우선 NPL이란 ‘Non Performing Loans’의 줄임말로 은행 등 금융기관에서 제공한 여신이 채무자의 사정으로 인해 정상적인 원리금 상환이 어려운 경우 해당 여신에 대해 금융기관이 가지는 채권을 말한다. 간단히 말하면 3개월 이상 연체되어 금융기관에서 이자가 들어오지 않는 대출이라고 할 수 있다. 이러한 부실채권은 크게 담보부 부실채권(담보부NPL)과 무담보부 부실채권(무담보부NPL)으로 나눌 수 있다. 먼저 담보부NPL은 근저당권 등 담보권이 설정된 채권으로써 부동산가격동향 등에 따라 가격차이가 발생한다는 특징이 있다. 담보부NPL은 대체로 부동산 담보를 1순위로 갖고 있기 때문에 법원을 통해 채권을 120%에서 130%(1금융권은 120%, 2금융권은 130%)까지 추심할 수 있다. 이에 반해 무담보부NPL은 담보권이 설정되어 있지 않은 신용채권(카드채권 등)으로 장기간 원금이나 이자의 변제가 이루어지지 않은 경우가 대부분이라 담보부채권에 비해 저가로 매각되는 경향이 높다. 일반적으로 NPL 투자방식은 크게 배당투자(또는 NPL 재매각)와 부동산을 낙찰 받은 후 이를 재매각하는 방식이 있다. 전자는 부동산 경매에 나온 부동산에 대해 은행에서 가지고 있는 근저당권(1순위 채권)을 싸게 구입하여 이를 재매각하거나 제3자가 낙찰을 받을 경우 이를 통해 수익을 얻는 투자형태를 말한다. 예를 들어 1억원짜리 1순위 근저당권을 9,000만원에 매입하여 이를 제3자에게 1억원에 채권형태로 양도하거나 아니면 제3자가 1억원에 부동산을 낙찰받은 경우 배당에 참가해 1,000만원의 배당수익을 얻는 방법을 말한다. 반면 후자는 낙찰가격이 매입원금보다 낮은 8,000만원이라면 NPL투자자가 직접 부동산을 낙찰받은 후 낙찰가격보다 높은 가격으로 처분하여 수익을 얻는 방법을 말한다.

그렇다면 NPL 경매투자와 관련하여 세금은 어떻게 부과되는지 앞에서 살펴본 투자방식에 따라 그 내용을 살펴보자.

NPL을 매입하여 제3자에게 그대로 매각하거나 법원의 경락으로 인하여 매매차익이 발생한 경우 소득세법상 이자소득에 해당될 가능성이 있다. 금전사용에 대한 대가인 이자로 볼 여지가 있기 때문이다. 이에 따라 과세당국은 한동안 NPL 투자에 의한 배당금에 대해 이자소득세를 과세했던 적이 있다. 하지만 법원에서는 부실채권매매를 업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 채권양도의 방식으로 부실채권을 매수하였다가 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세대상이 아니다(서울행정법원 2006구합32702, 2007.1.10., 서울고등법원 2007누4256, 2007.8.28. 외)라는 식의 판결을 계속적으로 내림에 따라 과세당국은 이에 대해 과세를 유보하고 있는 것으로 보인다(서면 1팀-1130, 2005.9.27., 재소득 46073-132, 2002.9.27.).

NPL 투자자가 직접 부동산을 낙찰 받은 후 이를 되파는 경우에는 양도소득세 문제가 발생한다. 이때 쟁점은 취득가액을 입찰참여가액으로 할 것인지 아니면 실제 투자한 가액으로 할 것인지의 여부가 된다. 예를 들어 어떤 부동산의 감정가액은 4억원이고, 채권최고액 설정액은 4억 8,000만원인 NPL이 있다고 하자. 만일 NPL투자자가 해당 채권을 3억원에 구입한 상태에서 채권최고액인 4억 8,000만원으로 입찰에 참여했다고 하자. 이러한 상황에서 NPL 투자자가 낙찰받은 부동산을 6개월 후에 3억 5,000만원에 양도하였다면 양도소득세는 얼마인가? 단, 기본공제는 없는 것으로 하고, 양도소득세율은 1년 미만 보유 시 40%가 적용된다고 하자. 먼저, 학원가나 실무현장에서는 어떤 식으로 양도소득세를 계산하는지 알아보자.

※ NPL 투자로 인해 낙찰 받은 부동산은 양도소득세가 없다는 식으로 알고 있는 대중들이 많다. 하지만 양도소득세 과세원리상 취득가액은 실제 취득한 금액이 되어야 하므로 NPL투자의 경우에도 양도소득세가 상당히 많이 과세될 가능성이 높다(향후 추징대상이 될 수 있음).

이번에 개정된 세법 중에서 눈여겨 봐야할 것 중의 하나는 주택에 대한 중과세 제도 폐지와 양도소득세율 조정이다. 이 중 세율은 세금의 크기를 결정짓는 주요 변수가 되는데 종전의 경우 주택의 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~38%가 적용되었으나, 2014년부터는 1년 미만 40%, 1년 이상 6~38%로 변경되었다. 이러한 제도의 변경으로 인해 주택을 사고 파는 사업자들은 단기매매에도 불구하고 종합소득세율(6~38%)로만 세금을 정산할 가능성이 높아졌다. 종전에는 중과세 대상인 주택은 양도소득세율과 종합소득세율 중 높은 세율로 종합소득세를 냈는데 중과세 제도가 폐지가 되었기 때문이다. 하지만 비사업자들이 세금회피를 위해 매매사업자로 둔갑하는 경우가 있을 수 있으므로 과세당국은 관련 규정을 보완하여 단기매매에 대해서는 비교과세제도를 계속 적용할 가능성도 있다. 따라서 과세당국의 움직임을 계속 주시하여 이 문제에 대응할 필요가 있다. 한편 토지의 경우 중과세제도가 살아있고 세율도 종전과 변동이 없으므로 비사업용토지에 대해서는 비교과세제도가 계속 적용됨에 유의해야 한다.