▪ 수용이란 특정한 공익사업을 위하여 개인의 재산권을 법률에 의하여 강제적으로 취득하는 것으로서 사법상의 방법에 의하여 매입할 수 없을 때에 권리자의 의사 여하에 불구하고 그 권리를 강제적으로 취득하는 것으로 법률의 규정에 의한 물권변동이다.

▪ 경매･수용･현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것은 부가가치세 과세대상으로 본다(「부가가치세법 시행령」제14조 ① 4호).

- 이처럼 일반적으로 수용의 대상이 되는 토지 및 해당 토지 위에 건물 등이 있는 경우 해당 건물에 대하여도 별도의 보상금을 지급하므로 건물 등에 대한 양도대가로 지급받는 수용보상금은 수용에 의한 재화의 인도 또는 양도로서 재화의 공급에 해당한다.

▪ 다만, 위 규정에 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」･ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등에 따른 수용절차에 있어서 수용대상인 재화의 소유자가 해당 재화를 철거하는 조건으로 그 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다(「부가가치세법 시행령」제14조 ④, 2007.2.28. 신설).

▪「부가가치세법 시행령」제14조 제4항의 규정은 수용대상인 재화의 소유권을 시행자에게 이전하지 아니하고 해당 재화의 소유자가 이를 철거하는 조건으로 보상금을 수령하는 경우에 한하여 이를 부가가치세 과세대상에서 제외하려는 것으로서

- 그 취지 및 목적 등에 비추어 볼 때 합리적 이유없이 자의적으로 동 규정에서 정한 경우만을 과세대상에서 제외함으로써 평등원칙을 위반하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라,

- 동 규정 자체만으로 보면 과세대상이 되지 않는 경우를 정한 것에 불과하여 모법의 위임 범위를 벗어나 국민의 재산권에 대한 제한을 가한 규정으로 볼 수도 없다(대전지법2009구합1770, 2009.9.9.).　

아래 “1)”의 사업자가 “2)”와 “3)”의 요건을 갖추어 공급하는 건축물 등에 대하여는 일반적으로 부가가치세가 과세된다고 보아야 한다."
　

• 1) 매도자가 부가가치세법상 납세의무가 있는 사업자에 해당

▪ 부가가치세의 납세의무자는 사업자, 즉 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자 또는 재화를 수입하는 자이며, 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자에 해당한다면 사업자등록의 유무, 부가가치세의 거래징수 여부에 관계없이 납세의무자가 된다(「부가가치세법」제2조 ①).

▪ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(附隨)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 보고(「부가가치세법」제1조 ④),

- 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역도 부수재화 또는 용역에 포함되며, 그것이 부가가치세 과세대상에 해당되는 이상 그 공급이 사업의 유지ㆍ확장을 위한 것이든 사업의 청산ㆍ정리 또는 폐지를 위한 것이든 가리지 아니하고 과세대상이 된다(「부가가치세법 시행령」제3조, 대법원2005두17157, 2008.2.14.).

▪ 따라서 부가가치세의 납세의무를 부담하는 사업자가 과세사업에 사용하던 건축물이 수용으로 이전되는 경우 부가가치세 과세대상이 된다.

- 그러나 부가가치세 납세의무를 부담하지 아니하는 면세사업자, 비과세사업자 등이 사용하던 건축물이 수용으로 이전되더라도 부가가치세 과세대상이 될 수 없다.
　

• 2) 매매대상으로서 건축물의 존재

▪ 매도자와 매수자 사이에 건축물을 매매의 대상으로 기재하고 토지와 건축물의 대가를 지급하기로 약정한 경우 일반적으로 건축물의 공급에 대한 과세대상이 될 수 있다.

- 건축물을 매매대상에 포함하지 않고 그 대가의 지급에 대한 약정이 없거나, 매도인의 철거가 전제되고 실제 철거된 경우 과세대상인 재화 즉, 건축물 자체가 공급시기에 존재하지 아니하므로 과세대상요건을 갖추었다고 볼 수 없다.

