8.2부동산 대책 이후로 부동산 관련 정책들이 발표되고 시행되고 있다.
부동산경기과열을 진정시키기 위한 규제책들이 대부분이다. 대표적으로 조정대상지역 내에서 부동산을 양도하는 경우 2주택 이상인 상태에서 양도하면 양도세율이 16%~62%로 중과 된다. 더군다나 장기보유특별공제도 인정되지 않는다. 이전 보다 양도세가 2배 이상 더 나오는 경우가 많다. 주택 양도에 대한 부담이 클 수밖에 없다. 그래서 최근 부동산관련 법인설립 문의가 많이 오고 있다. 부동산법인설립 또는 법인전환의 장단점을 파악하여 나에게 맞는 형태가 어떤 것이 있는지 알아보기로 한다.

1. 법인으로 주택 취득 시 취득세 중과가 될 수 있다.

법인이 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 기본취득세율에 4%가 추과 된다. 이는 부동산관련 사업 법인설립을 어렵게 만드는 요인이다. 그러나 요건을 갖춘 주택임대업, 주택신축판매업의 경우에는 취득세 중과제외 된다.

2. 주택에 대한 법인세 추가 과세

주택을 양도하는 법인은 기존의 법인세율에 10% 추가과세 한다. 단, 법인이 요건을 갖춘 민간임대사업자등록을 하고 5년 임대 후 양도하면 추가과세가 안될 수 있다. 주의해야할 점은 주택의 임대개시당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)인 경우에만 해당이 된다.

3. 법인이 유리한 상황

1) 개인이 양도세 중과 될 때

개인이 다주택자라서 양도세 중과가 된다면, 법인이 유리 할 수 있다.
다음의 사례로 비교해 보자.


위의 사례에서는 개인으로 양도하는 경우 조정대상지역내 양도이면서 3주택 이상이라면 최대 5억8천만원의 양도세가 과세 된다.
같은 부동산인데 법인으로서 주택임대사업으로 요건을 갖추고 양도하면 약 1억8천만원의 법인세가 과세된다. 여기서 주의 할 점이 있다. 단순비교만으로 보면 단연 법인세로 납부하는게 유리할 것 같지만 아닌 경우도 있다.
개인과 법인을 비교할 때에는 개인의 소득세 vs. (법인세+배당소득세 등)을 비교해야 한다. 법인의 잉여금은 언젠가 주주나 개인에게 인출이 되어 사용되기 때문이다. 이때 주주에게 배당을 하면 배당소득세, 급여로 인출이 되면 근로소득세 등 잉여금의 수증자에 따라 개인 소득세가 추가로 과세가 된다. 그러므로 부동산 양도에 관련한 세액비교는 양도당시의 법인세와 장래 있을 개인에 대한 잉여금 처분에 대산 소득세를 합하여 같이 비교해야 한다. 보통 양도세중과가 안되는 경우에는 개인과 법인 중 어디가 유리한지 우열을 가리기 힘들다. 하지만 개인이 양도세 중과가 된다면 법인세와 개인배당소득세 등을 납부하더라도 법인이 유리한 경우가 많다. 이는 법인의 장래 잉여금처분정책과 같이 계산을 해야 한다. 보다 정밀한 판단을 위해서는 부동산 양도시기와 양도가액의 사용시기를 예측하여 비교를 해야 한다. 잉여금 처분은 주주구성과 처분시기에 따라 합법적으로 절세가 될 수 있다.
개인이 양도세가 중과되는 상황이라면 위의 상황을 고려하여 전문가와 상의하여 법인설립 여부를 결정하기 바란다.

2) 1년 미만의 단기매매일 때

1년 미만의 단기매매인 경우 개인의 양도소득세율은 40%와 26%~62%(미등기는 70%)중 큰 금액으로 한다. 반면 법인세율은 10~25%(주택인 경우 10% 추가 과세)로 한다. 그러므로 1년 미만의 단기매매가 많은 경우 법인으로 양도하는 것을 고려해 볼 수 있다.

3) 증여나 상속이 용이하다.

부동산은 증여나 상속을 하려면 부동산등기부등본상에 소유권 이전 등기를 해야 한다.
이때 취득세가 발생한다. 법인소유의 부동산을 증여할 때에는 부동산을 이전하는 것이 아니라 법인의 주식을 증여한다. 부동산은 법인의 소유이고 주주는 지분을 통해 간접소유하기 때문이다. 주식의 이전은 별도의 등기절차가 없이 간단히 당사자 간의 매매계약 또는 증여계약으로 이전이 가능하다. 그러므로 취득세 부담 없이 수시로 필요할 때마다 매매나 증여를 통해 부>