“세무사님 임대사업자등록을 해야 하나요? 말아야 하나요?”
2017년 8.2부동산 대책이 시행된 이후로 가장 많이 듣는 질문이다. 주택을 소유한 사람이나 앞으로 보유할 예정인 사람들의 최대 화두는 단연 주택임대사업자 등록 여부일 것이다.
주택임대사업자등록 여부를 판단하기는 쉽지 않다. 일단 주택에 관련된 모든 세법을 알아야 한다. 추가로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 있는 의무사항을 알아야 하고, 주택임대사업자등록을 함으로써 지역 건강보험료가 추가될 수 있다는 변수까지 고려해야 한다. 고려해야 할 변수가 하나하나 늘어날 때마다 선택지가 기하급수적으로 늘어난다.
세무업무를 하는 입장에서 납세자들이 의사결정을 하지 못해 혼선을 빚는 모습을 보게 된다. 급기야 하지 말아야 할 손해가 되는 의사결정을 하는 경우도 종종 보게 된다.그럴 때 세금정보와 더불어 의사결정을 할 수 있는 나름대로 다른 관점에서의 기준을 살짝 말씀드리면 비로소 풀리지 않았던 실타래가 한꺼번에 풀렸다는 말을 듣게 된다.

왜? 세금정보를 모두 알고있어도 의사결정이 쉽지 않은지와 주택임대사업자등록을 할지 여부의 의사결정 순서에 대해 알아본다. 그리고 임대등록을 했을 때 양도세 중과배제와 장기보유특별공제의 혜택을 볼 수 있는 주택은 어떤 주택이 있는지 살펴보기로 한다.

주택임대사업이라는 명칭에서 알 수 있듯이 의사결정 할 때 사업적인 관점에서 접근을 해야 한다. 물론 주택이라는 특수성으로 인해 사업이라고 하면 왠지 낯설게 느껴지지만, 엄연히 시ㆍ군ㆍ구와 세무서에서 사업자등록증이 발급되는 사업이다. 그러므로 보통의 사업에 대한 의사결정 논리와 다를 바 없다.
사업에 대한 장기(10년간) 의사결정을 하는 경우와 주택임대 사업에 대한 의사 결정할 때 방법은 유사하다.

첫 번째로 사업 자체의 투자의사 결정을 먼저 해야 한다. 즉, 매출을 극대화하는 의사결정을 먼저 한다. 그리고 두 번째로 비용을 최소화하는 의사결정을 한다.
사업의 기본은 이익을 최대화하는 것이다.
「이익 = 매출 - 비용」이다.
이익이 최대화 되려면 매출이 최대화 되어야 하고, 비용이 최소화가 돼야 한다. 비용 최소화만으로는 이익이 최대화가 되지 않는다. 만일 비용 최소화를 위해 매출을 희생시킨다면 원하는 결과가 안 나올 수 있다. 주택에 대한 의사결정에서도 세금(비용)최소화만으로 의사결정을 한다면 오히려 전체 이익이 줄어드는 경우도 생긴다. 그래서 두가지를 모두 고려해야한다. 매출이 극대화 되게 적절한 시점에 적절하게 매도하는 것이다. 그리고 더불어 비용적인 측면에서도 동일한 매출을 유지하며 비용을 최소화하는 것이며 그중에서 주요한 원가요소인 세금에 대한 원가 최소화 의사결정을 해야 한다.

이 순서가 바뀌면 엉뚱한 의사결정을 하는 경우가 발생할 수 있다.
예를 들면, A씨는 양도세 5억원을 냈다고 한다. 이에 반면에 B씨는 양도세 1억원을 냈다고 한다. 여기에서 A씨와 B씨 중 누가 더 잘했다고 할 수 있을까? 세금을 가장 적게 낸 B씨가 잘 했다고 할 수 있을까?
정답은 “모른다” 이다.
가령 A씨가 양도차익이 10억원이 나와서 양도세를 5억원을 냈다면 5억원의 이익을 얻었고, B씨는 양도차익이 5억원이 나와서 양도세 1억원을 냈다면 4억원의 이익을 얻은 것이다. 결과적으로 세금을 4억원이나 더 많이 낸 A씨가 1억원의 이익을 더 많이 얻어 적절한 의사결정을 했다고 볼 수 있다.
이처럼 세금만 보고 가장 적게 나오는 의사결정을 하면 오히려 전체적으로 손해가 될 수 있다. 세금을 가장 적게 내려고 매도하지 말아야 하는데 매도를 하고, 매도해야 하는데 못하는 경우에는 세금은 적게 낼지 몰라도 총이익에서는 손해를 볼 수 있다.

그러므로 부동산매매에 대한 의사결정을 할 때 다음의 순서대로 한다면 올바른 의사결정을 할 수 있다.

첫 번째로 의사결정 해야 할 것은 원가요소인 세금을 일단 배제한 채 언제 매도하는 것이 가장 차익이 많이 나올것인가? 즉, 가장 최적의 매도 시점과 매도가액을 예측하여 매도 시기를 선택하는 것이다.

두 번째로, 예상 매도 시점과 예상 매도가액이 결정되었다면, 그에 따른 원가 최소화 관점에서 세법에서 정한 합법적인 절세 방법을 찾아 의사결정 하는 것이다. 즉, 절세를 위해 주택임대사업자등록을 할 것인지 아닌지를 결정한다.

주택의 적절한 매도 시점을 정했다면, 그다음에 주택임대사업자 등록 여부를 고려해 본다.
고려 요소 중 주요한 하나가 바로 양도하는 주택을 주택임대사업자등록을 하고 요건을 갖추어 양도할지 여부이다. 이런 경우 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.
지금부터 양도세 중과에 관한 규정을 먼저 살펴보고, 중과세율 등이 적용되는 경우와 주택임대사업자등록을 하여 중과세율적용 배제 등의 혜택을 보는 경우의 세액을 비교하여 얼마나 절세가 되는지를 보고 임대사업등록을 할지 결정할지에 대해 알아본다.

지금까지 주택임대사업자 등록 여부를 결정방법과 조정대상지역 내 다주택자 양도시 양도세율 중과와 장기보유특별공제에 대해 알아보았다. 주택임대사업자등록의 여러가지 혜택 중에서 주택임대사업자 등록을 하는 경우 여러 요건을 갖춘 경우 중과배제와 장기보유특별공제 혜택을 볼 수 있다.