- 또한 건물이 사후 철거될 예정에 있는지, 매수자가 건축물의 사용가치 취득을 목적으로 건물대가를 지급한 것인지를 불문한다.
　

• 3) 건축물의 명도 또는 소유권이전 존재

▪ 부가가치세의 과세대상 요건으로서 “인도 또는 양도”란 부가가치세가 소비세임에 비추어 재화를 사용 또는 소비할 수 있는 소유권을 이전하는 일체의 원인행위를 의미한다.

- 여기서 양도라 함은 일반적으로 부동산 및 권리에 관한 소유권의 변동 또는 법률상의 지위를 이전하는 것으로 부동산의 경우 소유권이 이전(경제적ㆍ 실질적 지배권의 이전 포함)됨으로써 재화의 공급이 이루어진다.

▪ 따라서 매도대상으로서 토지와 건물을 기재하고(매매대금도 지급하였으며) 토지와 건물을 이전등기해 주거나, 계약금 또는 중도금을 받고 그 건물에 대한 사용수익권을 넘겨주었다면 비록 그 이후에 매수인에 의해 철거가 이행되거나 매수인의 사업에 공하여지는 경우 재화의 공급에 해당된다.

• 1) 수용(양도) 전 철거가 이행된 경우

▪ 「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등에 따라 수용대상인 재화의 소유권을 이전하지 아니하고 해당 건축물 등의 소유자 책임 하에 철거하는 조건으로 보상금을 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하며,

- 수용절차에 있어서 수용대상 재화를 소유자가 직접 철거하고 그 보상금을 받거나 수용대상인 재산상의 지장물을 철거하거나 이전하고 이전비로서 지급받는 수용보상금은 철거 또는 이전에 따라 손실에 대한 대가로 보아 재화의 공급으로 보지 아니한다(서면3팀-680, 2005.5.17., 대법원88누4713, 1989.1.17., 서면3팀-3058, 2006.12.7.).

▪ 기타 참고할 사항

가. 철거비용과 멸실등기비용의 부담주체는 매도인이든 매수인이든 관계하지 않는다(대법원2003두9664, 2003.12.26.).

나. 매매대금에 건물가액이 포함된 것으로 기재하였더라도 실질적으로 건물에 대한 명도 및 소유권이전에 없다면 재화의 공급으로 볼 수 없다(대법원2007두 14350, 2007.10.26.).
　

• 2) 매수인에 의하여 철거된 경우

▪ 건축물의 철거에 대한 사전약정없이 소유권을 이전받아 매수자 자신의 필요에 의해 자신이 비용부담과 책임으로 양수받은 건축물을 철거하는 경우 부가가치세 과세대상이 되는 재화의 공급으로 본다.

▪ 매수인에게 소유권이전등기가 경료되거나 소유권이전등기는 경료되지 아니하였으나 계약금, 중도금 수령 이후 건물을 명도함으로써 사실상의 지배권을 이전하고 매수인의 필요로 철거한 경우 건축물의 공급은 재화의 공급에 해당한다.
　

• 1) 폐업시 잔존재화로 본 경우

▪ 과세사업에 공하던 건축물과 부속토지를 양도하면서 건물을 철거하는 조건으로 토지와 건물을 양도한 경우로서 임차인이 모두 퇴거한 공실상태로 이전된 경우 일반적인 재화의 양도로 보기보다는 양도 당시에 과세사업을 사실상 폐업한 것으로 보아 폐업시 잔존재화로 과세함이 타당하다(국심2005서601, 2006.7.7., 국심2005서4034, 2006.3.23., 국심2005서763, 2005.12.22., 국심2005구1267, 2005.12.6.).

- 폐업일이 임대사업 등 과세사업 개시 후 10년이 경과되어 경과된 과세기간 수가 “20” 이상이 된 경우 부가가치세 과세표준은 “0”이 된다.

⇒ 임차인이 모두 퇴거된 공실상태에서 폐업신고가 이루어지고 그 후 수용으로 건축물이 이전된 경우라면 조세심판원의 논리도 타당하다고 본다.

