[지방세 신고안내] 부동산 등 취득세 신고 요령

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BY 택스넷 2024.04.09

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목 차

부동산 등 취득단계의 과세표준
부동산 취득 시 취득세 세율
취득세 과세표준액 및 세액 산출 사례

부동산 등 취득단계의 과세표준

취득세의 과세표준은 취득자가 개인인 경우와 법인인 경우 모두 유상승계취득과 원시취득은 실제 거래가액, 즉 “사실상 취득가격”으로 하고, 무상취득은 “시가인정액”을 적용하게 됩니다. “시가인정액”이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경매ㆍ공매가액 등 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 시가로 인정되는 가액을 말합니다. 지방세법의 거래유형별 취득세 과세표준은 아래와 같습니다.

구 분	취 득 원 인	과 세 표 준
① 무상취득	상속ㆍ증여ㆍ기부	원칙 : 증여 취득의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액을 적용하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 적용 예외 : ① 상속의 경우 시가표준액을 적용하고, ② 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택하는 가액을 적용 ③ 부담부증여의 경우 채무부담액은 유상승계취득, 채무 외 부분은 무상취득의 방법에 따라 적용 ㆍ시가인정액 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월(유사 부동산은 신고일)까지 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경ㆍ공매가액 또는 유사 부동산의 매매사례가액 등 ㆍ시가표준액 : 토지 및 주택(공시된 가액), 건축물 및 기타물건(과세대상별 특성을 고려하여 지자체장이 결정한 가액)
② 유상승계취득	매매ㆍ교환 등 (대가를 지급하는 거래로 인한 취득)	원칙 : 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하되, 사실상 취득가격이 불분명하거나 무신고한 경우에는 시가표준액을 적용 ※ 특수관계인 간의 거래로 인해 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우(부당행위계산)에는 ‘시가인정액’을 과세표준으로 적용 가능 ㆍ사실상 취득가격 : 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액 ㆍ부당행위계산의 유형 : 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우
③ 원시취득	신축, 증축, 재축 등	원칙 : 사실상 취득가격을 과세표준으로 하며, 적용방식은 유상승계취득의 경우와 동일 예외 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용
④ 과세표준특례	차량, 기계장비	유상승계 취득 : 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하되, 사실상 취득가격에 대한 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액(단, 천재지변 등으로 인한 피해 물건으로 인정되는 경우에는 사실상 취득가격 적용) 무상 취득 : 시가표준액
	대물변제, 교환, 양도담보 등	대물변제 : 대물변제액을 적용하되, 대물변제액이 시가인정액을 초과하는 경우 시가인정액 적용 교환 : 교환을 원인으로 상호 이전하는 부동산 등의 시가인정액(상대방에게 추가로 지급하거나 지급받는 금액 및 승계받거나 승계하는 채무액은 가감) 중 높은 가액 양도담보 : 양도담보에 따른 채무액(추가 지급액이 있는 경우 그 금액 포함)으로 하되, 채무액이 시가인정액을 초과하는 경우 시가인정액을 적용
	합병, 분할	원칙 : 시가인정액 을 과세표준으로 적용하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액을 적용
⑤ 간주취득	개수, 지목변경, 구조변경, 과점주주 등	개수 : 원시취득의 과세표준 적용 방식과 동일 지목변경, 구조변경 : 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 하되, 법인이 아닌 자가 변경하여 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액을 기준으로 하여 변경으로 증가한 가액을 적용 과점주주 : 해당 법인의 결산서 등에 따른 법인 소유부동산 등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액

부동산 취득 시 취득세 세율

부동산을 취득한 날부터 60일 이내^*에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고ㆍ납부하여야 함

* 다만, 무상취득ㆍ상속ㆍ실종으로 인한 경우에는 다음의 기간 내에 신고ㆍ납부 하여야 함
- 무상취득(상속 제외): 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
- 상속으로 인한 경우: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내
- 실종으로 인한 경우: 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내

과세표준 및 세율

구 분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억 이하주택		85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
6억 이하주택		85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과 9억 이하 주택		85㎡ 이하	1.01%~2.99%	비과세	0.2%	해당취득세액＋0.2%
6억 초과 9억 이하 주택		85㎡ 초과	1.01%~2.99%	0.2%	0.2%	해당취득세액＋0.4%
9억 초과주택		85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
9억 초과주택		85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
다주택자ㆍ법인			8%~12%	비과세 or 0.6~1%	0.4%	9%~13.4%
주택외매매(토지, 건물 등)			4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득, 상속(농지 외)			2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
무상취득(증여)			3.5%	0.2%	0.3%	4%
농지	매매	신규	3%	0.2%	0.2%	3.4%
	매매	2년 이상 자경	1.5%	비과세	0.1%	1.6%
	상속		2.3%	0.2%	0.06%	2.56%

※ 6억~9억 구간 세율 계산법 : ((취득가액×2/3억원－3)×1/100)(소수점 다섯째자리 반올림)
※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

