▸ 공동주택 면적 현황(건축물관리대장상)



※ A와 B 주택 : 건축물대장상 공용면적인 벽체면적을 주거전용면적에 포함할 경우 연면적이 245㎡를 초과하여 구 취득세 중과세대상 고급주택에 해당됨

[사례] 벽체 면적은 취득세 중과세대상 고급주택 연면적에 포함되지 아니한다고 한 사례(지방세운영과-1511, 2012.5.15)

구 「지방세법(2010.12.27. 법률 제10416호로 개정되기 이전의 것)」 제112조 제2항 및 같은 법 시행령 제84조의3 제3항 제4호에서 취득 당시 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로서 1구의 공동주택 연면적(공용면적을 제외)이 245㎡를 초과하는 경우 구 취득세 중과세대상으로 규정하고 있고, 구

「주택법」제2조 제3호에서 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 주거전용면적이라 규정하고 있으며,「주택법 시행규칙」제2조 제2항 제2호에서 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적을 주거전용면적으로 하고, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다고 규정하고 있음.

위 규정 취득세 중과세대상 고급주택으로 보는 주거용건축물의 연면적을 공동주택의 경우 주거전용면적 245㎡ 초과로 규정하고 있고, 구「주택법시행규칙」제2조 제2항 제2호에서 공동주택 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하도록 규정하면서 남은 면적은 공용면적에 가산하도록 규정하고 있으므로 당해 공동주택 주거전용면적 산정대상에서 제외되는 벽체 면적은 취득세 중과세대상 고급주택 연면적에 포함되지 아니한다고 할 것임

[ 구 지방세법(2010.12.27. 법률 제10416호로 개정되기 이전의 것) ]

제112조(세율) ① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. (이하생략)

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. (단서생략)

[ 구 지방세법시행령(2010.12.30. 대통령령 제22586호로 개정되기 이전의 것) ]

제84조의3(별장 등의 범위와 적용기준)

③ 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 "주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 주택은 법 제111조제2항제1호에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로 한정한다.

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것을 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

[ 구 건축법 ]

제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

[ 구 건축법시행령 ]

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

4. 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적

라. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적

[ 구 주택법시행규칙 ]

제2조(주거전용면적의 산정방법) ① 삭제 <2004.3.30>

②「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다.

1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적

• 공동주택 벽체면적(외벽 내부선과 중심선사이의 면적)이 취득세 중과세대상 고급주택 연면적에 포함되는지 여부

◦ 갑설 : 벽체면적은 고급주택 연면적에 포함됨

- 행정안전부 유권 해석(세정13404-자562, 1998.06.30)에 따르면 “1구의 건물의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245㎡를 초과하는 주거용 공동주택”일 경우, 1구에 대한 건물 연면적의 계산은 건물 벽면의 중앙부분부터 계산하는 것이며「건축법 시행령」제119조(면적 등의 산정방법)에 따르면 건축면적 및 바닥면적, 연면적은 모두 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분)의 기중의 중심선으로 둘러 싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있으므로 비록, 건축물관리 대장상 외벽의 면적이 벽체라는 명칭으로 공용면적으로 기재 되어있다 할지라도 이 면적을 포함하여 고급주택의 범위를 산정하여야 함

◦ 을설 : 벽체면적은 고급주택 연면적에 포함되지 않음

-「주택법」제2조 제3호 및「주택법 시행규칙」제2조의 규정에는 국민주택의 경우 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 규정하고 있고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다고 규정하고 있으므로 별도의 규정이 없는 고급주택의 범위를 산정할 때는 국민주택의 산정기준에 준해서 외벽면적을 공용면적에 포함하여야 함

구 지방세법 제112조 제2항 및 그 시행령 제84조의3 제3항에서 취득 당시 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로서 취득세 중과세대상 고급주택 연면적 요건을 규정하고 있는바, 공동주택의 경우 공용면적을 제외한 주거전용면적(245㎡ 초과, 복층은 274㎡ 초과)을 연면적으로 규정하고 있음

여기서 주거전용면적이란「주택법」제2조 제3호의 국민주택 정의에서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)으로 규정하고 있고, 그 산정방법의 경우「주택법 시행규칙」제2조 제2항에서 세부적으로 규정하고 있는 바, 그 제1호에서 단독주택의 경우에는 건축법령에 따라 건물 외벽의 중앙선부터 산정하도록 규정하고 있으나, 그 제2호에서 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정하도록 규정하고 있고, 남은 면적은 공용면적에 가산한다고 규정하고 있음

따라서 공동주택 주거전용면적 산정대상에서 제외되는 벽체 면적의 경우 공동주택 공용면적에 해당된다고 할 것이므로 취득세 중과세대상 고급주택 연면적에 포함되지 아니함

1998. 06. 30. 행정자치부에서 공동주택의 벽체면적도 취득세 중과세대상 고급주택 연면적에 포함된다고 해석(세정13404-자562)하였는 바, 이는 당시 구 주택건설촉진법시행규칙(1998.8.14, 건설교통부령 제146호로 일부 개정되기 이전의 것) 제17조 제2항에서는 공동주택도 건축법시행령상 건물 외벽의 중앙선부터 계산하는 바닥면적을 기준으로 연면적을 산정하도록 하는 규정에 따른 것으로, 당해 법령이 1998.8.14. 개정되어 현행과 같이 외벽의 내부선을 기준으로 하도록 변경되었고, 남은 면적도 공용면적에 가산하도록 변경되었음. 따라서 기존 법령해석의 경우 1998. 06. 30. 당시에는 유효하였으나, 1998.8.14. 관련 법령의 개정으로 현재는 유효하지 않다고 할 것임