• 2) 재화의 공급으로 본 경우

▪ 매매당시부터 철거가 전제되었고 실제로도 양수인이 양수한 건물을 철거하였더라도 양수인에게 소유권이전 당시 임차인이 실제 퇴거하지 아니한 상태에 있었다거나, 건물과 토지의 가액이 구분되어 폐업일 전에 매매계약을 체결하였다면 폐업일 이후에 공급시기가 도래한 경우에 해당하므로 당해 건물의 양도가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세함이 타당하다.

- 「부가가치세법 시행령」제21조 제1항 단서의 “폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다”라는 규정에서

- “폐업 전에 공급한”의 의미는 재화의 인도 또는 양도의 전부 또는 일부가 폐업 전에 이루어진 경우에만 한정되는 것이 아니라, 그와 같은 재화의 인도 또는 양도의 원인이 되는 행위, 즉 그 공급의 상대방ㆍ시기ㆍ가액을 확정할 수 있는 계약 등 법률상의 원인이 폐업 전에 발생한 경우에는

- 동 시행령 제21조 제1항 본문 각 호에 의하여 공급시기로 정해지는 시기가 폐업일 이후에 도래하더라도 위 “폐업 전에 공급한” 경우에 해당한다고 보아야 하는 것인 바,

- 매매대상 건축물을 폐업일 이전에 공급한 것이나, 그 공급시기만 폐업 후에 도래한 것이라면 시행령 제21조 제1항 단서에 따라 폐업일이 공급시기가 된다(조심2011서1212, 2012.2.23., 조심2010중1589, 2010.11.11.).

⇒ 실질적 폐업일 전에 토지 및 건축물에 대한 이전계약이 체결되었고 매도자의 책임 하에 철거되지 않았다면 과세대상으로 보아야 한다.

▪ 건물이 재개발사업의 시행에 따라 철거가 예정되어 있었고 멸실될 조건으로 거래가 이루어질 경우, 수용대상 건물 소유자가 해당 재화를 철거하는 조건을 이행하지 아니한 상태에서 사업시행자의 부담으로 철거가 이루어진 경우에는 건물은 매매목적물이 되어 시행령 제14조 제4항의 규정이 적용되지 아니하므로 재화의 공급에 해당한다(부가가치세제과-171, 2010.3.24.).

⇒ 매도자의 책임 하에 철거가 이행된 경우에 한해 동 건축물을 과세대상으로 보지 아니한다.

• 1) 재화의 공급을 긍정한 사례

가. 건축물의 소유권이 매수인 앞으로 이전된 경우

▪ 매수인 앞으로 철거되지 아니한 건축물의 소유권이전등기가 경료된 경우 매도대상으로 토지와 건물을 기재했으나 매매대금을 구분기재하지 않은 경우 및 건축물의 보상금액을 별도로 기재하지 않은 경우 과세대상이 된다.

- 시행령 제14조 제4항의 규정은 공익사업법 등에 따른 수용대상인 재화의 소유권을 시행자에게 이전하지 아니하고 당해 재화의 소유자가 이를 철거하는 조건으로 보상금을 수령하는 경우에 한하여 이를 과세대상에서 제외하려는 취지로 협의매수의 경우나 시행자가 해당 재화를 취득한 후 철거하는 경우에 대해서까지 동 규정을 확대적용할 수 없다(대법원2010두2647, 2011.12.22.).

나. 지배권을 이전받아 매수인이 철거한 경우

▪ 매도대상으로 토지와 건물을 기재하고 매수인 명의로 가등기 후 중도금을 수령한 이후에 매수인이 자신의 비용으로 건물을 철거하고 매도인이 멸실등기를 경료한 경우 건물에 대한 사실상의 지배권을 이전하여 철거케 한 것이므로 재화의 공급에 해당한다(대법원2001두212, 2003.4.11.).