취득세 과세표준액 및 세액 산출 사례

사례1) 무상취득(증여)

갑(甲)은 00구 소재 다세대 28평형(전용면적 24평)을 매매로 취득(계약일 : ′23.5.7.)
갑(甲)이 乙에게 상기 부동산을 증여할 경우(증여계약일 : ′23.8.1.), 을(乙)이 납부하여야 할 총 세액은 다음과 같음
(다세대 주택의 공동주택가격은 9천만원이며, 매매당시 가액은 1억 3천만원)

과세표준

상기 부동산 거래는 거래원인이 증여로 인한 무상취득이므로 시가인정액이 과세표준이 되고, 증여취득일 전 6개월과 취득일 후 3개월 내에 매매사례가액이 있으므로 매매사례가액인 1억 3천만원이 시가인정액, 즉 과세표준이 됨

취득세 등

4,940,000원 (취득세 4,550,000원 + 지방교육세 390,000원)

취득세 : 상기 사례의 경우 취득세는 130,000,000(과표)×0.035(세율)=4,550,000원
(단, 취득세의 경우 상속받은 세대의 주택유무에 따라 세율특례 적용가능)
농어촌특별세(취득세의 10%) : 국민주택(전용면적 85㎡이하) 규모여서 비과세
지방교육세(취득세율에서 1천분의 20을 뺀 세액의 20%) : 390,000원

국민주택채권매입(《부동산 매매 시 유의사항》 참조)

시가표준액인 9천만원의 2.8%인 2,520,000원이 됨

사례2) 유상취득(개인간 주택 유상 거래시)

- 물건지 ：00구 소재 단독주택(주택면적 200㎡)
- 단독주택가격 ：200,000,000원(=시가표준액)
- 중개업자 신고가액：230,000,000원(관할구청 검증필)

과세표준

부동산 등의 유상승계취득이므로 사실상의 취득가격을 과세표준으로 적용

취득세 등

2,990,000원 (취득세2,300,000원+농특세460,000원+지방교육세230,000원)

취득세：230,000,000(과표)×0.01(세율)=2,300,000원
농어촌특별세： 460,000원
※ 취득세의 일반세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액 4,600,000원의 10%인 460,000원 (농어촌특별세법 §5①6호)
지방교육세：230,000원
※ 유상으로 취득하는 주택의 지방교육세 산출 : 취득당시 가액에 따른 세율(1%, 2%, 3%)에 100의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 100분의 20의 세율 적용

국민주택채권매입(《부동산 매매 시 유의사항》 참조)

시가표준액(=단독주택가격) 200,000,000×2.3%=4,600,000원

사례3) 무상취득(상속으로 상가 건물 취득시)

- 물건지：○○구 소재 1층 101호(4층 상가건물로 승강기 없음)
- 취득일자 : 2023. 6. 1.
- 건물현황
　ㆍ건물구조：철근콘크리트조　　　ㆍ용 도：일반음식점
　ㆍ신축년도：2009년 1월　　　　　ㆍ건물면적：100㎡, 토지지분면적：50㎡
- 개별공시지가：1,000,000원/㎡
- 시가인정액(매매사례가액)：200,000,000원, 시가표준액 120,610,000원

과세표준 산출방법

상속은 무상취득에 해당하지만 시가인정액을 적용하지 않고 시가표준액을 과세표준으로 적용함
일반건축물의 시가표준액은 자치단체장이 산정한 가액으로 하는데, 산정 방법은 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액(2023. 6.1. 현재 800천원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출(산출금액 중 1천원 미만은 절사)하고 여기에 면적을 곱한 후 가감산특례에 의한 가감산율을 곱하여 건축물에 대한 시가표준액을 산정

시가표준액 산출방법

토지：50㎡(토지면적)×1,000,000원(개별공시지가)=50,000,000원
건축물：88,803,000원=(800,000×1.20×1.12×1.00×0.706-천원미만절사)×100×1.17
- 구조지수：철근콘크리트조는 지수가 120이므로 「1.20」을 적용
- 용도지수：일반음식점은 근린생활시설로 지수가 112이므로 「1.12」을 적용
- 위치지수：공시지가 백만원은 지수가 100이므로 「1.00」을 적용
- 잔 가 율： ’ 09년 신축건물로 14년이 경과되었으며 철근콘크리트조의 경우 상각율이 매년 0.021이므로 {1-(14×0.021)} = 「0.706」을 적용
- 가 감 산：5층 미만 건물의 1층 상가 부분은 가감산 17/100이므로 「1.17」를 적용

※ 주택이나 토지의 시가표준액은 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따라 공시된 개별주택가격 및 개별공시지가로 하고, 주택이외의 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의하여 매년 결정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율 등을 적용하여 산출합니다.

과세표준：138,803,000원(50,000,000+88,803,000)

취득세 등

6,384,938원