형법 제347조에 의거 사기죄에 대하여 10년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처한다. 취득한 이득액이 1억원 이상일 때에는 「특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률」제3조에 의하여 각 금액에 따라 가중처벌한다. 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고 처분행위를 유발하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 얻음으로써 성립하는 범죄로서 본질은 기망행위에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득이다. 그리고 사기죄는 보호법익인 재산권이 침해되었을 때 성립하는 범죄이므로, 사기죄의 기망행위라고 하려면 불법영득의 의사 내지 편취의 범의를 가지고 상대방을 기망한 것이어야 한다. 이에 사기죄의 주관적 구성요건인 불법영득의 의사 내지 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수밖에 없다(대법원2017도14104, 2023.1.12., 판결 참조).

기망행위의 대상은 증명할 수 있는 현재ㆍ과거의 사실뿐만 아니라 가치판단도 포함하고 기망행위는 작위나 부작위 또는 명시적이거나 묵시적인 방법에 의한 경우를 포함한다. 피기망자(被欺罔者)는 기망행위로 인해 착오에 빠져야 하고, 착오로 인해 재산상의 처분행위를 했어야 한다. 그러므로 피기망자와 재산상의 처분행위자는 동일인이어야 하나 반드시 재산상의 피해자일 필요는 없다.

착오란 피기망자의 관념과 현실이 일치하지 않는 것을 말하며, 적극적 착오와 소극적 부지(不知)를 포함한다. 재산상의 처분행위란 민법상의 개념이 아닌 사실상의 개념으로서 재산상의 손해를 직접 초래하는 일체의 행위를 말한다.

전세사기피해자의 판단은 임대주택소유자인 임대인의 사기죄를 전제로 판단하는 것이다. 그런데 임대인의 사기죄 성립 여부에 대하여 수사기관 등에서 수사를 하고 기소하더라도 법원에서 사기죄로 확정판결을 할 때까지는 상당기간이 소요된다. 이 경우 세입자의 피해를 대처하는 데 한계가 발생하게 된다. 이에 전세사기피해자특별법에서는 신속한 전세사기피해구제를 위하여 임차인 등이 같은 법 제3조의 요건을 구비한 경우 같은 법 제12조의 규정에 따라 시ㆍ도지사에 전세사기피해자등 결정의 신청[별지 제1호 서식]을 하여야 한다. 국토교통부장관은 피해사실을 확인하고 위원회의 심의ㆍ의결에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 하는 것이다.

전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있으며 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의하여 의결한 전세사기피해자등 결정안에 따라 전세사기피해자등 결정을 하는 것이다. 따라서 전세사기피해자의 판단결정은 국토교통부장관의 행정처분에 해당하며, 그 전제인 사기죄 여부를 판단하는 것은 아닌 것이고 단지 임대인 등에 대한 검찰청 및 경찰청 수사 개시 여부 및 피해자 현황 등을 참조하여 판단하는 것이다.

전세사기피해자특별법 제6조 제2항에서 전세사기피해지원위원회는 다음의 사항을 심의ㆍ의결하도록 규정하고 있다. 그러므로 전세사기피해지원위원회 결정에 따라 국토교통부장관은 전세사기피해자 등을 결정하는 행정처분을 하게 된다. 이와 같은 행정처분의 효력은 지방세 감면 등의 부과처분에도 영향을 미치게 된다. 예를 들면 「지방세특례제한법」에서 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 취득세를 감면하는바, 감면 요건은 전세사기피해자로서 결정처분을 받은 자에 한정하여 감면 대상자로 하기 때문이다. 따라서 전세사기피해자 결정처분은 지방자치단체의 지방세 부과처분에도 영향을 미치게 되는 것이다.

그런데 전세사기피해자 결정과 별도로 전세사기피해를 입힌 피의자(임대인)가 수사기관의 기소에 따라 법원에서 재판이 진행되는 경우 사기죄가 확정되지 아니한 상태이다. 그럼에도 불구하고 국토교통부장관의 전세사기피해자 결정처분을 받은 경우에는 그 근거에 따라 지방세 감면 등의 결정처분을 하게 된다. 그러나 수사기관의 기소 이후 법원의 재판과정에서 사기죄가 성립되지 아니한다고 확정판결을 받은 경우라면 피의자인 임대인은 전세사기죄가 성립되지 아니하고 나아가 전세사기피해사실이 없게 된다.

전세사기피해지원위원회 심리결정은 전세사기피해사실을 근거로 전세사기피해자등으로 의결하고 이에 따라 국토교통부장관은 전세사기피해자등을 결정하는 행정처분을 하는 만큼 그 행정처분이 전제가 되는 사실관계가 법원 재판과정에서 다르게 확정된다면 그 행정처분에 터 잡아 한 지방세 부과처분이나 감면 처분에는 영향이 없는 것인지 여부가 쟁점이다.

행정처분이 하자승계긍정설의 입장에서 보면 2개 이상의 행정처분이 연속적 또는 단계적으로 이루어지는 경우 선행처분과 후행처분이 서로 합하여 1개의 법률효과를 완성하는 때에는 선행처분에 하자가 있으면 그 하자는 후행처분에 승계된다. 이러한 경우에는 선행처분에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 되더라도 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 있다. 그러나 하자승계부정설의 입장에서 선행처분과 후행처분이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 발생시키는 경우에는 선행처분에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 되면 선행처분의 하자가 당연무효인 경우를 제외하고는 특별한 사정이 없는 한 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없는 것이 원칙이다(대법원2016두49938, 2017.7.18., 판결 참조).

이 경우 「지방세특례제한법」상 전세사기피해자 취득주택에 대한 취득세 등 감면처분은 전세사기피해자결정처분에 터 잡아 하지만 서로 독립하여 별개의 법률효과를 발생하는 이상 하자승계부정설에 의거 당연무효처분이 아니라면 유효한 감면처분에 해당한다고 할 것이다.