뉴스를 보면 8.2부동산 대책, 9.13부동산 대책 등 많은 날짜들을 볼 수 있다. 그 날짜 이전과 이후를 기준으로 세금이 달라진다. 이처럼 양도소득세에서는 날짜가 중요하다. 대부분의 사람들이 세법이 어렵다고 말하는 주요 원인이 날짜를 기준으로 하는 경우가 많기 때문이다.
특히 양도소득세에서 이를 가볍게 봐서 안 내도 될 세금을 내는 등 큰 손실을 볼 수 있다. 손실을 예방하기 위해 다주택자 양도세, 주택임대사업자에 관련한 세금을 중심으로 꼭 기억해야할 주요 날짜에 대해 하나씩 정리해보도록 한다.

꼭 기억해야 할 날짜

다음의 날을 기준으로 전후가 많이 달라진다.

1. 2017년 8월 2일 전후로 달라지는 1세대1주택 비과세 규정

부동산 관련 세금은 2017.8.2. 기준으로 나뉜다. 소위 8.2부동산 대책은 높게만 올라가던 집값을 안정시키기 위한 정책적 목적으로 나온 대책이다.
대책 이후로 조정대상지역에서 양도하는 2주택자는 일반세율에 10%p 세율이 추가되고, 3주택자는 20%p 추가되어 최고 62%까지 과세된다. 그리고 장기보유특별공제도 배제된다. 8.2 부동산 대책과 관련된 주요한 날짜와 의미를 살펴보자.

1) 2017.8.3. 이후 취득한 조정대상지역내 주택은 2년 거주해야 1세대1주택 비과세됨
- 조정대상지역 내 2017.8.2. 이전 취득한 주택 : 2년 거주 안해도 1세대1주택 비과세 가능
- 조정대상지역 내 2017.8.3. 이후 취득한 주택 : 2년 거주 해야만 1세대1주택 비과세 가능

2017.8.3. 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년을 거주해야 1세대1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만, 2017.8.2. 이전에 계약을 하고 계약금을 납부한 주택은 2년간 거주하지 않아도 현재는 1세대1주택 비과세가 가능하다. 또한, 조정대상지역외 주택은 이 규정을 적용받지 않으므로, 날짜에 관계없이 현재로서는 2년간 거주하지 않아도 다른 요건이 충족된다면 비과세가 가능하다. 2017.8.2. 이후 취득한 주택을 보유한 사람의 경우에는 꼭 체크해야한 중요한 날짜이다. 추가로, 조정대상지역을 계속 추가지정 되고 제외되기도 한다. 조정대상지역 지정 이후에 취득한 주택역시 2년 거주 해야만 비과세 된다.

2. 2018년 3월 31일 전후로 달라지는 임대주택

- 2018.3.31. 이전 등록한 4년 단기임대주택 : 중과세율적용 배제, 장기보유특별공제 적용가능

- 2018.4.1. 이후에는 8년 장기일반민간임대주택만 : 중과적용배제, 장기보유특별공제 적용가능, 4년 단기 임대주택은 이러한 혜택이 없다. 단, 8년 장기일반민간임대주택 등록의 경우에도 2018.9.13.이후에 취득한 주택은 중과배제와 장기보유특별공제 혜택이 없다.
1) 2018.3.31. 이전 : 4년 단기, 8년 장기 모두 중과배제, 장기보유특별공제 적용 가능
2) 2018.4.1. 이후 : 8년 장기임대주택 등록 해야만 공제가능
3) 2018.9.14. 이후 : 2018.9.14. 이후에 취득한 주택은 8년 장기일반민간임대주택을 등록해도 중과배제 등의 혜택없음. 즉, 중과세율 적용되고 장기보유특별공제도 배제된다.

- 2018.9.14. 이후 취득한 주택은 임대사업자등록을 하여도 조정대상지역내 주택이라면 중과가 되며, 장기보유특별공제도 배제된다.

3. 2018년 9월 13일로 달라지는 양도세 비과세 및 중과

1) 일시적 2주택 3년 이내가 아닌 2년 이내

- 2018.9.13. 이전 신규취득 주택인 경우 : 일시적 1세대 1주택 비과세 종전주택을 신규주택 취득 후 3년 이내 양도하면 비과세 가능
- 2018.9.14. 이후 신규주택을 취득한 경우 : 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서, 조정대상지역에서 신규주택을 취득하는 경우, 종전주택을 신규주택 취득 후 2년 이내 양도해야만 비과세 가능

일시적 1세대2주택자인 경우 종전주택을 신규주택 취득 후 3년 이내 양도한다면 1세대1주택 비과세가 가능하다. 그러나 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우에는 종전주택을 3년이 아닌 2년 이내 양도 해야만 일시적1세대2주택으로서 비과세가 된다. 여기서 중요한 날짜는 2018.9.14. 이후에 새로 신규 취득하는 주택부터 적용한다. 즉, 2018.9.13. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 신규 주택의 경우 종전규정(3년)을 적용한다.
만약에 위와 같다면 꼭 날짜를 체크하여 2년 이내 종전주택을 양도해야만 1세대1주택 비과세가 가능하다.

2) 2018.9.14. 이후에 취득하는 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과 한다.

- 2018.9.14. 이후에 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록세에도 양도세가 중과된다.
- 반대로 2018.9.13. 이전에 취득한 주택은 요건 갖춘 주택임대사업자를 등록한다면 양도세 중과 배제가 가능하다.

참고로 양도세 중과세율 적용되는 경우와 일반세율이 적용되는 경우의 세액을 비교해보면 다음과 같다. 중과여부에 따라서 세액이 2배 이상>