법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 ‘사실상의 취득가액’인 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(1) 간접비용의 열거규정

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용은 사실상의 취득가액에 포함된다(「지방세법 시행령」제18조 ①).

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 회계처리방법과 관계없이 건설자금의 이자가 있는 경우 취득세 등의 과세표준에 포함하여야 하며, 건축물에 부착된 시설들이 건축물의 효용을 증대시키는 경우 해당 설치비용은 취득세과세표준에 포함하여야 함(행심2007-777, 2007.12.26.).

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금,「산지관리법」에 따른 대체 산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

사실상 취득가격의 범위에는 지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비는 과세표준에 포함되지만, 취득일 이후에 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는「개발이익 환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금은 제외된다(지방세법 기본통칙 10-1).

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우「주택법」제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사 등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2011.5.30. 신설)

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

(2) 취득가액에서 제외하는 규정

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다(지령 18 ②).

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 신축건물의 과세표준에는 분양을 위한 선전광고비(신문, TV, 잡지 등 분양광고비)는 제외하고 건축물의 주체구조부와 일체가 된 것은 과세표준으로 포함한다(지통 10-1).

2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

이를테면 법인장부 등에 사실상의 취득가액으로 회계처리(계상)된 경우라도 위의 비용들은 취득세 과세표준인 사실상의 취득가액에서 제외하는 것이다.

(3) 직접비용의 사례예시

취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용을 취득세 과세표준인 사실상의 취득가액으로 한다고 하였는 바 이를 법이 제한적으로 열거한 규정은 없으며 예시를 보면 다음과 같다.

가 지방세법 기본통칙 10-1

1. 임시사용승인을 받아 사용하는 신축건물에 대한 취득세 과세표준은 임시사용승인일을 기준으로 그 이전에 당해 건물취득을 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용을 포함한다. ……

4. 분양하는 건축물의 취득시기 이전에 당해 건축물과 빌트인(Built-in) 등을 선택품목으로 일체로 취득하는 경우 취득가액에 포함한다.

나 해석사례
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위 각 호의 취득에 대하여 사실상의 취득가액을 적용함에 있어서는 ‘제2항 단서 및 제3항 후단(☞신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다는 규정임)’에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 따라서 사실상의 취득가액이 시가표준액보다 적을 때라도 그 시가표준액을 과세표준으로 하지않고 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다

① 법인장부가액이 거래가액 및 시가표준액보다 현저히 낮다 하더라도 장부가액이 조작된 것으로 인정되지 않은 이상 법인장부가액을 취득세 등 과세표준으로 적용하는 것임(지방세운영과-534, 2010.2.5.).

다만 위 각 호의 취득이라도 증여ㆍ기부, 그밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외하는 것이므로 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하지 아니하고 (후술하는 바)시가표준액 이상인 신고가액을 과세표준으로 한다.

(1) 무상취득

증여ㆍ기부, 그밖의 무상취득은 사실상의 취득가액의 적용대상에서 제외하는 것이므로 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하지 아니하고 시가표준액이상인 신고가액을 과세표준으로 한다.

① 교환은 유상취득임

가「지방세법」제104조 본문 제8호에서 취득이란 매매ㆍ교환 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시ㆍ승계취득 또는 유ㆍ무상을 불문한 일체의 취득이라고 하고 있고, 민법 제596조 및 제597조에서 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기며, 당사자 일방이 재산권 이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다고 하고 있고, … 특히, 법인이 그 소유토지와 타인 토지를 교환하면서 타인의 건축비를 부담하는 경우 법인소유 토지의 가액과 그 건축비용의 합계가 교환토지의 취득세과세표준이 된다(내무부세정13407-649, 1997.6.18.)고 하고 있는 바,…(행심2006-57, 2006.2.27.)

나 조합이「주택법」제30조 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제65조에 따라 폐지되는 공공시설에 대한 무상귀속을 관리청에 요청했고, 조합이 새로이 설치한 공공시설을 처분청에 기부채납하기로 한 경우라면 조합이 취득하는 신설 공공시설 토지는 대가관계가 있는 교환에 의한 유상취득으로 보는 것이 타당함(조심 2009지147, 2010.3.22. 참조)(지방세운영과-324, 2011.1.18.)

다 교환 취득은 당초 자기 소유의 재산을 타인에게 인도하는 대신 타인 소유의 재산을 인수받아 취득하는 것이어서, 상호 교환에 의하여 새로이 취득하는 과세대상 물건에 대한 취득세의 과세표준은 취득자가 당초 소유하고 있던 재산의 가액이 되는 것이므로 조합이 상호 교환에 의하여 새로이 취득하는 과세대상 물건에 대한 취득세 과세표준은 교환 할 당시 취득자가 당초 소유하고 있던 신설 공공시설의 가액으로 적용하는 것이 타당함(조심 2009지5, 2009.8.11. 참조)(지방세운영과-324, 2011.1.18.)

(2) 부당행위계산부인대상인 고가취득

「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득에 대하여는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하지 아니하고 시가표준액 이상인 신고가액을 과세표준으로 한다. 부당행위계산부인 규정에 따라 부인된 금액만을 취득가액에서 제외한다는 의미가 아니고 부당행위계산부인의 규정에 정한 거래에 해당하는 거래 전부에 대하여 사실상의 취득가액규정을 적용하지 아니한다는 의미로 해석된다.

※「소득세법」제101조【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2012.1.1. 개정)

※「법인세법」제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (2011.12.31. 개정)

실무상 위의 국세법에 정한 부당행위계산부인의 규정은 세무서장이 부당행위계산부인의 처분을 함으로써 사후적으로 적용되는 것이므로, 자진신고납부대상 조세인 취득세의 경우 그 자진신고시점에 부당행위계산부인 규정을 적용할 거래인지를 아는 것이 어렵다는 문제가 있을 것이다.

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 위의 ‘2. 사실상의 취득가액을 적용하는 경우’를 제외하고는 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하고 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 이에 해당하는 경우는 다음과 같다.

① 법인장부가액 등 사실상의 취득가액이 입증되지 아니하는 경우
② 증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득의 경우
③「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득