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1. 사업장현황신고
■ 신고대상 및 시기
주택임대 개인사업자는 매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 한다. 주택임대수입이 연간 2,000만원 이하라 할지도 소득세법 78조에 따라 원칙적으로 사업장현황신고를 하여야 하지만, 미신고하는 경우에도 사업장현황신고에 대한 가산세 대상은 아니다.주택임대사업자 수입금액 검토표를 불성실하게 작성하거나 제출하지 않는 경우에는 현장확인 대상자로 선정될 수 있으므로 신고를 하는 것을 권한다.
■ 사업장현황신고 서류
1) 사업장현황신고서2) 매출, 매입처별 계산서 합계표
3) 매입처별 세금계산서 합계표
4) 주택임대사업자용 수입금액검토표
2. 주택임대소득 신고
전월세에 대한주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하고 납부하여야 한다.주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다.
3. 주택임대소득 과세대상 판단
■ 보유 주택수 별 과세대상 판단
① 1주택인 경우1주택만 보유하고 있는 경우 임대소득은 비과세한다. 하지만 예외적으로 국내 소재 주택 중 기준시가 9억 원을 초과하는 주택 또는 국외에 소재한 주택의 월세수입은 1주택일지라도 소득세 과세대상이 된다. 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
② 2주택인 경우
2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상이다. 그러나 보증금에 대해서는 여전히 비과세이다.
③ 3주택 이상인 경우
3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세 대상이다. 그리고 보증금에 대해서는 합계가 3억 원을 넘는 경우는 과세대상이다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
■ 임대 유형별 과세대상 판단
① 월세의 경우기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자는 과세 대상이다.
② 보증금의 경우
보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 과세 대상이다.
| 주택 수1) | 월세 | 보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세2) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 간주임대료 과세3) |
1) 주택 수는 부부합산하고 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산
2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세
3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외되며 보증금과세여부 판단시 주택 수에서도 제외한다.
[표] 과세대상 판단
