몇 년 전부터 경매, 공매, 갭투자 등 부동산 열풍으로 개인들도 분양, 매매, 경매, 공매 등을 통해 주택을 사고, 파는 일이 잦아지고 이와 관련된 일을 업으로 하는 개인들도 크게 늘어났습니다.

“다주택자 양도세 중과세, 주택임대업자 과세 강화, 주택매매업자 주택담보대출에 대한 LTV 규제…”

이에 정부에서는 주택가격을 억제하기 위해 주택과 관련된 규제를 계속 강화하고 있고 뉴스에서는 이와 관련된 정보들이 넘쳐나지만, 헷갈리고 어려운 전문용어와 복잡하게 얽혀져 있는 구조 때문에 전문가들도 주택과 관련된 내용이 헷갈리고 어렵다고 토로합니다.

이렇듯 주택에 관한 정책이 복잡하고 어렵다 보니 개인들이 주택을 사고, 팔 때 세금을 잘못 신고하여 추징당하는 경우도 많아지고 있습니다. 특히 개인이 주택을 파는 경우 단순히 양도세만 신고납부하면 되는 것으로 알고 있지만, 주택을 자주 매매하는 개인과 다세대 주택을 신축하여 매매하는 개인 등은 부동산매매 사업을 영위하는 것으로 보아 양도세가 아닌 종합소득세 등이 부과되어 큰 곤경에 빠지는 경우가 종종 발생합니다.

이하에서는 <1>개인이 주택을 팔 경우에 대한 소득구분에 대한 내용과 <2>부동산매매업, 주택매매업, 부동산임대업, 주택임대업의 업종구분에 대한 내용을 살핀 후 <3>개인이 주택을 팔았을 경우 ‘양도세로 신고해야 하는지? 아니면 사업소득으로 보아 종합소득세로 신고해야 하는지?’ 구분하는 방법과 사례 및 <4>주택을 팔 경우의 부가세 과세여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 개인의 일반적인 소득구분

개인이 번 돈인 소득에 대한 세금은 크게 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분되며 각 각 다른 계산방식에 따라 세금을 계산하므로 소득구분에 따라 내야할 세금이 달라집니다. 따라서 개인의 소득을 정확히 구분하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.


특히 개인이 부동산(주택)을 파는 경우에는 사업소득 또는 양도소득인지 여부에 따라 납부해야 하는 세금이 크게 달라지므로 아래 일반적 정의와 구분기준을 확인하여 반드시 소득구분을 최우선적으로 확인해야 합니다.