방랑자 세무사의 열두 번째 여행지는 충청남도 아산시이다. 그는 100년 이상의 역사를 가지고 있는 공세리 성당과 이국적인 느낌의 지중해마을에도 들러 정신적으로 정화되는 시간을 보냈다. 그리고 그는 따뜻한 온천을 즐기기 위해 온양온천으로 향했다. 노천탕에서 한참동안 반신욕을 하던 그에게 중년의 사내 두 명이 말을 걸어왔다. 이런저런 이야기를 나누던 중 그가 세무사임을 알고 반색을 하며 중년의 사내는 말을 이어나갔다.

1주택자의 주택임대소득

주택임대사업자 김사장님 : 세무사님이셨군요. 실례가 되지 않는다면 저의 세무상담을 해 주실 수 있으실까요? 제가 주택임대소득이 있는데 세무적인 지식이 전혀 없어서 답답했었습니다.

방랑자 세무사 : 주택임대소득이 있으시군요. 궁금하신 부분이 있으시면 얼마든지 말씀해주세요. 제가 아는 범위에서는 친절히 답변 해 드리도록 하겠습니다. 하하!

주택임대사업자 김사장님 : 감사합니다. 하하! 저는 서울 강남에 아파트 1채를 보유하고 있습니다. 강남 아파트는 반전세로 세를 놓았고 저는 아산에서 전세로 거주하고 있습니다. 제 주변 지인들이 하는 말을 들어보니 어떤 사람은 1주택 소유자는 주택임대소득에 대해서 비과세가 된다고 하고, 또 다른 사람은 1주택자라도 과세가 될 수도 있다고 하는데 어떤 게 맞는 건가요?

방랑자 세무사 : 원칙적으로는 배우자와 합산하여 1주택자의 주택임대소득에 대해서는 비과세가 되는 것이 맞습니다. 다만, 1주택자라 하더라도 고가주택인 경우에는 주택임대소득에 대하여 과세가 되는 것입니다. 여기서 고가주택이라 함은 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 의미합니다.

주택임대사업자 김사장님 : 아... 제가 보유하고 있는 강남 아파트 기준시가가 9억원을 초과하는데 그러면 1주택자라고 하더라도 과세가 된다는 말씀이시군요. 이제 이해가 됩니다. 그리고 한 가지 더 여쭤보고 싶은 것은 제가 보증금 2억원에 월세 100만원으로 임대차계약을 맺었습니다. 이 경우 어떻게 과세가 되는 것인가요?

방랑자 세무사 : 1주택자 또는 2주택자의 경우 주택임대소득의 수입금액은 임대료와 관리비를 합한 가액이 되는 것입니다. 따로 관리비를 받지 않으신다면 월세 100만원에 임대월수를 곱한 금액이 수입금액이 됩니다.

주택임대사업자 김사장님 : 관리비는 따로 받지 않으니까 2019년에는 12개월 임대를 줬으니까 1,200만원이 주택임대소득이 된다는 말씀이시군요.

방랑자 세무사 : 네 맞습니다. 주택임대소득의 합계액이 2천만원을 초과한다면 종합과세를 하게 되고, 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택을 할 수 있습니다.

주택임대사업자 김사장님 : 저는 주택임대소득이 2,000만원을 초과하지 않으니까 종합과세와 분리과세 중 선택을 할 수 있겠군요.

방랑자 세무사 : 오! 종합과세와 분리과세의 뜻을 아시나요?

주택임대사업자 김사장님 : 하하! 요새 주택임대소득에 대해서 뉴스에 많이 나와서 이 부분은 개념적으로는 이해하고 있습니다. 종합과세는 다른 종합소득과 합산해서 종합소득세 신고를 하는 것이고, 분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않고 별도로 계산한 금액에 따라 주택임대소득에 대해서 과세하는 거라고 들었습니다.

방랑자 세무사 : 오! 맞습니다. 대단하신데요. 하하!

주택임대사업자 김사장님 : 좋은 정보 감사합니다. 하하!


[소득세법 12조] 비과세소득 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택임대소득에 대한 과세