지급임차료 비용에 관한 세무회계 실무(1)

임차인 A는 임대인 B씨와 보증금 5,000만원에 월 임차료 100만원(부가가치세 별도, 월말 지급)에 상가 임대차계약을 체결하고, 음식점을 운영하고 있었습니다. 그러던 중 계속되는 불경기로 인해 사업이 어려워지자 지난 10월부터 12월 말인 현재까지 3개월간 임차료를 지급하지 못하고 있습니다.

임차인 A는 상가 임대차계약에서 정한 기일(월말)에 임차료를 지급한 9월까지는 임차료에 대한 세금계산서를 임대인 B씨로부터 수령하였지만, 10월부터 12월 말인 현재까지 3개월간의 임차료에 대한 세금계산서는 전달받지 못하였습니다.

임차인 A : 사장님, 임차료를 계속해서 연체해서 죄송해요. 그런데 최근 3개월간 임차료에 대한 세금계산서를 전달받지 못했는데요. 다음 달에 부가가치세를 신고해야 하니, 세금계산서 전달 부탁드릴게요.

임대인 B : 그건 곤란해요. 지금까지 제가 발급해 드린 세금계산서는 임대료를 수령하였다는 일종의 영수증이에요. 임대료도 받지 않았는데 세금계산서를 발급해드리면 부가가치세도 내야 하고, 또 수입으로 잡혀서 소득세도 내야 하잖아요.

임차인 A : 그런가요? 제가 알기로는 임차료를 매월 말에 지급하기로 약정하였기 때문에, 임차료가 지급되었는지 관계없이 매월 말에 세금계산서를 발급받아야 하는 것으로 알고 있는데요?

임대인 B : 에휴, 잘못 알고 계시는 거에요. 그러니까 지금이라도 연체된 임대료를 주시면 세금계산서를 한꺼번에 발급해드릴게요. 그럼 됐죠? 과연 임차인 A와 임대인 B 중에서 누가 옳은 것일까요? 이제부터 확인해보겠습니다.

지급임차료(임대료)의 부가가치세법상 공급시기 (세금계산서 발급시기)

세금계산서는 언제 발급하고 발급받는 것일까요?
물건을 팔거나 샀다면 물건을 팔거나 샀을 때에 세금계산서를 발급하고 발급받아야 합니다. 물건이 아니라 서비스를 제공하거나 제공받았다면, 서비스 제공이 완료되었을 때 세금계산서를 발급하고 발급받아야 합니다.

이 때 물건을 재화라 하고 서비스는 용역이라고 하는데, 재화를 팔았을 때와 용역을 제공했을 때를 부가가치세법에서는 재화와 용역의 공급시기라고 하며, 동시에 세금계산서 발급시기로 규정하고 있습니다.

그런데 부가가치세법에서 부동산임대용역은 일반적인 용역의 공급과는 달리 보고 있습니다. 대부분의 용역은 한 번 제공하고 끝나는 것이 일반적이지만, 부동산임대용역은 계속적으로 공급되기 때문입니다. 만약 부동산임대용역을 일반적인 용역과 같이 용역의 제공이 완료되는 때를 공급시기(세금계산서 발급시기)로 한다면, 세금계산서를 1년 치 또는 몇 년 치를 한꺼번에 발급하거나 발급받아야 할 것입니다. 정말 그렇게 한다면 실제 대부분 월 단위로 임차료를 지급하고 있는 현실과 너무 동떨어진 처리가 될 수 있습니다.

그래서 부가가치세법에서는 부동산임대용역과 같이 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 규정하고 있습니다. (부가가치세법 제16조 제1항, 동법 시행령 제1항 제4호) 부가가치세법 집행기준 16-29-5 [부동산임대용역의 공급시기] 부동산임대업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별, 분기별 또는 반기별로 기일을 정하여 받기로 한 경우 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 본다. 따라서 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 월별로 기일을 정하여 받기로 한 경우라면, 임대인은 대가(임대료)를 받았는지 여부와 관계없이 임차인에게 약정한 기일에 세금계산서를 발급하여야 합니다.

세금계산서 발급시기를 지키지 않을 경우의 불이익

부동산임대용역을 공급할 경우 세금계산서를 언제 발급하여야 하는지 확인했으니 세금계산서 발급시기에 세금계산서를 발급하지 않거나, 발급받지 못할 경우에는 어떤 불이익이 있을지 알아보겠습니다.

먼저 임대인 B는 임대료가 연체된 10월부터 12월까지 매월 말에 세금계산서를 임차인 A에게 발급하였어야 합니다. 세금계산서를 발급하지 않았다면 세금계산서 미발급에 따른 가산세(공급가액의 2%)를 부담하여야 합니다. 뿐만 아니라 부가가치세 과소신고(또는 초과환급신고)에 따른 가산세 및 납부불성실(또는 환급불성실) 가산세를 부담하여야 합니다. ㆍ세금계산서 미발급 가산세 : 6만원 (300만원^* x 2%) ㆍ과소신고(초과환급신고) 가산세 : 3만원 {(300만원^* x 10%^**) x 10%} ㆍ납부불성실(환급불성실) 가산세 : 미정 {(300만원^* x 10%**) x 3/10,000 x 미납기간 또는 초과환급기간)} * 300만원 = 100만원(월 임차료) x 3개월(10~12월) ** 10% = 부가가치세율 임대인 B에게는 상당히 큰 불이익이지만 세금계산서 발급시기를 지키지 않으면 임대인 B보다 임차인 A가 더 큰 불이익을 입게 됩니다.

선의의 피해자인 임차인 A는 부가가치>