그렇다네 설랑대리! 오피스텔 소유자가 ‘상시 주거용’(사택)으로 임차인에게 임대하는 경우에는 부가가치세가 면제되므로 세금계산서 발급대상이 아닌 것이나, 상시 주거용 임대 외에 ‘사업을 위한 주거용(기숙사)’으로 임대하는 경우는 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 발급해야 한다네. 즉 임차한 오피스텔을 직원들의 독립된 ‘상시 주거용’으로 사용하는 때에는 ‘주택의 임대’에 해당되어 부가가치세가 면제되는 것이며, 주택임대업자(법인을 제외한다)로부터 주택임대용역을 공급받은 경우 ‘지출증빙서류의 수취특례’에 의하여 세금계산서 등 적격증빙을 수취하지 않아도 임대차계약서, 입금증 등 거래관계 및 대금지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 구비하면 되며 이때 ‘증빙불비가산세’는 적용되지 않는다네. 그러나 임차한 오피스텔을 사택이 아닌 ‘기숙사’로 사용하는 경우 ‘사업을 위한 주거용’에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것으로 해당 오피스텔의 임대인에게는 사업자등록 및 세금계산서의 발급의무가 있는 것이라네.

설랑대리! 임대인이 일반과세자로 등록한 사업자인 경우는 세금계산서를 발급받아야 하는 것이고, ‘간이과세자’인 경우에는 「법인세법 시행규칙」 제79조 “지출증빙서류의 수취 특례”에서 규정하는 “경비 등 송금명세서 제출대상 거래”에서 열거한 ‘① 간이과세자의 부동산임대용역’에 해당하므로 월세를 금융기관을 통해 송금하고 ‘경비 등의 송금명세서’를 제출하면 증빙불비가산세가 적용되지 않는다네. 만약 임대인이 사업자등록을 하지 않은 ‘미등록사업자’인 경우라 하더라도 정상적으로 사업자등록을 하는 경우 ‘간이과세자’에 해당하는 등 간이과세자 적용대상에 해당한다면 임대차계약서, 입금증 등 거래관계 및 대금지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 구비하고 ‘경비 등의 송금명세서’를 제출하는 경우에는 가산세가 없다네.

설랑대리! ‘사택(상시 주거용)’과 ‘기숙사(사업을 위한 주거용)’의 구분 기준은 사용자의 독립성을 기준으로 다수의 직원이 부엌ㆍ화장실ㆍ출입구 등을 공동으로 사용하도록 하고 단지 숙박에 필요한 공간만을 개별사용할 수 있는 등 사용자 기준으로 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 경우에는 ‘기숙사’로 보아야 할 것이며, 실제 건물구조나 사용형태 등을 감안하여 회사와는 별도로 구분되어 있어 독립된 주거생활이 가능하고, 언제든지 제3자가 주거용으로 사용하거나 임의로 처분할 수 있다면 ‘사택(상시 주거용)’으로 판단하면 될 것이네.

설랑대리! 결국 면세대상인 주택의 임대(상시 주거용)에 해당하는지, 부가가치세 과세대상인 기숙사의 임대(사업을 위한 주거용)에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 해당 주택을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시 주거용인지, 사업을 위한 주거용인지 판단하는 것이라네.