최근에 과세당국이 고액전세로 거주하는 사람들에게까지 세무조사의 범위를 라는 범위를 넓히고 있다.
그동안 10억원이 넘는 고액전세거주자들에 한해 증여세 탈루등 조사를 해왔는데, 몇 해 전부터는 전세금액을 10억원 이하까지 범위를 넓혀 집중적인 세무조사를 한다는 방침을 발표하여 실행중에 있다.
고액전세를 통한 증여세 탈루는 조세정의에도 전혀 맞지 않을 뿐만 아니라 주택을 살 수 있는 능력이 있는 계층이 주택을 구입하지 않고 세금을 한 푼도 내지 않는 전세시장에 머무르면서 거래정상화에도 부합하지 않는 측면이 있었다.

예를 들면 소득이 5천만원도 안 되는 젊은 사람들이 10억원의 전세를 거주하는 경우 실제로는 부모가 전세금의 대부분을 대납하거나 자녀이름으로 거액의 전세대출을 받아 고액전세로 거주하면서 대출금을 부모가 대신 갚아주면서 증여세를 탈세하는 경우가 많다보니 이러한 경우 자금출처조사를 할 수 있다. 전세보증금에 대한 자금출처를 명확히 밝히지 못하는 경우 증여로 추정을 하여 증여세가 부과 될 수 있다. 그러므로 전세보증금에 대해서 그동안의 신고된 소득등 여러 가지 자금소명의 자료를 충분히 준비해야한다. 실제로 부모님으로부터 증여 받은 금액이라면 추징이 되기 전에 세법에 따라 제때에 신고를 하는 것이 합리적인 절세의 방법이다. 만일 추후에 추징이 된다면 무신고불성실 가산세 최고 40%와 납부불성실가산세 일일 2.5/10,000이 부과 된다. 수년 후 추징이 된다면 본세와 맘먹는 가산세가 부과가 되고 있다.

부모님이 자녀의 채무를 대신 변제해준 것은 증여에 해당하여 증여세 부과 대상이 된다.
예를 들면 자녀가가 ○○은행에서 5억원을 차입하여 소유자금과 함께 서울시 강남구 소재의 아파트를 취득하였다. 이후에 어머니가 자녀의 담보대출 5억원을 대신 상환하였다면, 자녀의 수익등 여러 가지 여건으로 보아 5억원이라는 큰 금액을 본인이 직접 상환하였다고 보기가 어려우므로 증여세가 추징될 수 있다.
이런 경우 과세당국은 5억원의 자금출처를 소명하라는 통보를 한다. 어머니가 상환한 것이라면 당연히 소명이 어려울 것이다. 소명을 하지 못하면 증여세 1억 1천만원이 추징된다.
상증세법 제36조에서는 ‘채권자로부터 채무를 면제받거나 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우에는 그 면제, 인수 또는 변제를 받은 날을 증여일로 하여 그 면제 등으로 인한 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다‘라고 규정하고 있는 만큼 금전적 가치가 있는 재산의 증여 뿐 아니라 채무를 대신 변제해주는 경우에도 증여에 해당한다.

자녀에게 재산을 넘겨줄 때 자녀의 증여세 부담을 줄이기 위해 흔히 ‘부담부증여’를 활용한다. 부동산에 포함된 전세보증금이나 대출금을 함께 증여하면 증여를 받은 자녀는 그 채무를 뺀 금액에 대해서만 증여세를 납부하면 된다. 부동산을 준 부모는 자신이 떠맡긴 채무만큼 양도소득세를 부담하는 방식이다.
부담부증여를 통해 절세효과를 제대로 보려면 우선 대출금을 상환하거나 대출금을 사용할 때 자금출처조사에 유의해야 한다.
자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 되지 않는다고 부모가 대신 갚아주면 자금출처조사를 거쳐 증여세가 추징될 수 있다. 따라서 임차보증금이 있는 상가 등 매월 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산을 자녀에게 증여하면 매월 들어오는 임대수익으로 차입금 원리금을 상환하여 증여세 추징을 피할 수 있다.

