2. 다주택 취득세 중과세 요건의 쟁점 분석

(2) 법인의 다주택 취득에 따른 중과세 요건

(가) 법인의 범위

지방세법상 법인의 범위에 대하여 국세와는 달리 일반적 규정이 없다. 그러므로 통상 지방세법상 법인이라고 하는 경우에는 법인격이 수반된 법인은 의미하기 때문에 법인설립등기가 된 법인을 의미한다. 따라서 대도시내 신설법인에 대한 중과세를 적용함에 있어서 법인의 범위는 법인설립등기가 된 법인만을 의미하게 된다. 그러나 균등분 주민세(법인분)을 과세할 경우에는 법인격없는 단체에 대하여도 법인으로 보아 과세한다. 그리고 다주택 중과세대상인 취득의 주체와 관련하여 법인의 범위는 국세기본법(지법§13①,②)등을 준용하고 있어서 법인설립등기를 한 법인이외 법인격없는 단체와 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니한 외국법인도 포함하는 점이 차이점이다.

(나) 법인의 다주택 중과세 요건

① (유상승계취득하는 경우) 지방세법(§13의2①)상 법인이 주택을 유상승계 취득하는 경우에는 표준세율(4%)로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 4배를 합산한 세율인 12%를 중과세 세율로 하게 된다. 따라서 법인이 주택을 매매, 교환 등 유상거래 원인으로 취득시 적용대상으로 하기 때문에 원칙적으로 신축 등 원시 취득하는 경우 적용대상이 아닌 것이다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.
② (조정대상지역내 주택무상취득시 중과세율 특례) ①조정대상지역내 주택일 것+ 주택공시가격(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말함) 3억원이상 일 것 + 무상취득원인(합병, 증여 등)으로 취득하는 경우에는 12%[표준세율(4%)+ 2%×4배(12%)]의 세율을 적용한다.(지령§28의6①) 따라서 모든 주택을 무상으로 취득하는 경우를 의미하지 아니하고 조정대상지역내 주택공시가격 3억원이상인 주택을 무상으로 취득하게 되면 법인이라도 다주택 중과세 대상에 해당하는 것이다.
여기서 조정대상지역의 범위는 조정대상지역 지정[국토교통부공고 제2020-828호, 2020. 6. 19.,시행]에 따른다. 조정대상지역의 범위와 대도시인 수도권 과밀억제권역과는 그 범위가 차이가 있으며 조정대상지역이 대전, 세종특별자치시, 수도권외 지역 등을 포함하고 있기 때문에 과밀억제권역보다 그 범위가 훨씬 광범위하다.
(쟁점) 조정대상지역내에서 법인이 주택을 신탁해제로 취득하는 경우에도 12%의 중과세 세율이 적용되는 것인지 여부? 주택을 신탁해제로 취득하는 경우가 무상승계취득에 해당하는 지 여부가 선행적으로 판단하여야 하는 것이므로 신탁으로 위탁자의 주택을 수탁자에게 이전하거나 신탁해제를 통하여 수탁자가 위탁자에게 이전하는 경우에는 그 댓가없이 이전하는 것이므로 무상승계취득에 해당한다.(대법원 2015두60853, 2017.6.15.참조) 그런데 지방세법(§9③ 각호)의 규정에 의거 신탁을 하거나 신탁해제로 취득하는 경우에는 취득세를 비과세하고 있다. 따라서 신탁해제로 주택을 취득하는 경우에는 취득세 비과세 규정이 적용되기 때문에 다주택자 중과세 적용대상에 해당되지 아니하는 것이다.

(다) 대도시 신설법인의 다주택 중과세

지방세법(§13②)규정에 의거 대도시내 신설법인이 법인설립후 5년이내 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함)을 취득하는 경우의 취득세는 표준세율(원시취득 2.8%, 유상승계취득 4%, 무상승계취득 3.5%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배(4%)를 뺀 세율을 적용하나, 신설법인이 주택을 취득하는 경우에는 표준세율(4%)+ 8% 세율을 가산한 중과세율(12%)을 적용한다. 이 경우 취득의 취득 원인이 매매, 증여 등 승계취득의 경우 12%의 세율을 적용하게 된다.

(쟁점) 대도시내 신설법인이 주택의 신축 등 원시취득하는 경우에도 12%의 중과세 세율이 적용되는 것인지 여부? 지방세법(§13②) 본문규정에 의거 대도시내 신설법인이 법인설립후 5년이내 부동산(주택)을 취득하는 경우에는 『제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율』을 적용한다라고 규정하고 있어서 대도시내 신설법인이 주택을 원시취득을 하는 경우라도 원칙적으로 12%의 중과세 세율을 적용하게 되는 것이다. 그러나 지방세법(§13②단서)규정에 의거 ①「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 "대도시 중과 제외 업종(예: 주택건설사업, 재개발·재건축정비사업, 주택임대사업 등)"에 직접 사용할 목적으로 주택을 신축 취득하는 경우와 ②「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지(예: 서울 금천구 가산디지털산업단지 등)는 대도시내에 해당되지 아니하기 때문에 신축 등 원시취득>