얼마 전 오피스텔 분양계약을 마친 이한국씨!
주거용으로 임대할지, 업무용으로 임대할지 고민중입니다. 어떻게 하는 것이 유리할까요? 노후의 안정적인 월세를 받기 위해 많이 생각하는 것이 바로 오피스텔입니다. 오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 받을 수 있는 경우가 많기 때문인데요. 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당합니다. 다만, 건축법상 업무시설이라고 해도 주택 용도로 임대할 수도 있고, 업무 용도로 임대할 수도 있는데, 이에 따라 여러 가지 세금이슈가 발생할 수 있습니다.

1. 부가가치세

(1) 업무용으로 임대시

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 과세사업자에 해당하므로, 사업자등록이 필수입니다. 사업자등록 신청은 사업개시일로부터 20일 이내에 해야 합니다. 이때 사업개시일은 부동산 취득시기인 잔금지급일이나 등기접수일로 착각하는 경우가 있는데, 분양계약일입니다. 부가가치세는 분양계약금부터 발생하기 때문에 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 계약단계부터 발생한 부가가치세를 돌려받을 수 있습니다.

오피스텔을 분양 받고 부가가치세법상 일반과세자로 사업자등록을 한다면 부가가치세 신고를 통해 부담한 부가가치세액(건물분의 10%)을 돌려받을 수 있습니다. 이때, 주의해야 할 점이 하나 있습니다. 연간 임대료가 8,000만 원에 미달하면 세무서에서 직접 일반과세자를 간이과세자¹⁾로 바꾸는 경우가 발생하게 되는데, 이렇게 되면 당초 분양받을 때 환급받은 부가가치세의 대부분을 다시 추징당할 수도 있습니다. 따라서 과세유형 변경 통지를 받는다면 ‘간이과세 포기 신고’를 통해 일반과세자를 유지해야 불이익을 당하지 않게 됩니다. 1) 간이과세자 : 개인사업자 중 연간 매출액(부가가치세 포함)이 8천만 원이 되지 않는 소규모 사업자를 말한다. 원래 기준 금액은 4,800만원이었으나 2021년부터 적용될 2020년 세법 개정안에서 기준이 상향되었다.
간이과세자는 세금계산서 발행의무가 면제되고, 부가가치세율도 업종별로 1~3%로 낮게 적용된다. 일반사업자는 세금계산서 발행 의무가 있고, 부가세율도 10%로 높게 적용된다.
<간이과세자 vs 일반과세자 부가가치세법상 차이> 이번에 오피스텔을 2억(토지분 1억, 건물분 1억)에 분양받고 월 임대료 1백만원, 보증금 5천만원을 받고 임대를 내주려고 합니다. 일반과세자로 등록하는 것이 유리한가요? 아니면 간이과세자로 등록하는 것이 유리한가요?