아파트를 증여할 때는 기준시가가 아닌 실제매매가액(시가)로 증여세를 계산해야 한다. 현행 세법에서는 부동산을 증여할 때 시가로 증여세를 계산하는 것이 원칙이다. 기준시가를 적용해 증여세를 신고한 경우에는 과세관청이 해당 자산과 유사한 자산의 매매사례가액을 동원해 시가로 고쳐서 증여세를 다시 과세하기도 한다.

미성년자 자녀에게 부담부증여를 할 경우에는 친권자의 동의를 받아야 한다. 민법에서는 미성년자인 자녀가 법정대리인의 동의 없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위라고 명시하고 있다. 직접 채무를 인수하는 부담부증여 계약을 미성년자 자녀와 체결하였다는 것은 사회통념상으로 인정하기 어렵기 때문에 과세관청이 부담부증여임을 인정하지 않을 가능성이 크다.

끝으로 증여를 받은 부동산은 5년 이내에 양도하지 않는 것이 좋다. 현행 세법상 직계존ㆍ비속으로부터 증여 받은 부동산을 수증자가 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 증여자의 당초 취득가액으로 계산하기 때문에 양도차익이 늘어난다. 증여자가 양도할 때 양도소득세를 부당하게 줄이는 것을 막기 위한 규정이다. 이 외에도 자녀가 확실히 부채상환을 한다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어야 추후에 추가로 증여세 부담을 지지 않는다.

양도세 신고 시 거래가액으로 신고하여야 하며 취득가액도 실거래가액으로 신고하는 것이 원칙이다. 만일 허위로 신고하는 경우 탈루세액에 대하여 추징된다. 더군다나 1세대 1주택 비과세 규정도 적용 배제가 되어 세금이 나오게 되므로 주의해야한다.

다음은 실제 세무 조사하여 탈루세액을 추징한 사례를 보도록 하겠다.
○○○씨는 부동산을 전 주인으로 부터 취득하여 11개월간 보유하다가 양도하고 실거래가액으로 신고 했다.
신고 시 제출한 부동산 매매계약서는 거래중개인 없는 쌍방합의계약서로서 거래상대방의 사실확인서 및 인감증명서를 첨부하였다. 세무서에서는 부동산뱅크, 부동산114, 네이버부동산등 인터넷사이트의 당시 부동산 시세를 확인한 바, 신고한 양도가액이 시세의 80%로 낮게 매매되었고, 부동산중개인 없는 쌍방합의 계약서로 보아 실제 계약서는 따로 있을 것으로 판단하여 조사에 들어갔다.

과세당국은 양도당시의 부동산정보지 및 인터넷사이트 인근 부동산 중개업소의 시세확인조사 결과 시세의 80%로 낮게 거래되었음을 확신하여 거래상대방인 매수자에 대한 확인 조사를 통하여 부동산 양도가액이 과소신고된 것을 확인하고 부동산 양도 실지계약서를 찾아내서 양도세를 추징하였습니다.

위의 사례를 보듯이 주의의 시세와 현저하게 낮게 또는 높게 거래하는 경우 실거래가 검증을 받을 수 있다. 시세는 주변의 매매사례가액이 근거가 되며, 거래상대방의 확인을 통하여 그것을 근거로 추징하기도 한다.
양도소득세 관련 세무조사의 유형중에 양도가액과 취득가액이 실거래가액이 아니라면 세무조사에 의해 추징될 수 있다.
또한 재산 취득자 또는 채무자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 볼 만한 국세청에 신고 된 소득이 없는 경우 국세청은 ‘PCI(소득-지출 분석 시스템)‘에 의해 조사대상으로 선정될 수 있고 자금출처를 밝히지 못하면 추징이 되므로 자금출처를 밝힐 수 있는 증빙을 먼저 챙겨야한다.