다. 계약당시 철거 여부가 불투명한 경우

▪ 매매계약서에 건물을 매매부동산으로 특정하였으며 건물을 철거하지 않고 사업장으로 운영하는 경우를 예정한 규정을 두어 동 건물을 철거할 것인지 여부에 대한 의사합치가 이루어지지 않았고, 비록 건물에 대한 인도와 소유권이전등기가 이루어진 매수자에 의하여 철거되었다면

- 매매계약에서 건물가액이 0원이라거나 그 경제적 가치가 없다고 볼 수 없고 실제 동 건물 12층 본관 건물의 철골은 그대로 남긴 채 증축 방식으로 신건물이 지어진 상황인 바, 매도자의 철거예정 건물에 대한 소유권 포기에 따른 보상으로 볼 수 없어 건물의 이전은 부가가치세 과세대상에 해당된다(대법원2009두22256, 2010.4.29.).
　

• 2) 재화의 공급을 부정한 사례

가. 세입자 퇴거, 멸실신고가 수용 전 이루어진 경우

▪ 매매계약시 건물이 현존하고, 매매가액에 건물가액(건물철거, 멸실에 따른 보상금 성격)이 포함되었더라도 매매계약을 체결한 이후 매수인이 건물을 철거할 수 있도록 세입자를 퇴거시키고 그 명의로 건물의 철거신고를 하는 등 건물철거에 대한 협조의무를 부담함으로써 매도자가 건물의 인도의무를 부담하지 않았다면 재화의 공급이 있었던 것으로 볼 수 없다(서울행정법원 2010구합43952, 2011.8.19.).

※ 재개발사업의 특성상 매수인의 부담으로 사업지구 내의 수용대상 건축물을 매수인(사업시행자 등)이 일괄철거한 경우임

나. 매도인이 철거약정을 불이행한 경우

▪ 건축물이 도시계획시설(도로)사업에 편입되는 토지 위에 있던 건물로서 그 사업시행에 따라 철거될 운명이었고, 그 소유자가 사업시행자인 서울시장과 건축물에 대한 양도계약을 체결하지 아니하고 관련법에 따라 손실보상에 관한 협의를 한 후 지장물 철거계약을 체결하고 실제로도 위 사업의 시행에 따라 건물이 철거되고 서울시 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하였다면 동 건물에 관하여 철거협의가 이루어지고 손실보상금이 지급된 것은 재화의 공급에 해당하는 것으로 볼 수 없다(대법원2004두10579, 2005.7.8., 대법원88누4713, 1989.1.17.).

※ 보상금 수령 후 30일 이내에 매도인이 철거하지 않으면 매수인이 철거하여 철거11자재비로 철거비용을 충당하기로 한 약정이 있어 매수인이 철거한 사례임

다. 매도 약정일 이후 철거가 이루어진 경우

▪ 매도자가 매수자에 대하여 건물을 철거할 의무(특정 기일까지 임차인 퇴거 및 철거, 이전을 약정함)만을 부담할 뿐 동 건물을 인도하거나 등기를 이전할 의무를 부담하지 않았으며, 실제로도 건물을 인도하거나 등기이전을 하여준 사실도 없으며, 매수자도 건물을 건물로서 사용한 사실도 없고 그러한 의도도 없었다면

- 매수자에게 착오로 소유권이전등기하였으나 이후 말소등기되었고, 매도자의 철거 약정일까지 철거의무를 이행하지 못하고(약정일 이후 철거) 보상금을 수령하였더라도 재화의 공급이 있었던 것으로 볼 수 없다(대법원2011두28943, 2012.3.15.).

라. 매도인과 매수인의 비용으로 철거한 경우

▪ 매도인이 재개발사업시행자에게 토지와 건물을 매도하면서 매도대상으로 건물을 기재하고 매수인이 명도받아 건물을 철거하기로 약정하였으나, 나중에 매도인과 매수인이 1/2씩 부담하여 철거하고 실제 철거가 이행된 후 매도인이 건물의 멸실신고를 함에 따라 건물의 명도나 이전이 없었다면 재화의 공급이 있었던 것으로 볼 수 없다(대법원86누571, 1987.2.24.).