의 주택을 보유한 상태에서 2번째 주택을 취득할 때 적용된다. 그러나 조정대상지역 이외의 지역에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 다주택자가 2개의 주택을 소유한 상태에서 3번째 주택을 취득할 때 적용된다. 그렇다면 다주택자가 다가구주택 1개를 보유한 상태에서 조정대상지역 이외에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용되는지 또는 기본세율이 적용되는지에 대한 판단이 필요한데, 이에 대한 판단은 다가구주택이 공동주택인지 또는 단독주택인지에 따라 다르다. 다가구주택이 공동주택에 해당하는 경우에는 중과세율이 적용되지만 단독주택에 해당하면 기본세율이 적용된다.
지방세법 제13조의3에서는 다주택자의 주택 수를 계산할 때 주택의 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔로 규정함으로써 다가구주택에 대해서는 별도로 규정하지 않고 있다. 통상적으로 다가구주택은 단독주택으로 보기 때문에 지방세법에서 별도의 언급이 없는 한 1개의 주택으로 보아야 할 것이다. 이러한 해석은 다음의 대법원 판결을 통해서도 유추해 볼 수 있다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 선정자가 이 사건 건물을 1,435,000,000원에 매수하였고, 이 사건 건물은 단독주택에 해당하는 다가구주택으로서 그 전체가 하나의 주택인 이상 이 사건 건물 전체의 취득가액인 1,435,000,000원을 기준으로 취득세율 1천분의 30을 적용하여 세액을 계산하는 것이 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 문리해석에 부합한다는 취지로 판단하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 구 지방세법 제11조 제1항 제8호의 법리를 오해한 잘못이 없다. [(대법원2020두36953, 2020.06.11.) 판결]
결국, 다주택자가 다가구주택 1개를 보유한 상태에서 조정대상지역 이외에 소재한 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다.

보유 단계 : 종합소득세

주택을 임대함으로써 주택임대업에서 창출된 소득은 사업소득으로서 종합소득세가 과세 된다. 다만, 1개의 주택을 보유한 경우로서 해당 주택의 공시가격이 9억원 이하인 경우에는 종합소득세가 비과세된다. 즉, 2개 이상의 주택을 임대하여 발생한 주택임대소득의 총수입금액이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합소득세를 신고·납부하여야 한다.

다가구주택을 1개 보유한 경우로서 해당 다가구주택에서 임대소득이 발생하는 경우에는 다가구주택을 단독주택으로 보는지 또는 공동주택으로 보는지에 따라 종합소득세 과세 여부가 달라진다. 단독주택으로 본다면 1개의 주택을 보유한 경우로서 해당 다가구주택의 공시가격이 9억원을 초과하지 않는다면 종합소득세가 과세되지 않지만 공>