○○지구 도시개발사업과 관련하여 해당 공사 관련 대가를 공사업체(이하‘A법인’)가 해당 시(시행사)로부터 기성률에 따라 현물인 토지로 받아 상계처리하기로 약정하고 상계처리를 완료한 경우 그 토지에 대한 취득시기

▶ (2012.2.10.) 현물대상 대상토지 매입신청 및 토지분양계약 체결
- 매도자 : ○○시청, 매수자 : A법인
- 대상토지(이하 ‘쟁점토지’)

- 매매대금 및 납부방법

- 현물지급 용지대금 상계확인서(○○시장 확인)

▶ (2012.6.4.) 현물대상토지 권리의무 승계계약
 - 양도인 : A법인, 양수인 : 갑(개인), 사업자 : ○○시
▶ (2012.6.4.) 토지분양계약(수분양자 : 갑(개인), 분양자 : ○○시)
 - 대상토지

- 분양가격 및 대금납부방법

▶ (2014.10.30.) 면적정산(0.2㎡ 증가, 분양대금 쭨쭨원 증가)

제7조 【납세의무자 등】 ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 “부동산 등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산 등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제20조 【취득의 시기 등】 ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제466조 【대물변제】 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

- ”사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실적적 요건을 갖춘 경우를 말하므로 본건의 경우 분양대금을 완납한 경우에 해당되어 납세의무가 성립하였음. - 대물변제는 변제받은 토지의 소유권 이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립하는 것이므로, 채권자로서는 그 소유권 이전등기를 완료하기 이전에는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 수 없으므로 취득세 납세의무가 성립하지 아니함.

「지방세법」(2011.7.25. 법률 제10924호로 개정된 것) 제7조 제1항 및 제2항에 따르면, 취득세는 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도 등에서 그 취득자에게 부과하며, 「민법」 기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 보는 것으로서, 여기에서의 “사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것임(대법원 2005두13360, 2007.5.11. 판결).

대물변제라 함은 채무자가 부담하고 있는 급부 대신에 다른 급부를 하여 채권을 소멸시키는 것을 말하는 것으로서, 대물변제인지에 대해서는 소유권 이전 당시의 채무액과 부동산의 가액, 채무를 지게 된 경위와 그 후의 과정, 소유권이전 당시의 상황, 그 이후에 있어서의 부동산의 지배 및 처분관계 등 제반 사정을 종합적으로 감안하여 판단해야 할 것임(대법원 2010다94410, 94427, 2012.6.14. 판결 등).

본 건 사실관계를 살펴보면, 부지조성공사와 관련하여 시행사인 ○○와 사업자인 A법인은 ‘자재대금에 대한 현물지급은 매회 기성률에 따라 용지대금과 상계처리하고 자재대금의 상계기준일을 기성대가 지급일로 한다’고 토지분양계약을 체결하였는바, 2012.5.17. 해당 토지에 대한 상계처리를 완료하였음을 현물지급 용지대금 상계 확인서 등에서 확인할 수 있음.

대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 부동산의 경우 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 소유권이전등기를 경료한 때에 납세의무가 성립한다(대법원 98두17067, 1999.11.12.)고 판단하고 있으나

본 사안의 경우 분양계약서, 현물지급 용지대금 상계확인서, 권리의무승계서 등의 내용을 보면 쟁점토지에 대한 계약이 시행사와 A법인 간의 대물변제 계약이 아닌 토지분양 계약으로 체결한 점, 향후 발생할 채무에 대해 공사 기성률에 따라 채무가 발생하는 시점에 해당 금액만큼을 분양대금으로 전환하여 상계처리하도록 되어 있는사실로 보아 토지의 분양대금을 공사비로 대체한 것으로 볼 수 있는 점, A법인이 시행사로부터 토지를 분양받는 조건으로 분양대금을 공사비로 상계한다는 점에서, 토지를 분양받을 권리를 취득하기 위해 공사를 진행하였다고 보는 것이 합리적인 점, 권리의무승계서를 보면 시행사가 아닌 A법인이 갑(개인)에게 쟁점토지를 양도하였다는 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때 이 건 계약은 대물변제 계약이라기 보다는 토지의 분양대금을 공사비로 상계하는 계약으로 보는 것이 타당해 보임.

따라서, 해당 토지는 매수자인 A법인이 현물지급용지대금확인서 상에서 상계를 완료한 날 사실상 취득이 이루어져 취득세 납세의무가 성립되었다고 보아야 하므로, 상계를 완료한 후에 해당 토지에 대한 권리의무승계를 통해 갑(개인)에게 매매하였다고 하더라도, 당초 적법하게 성립한 취득세 납세의무에는 영향을 미치지 않는다고 보는 것이 타당함.