▸ 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터이하인 공동주택을 최초로 분양받아 취득세를 면제받고 소유권이전등기 완료

▸ 건축주와 임대사업자(취득자) 간의 합의해제*를 원인으로 소유권이전말소등기를 이행

＊ 합의해제 사유 : 건축주(매도자)의 채무액으로 인해 채권자로부터 해당 부동산에 처분금지가처분등기가 예상되고, 이 경우 임대사업을 원활히 수행할 수 없을 것으로 판단되므로 당초 매매계약을 합의해제

[사례] 소유권 이전등기 후 합의해제로 소유권이전말소등기를 하는 경우 감면받은 취득세는 추징대상이 된다고 한 사례(지방세운영과-1852, 2012.6.15.)

「지방세법 시행령」제20조 제11항에서 ‘제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.’고 규정하고 있고, 「지방세특례제한법」제31조제1항에서 ‘「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.(단서생략)’고 규정하면서 그 제1호는 ‘전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.’고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 ‘제1항을 적용할 때

「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.’고 규정하고 있는 한편, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 ‘법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란「임대주택법」제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.’고 규정하고 있습니다.

위 규정 취득세는 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것으로 부동산 취득에 있어 잔금이 지급되거나 등기가 이루어진 경우에는 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 발생하고, 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 부동산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것(대법원90누7906, 1991.5.14.)이므로, 위「지방세법 시행령」제13조 제1항에서 규정한 추징이 제외되는 사유에 해당되지 아니한 경우라면 비록, 매수ㆍ매도자간 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소한 경우라고 하더라도 추징대상에 해당된다고 할 것이며, 소유권이전등기 완료 후 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 아니하므로(대법원93누11319, 1993.9.14.) 당초의 소유자(매도자)는 취득세 납세의무가 없다(세정과-3838, 2007.9.17.)고 할 것입니다.

[「지방세법 시행령」제20조(취득의 시기 등) ]

① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

⑪ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

[ 「지방세특례제한법」제31조(임대주택 등에 대한 감면) ]

① 「임대주택법」제2조제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택(「주택법」제80조의 2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「임대주택법」제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

[「지방세특례제한법 시행령」제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)]

① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란「임대주택법」제16조 제3항과「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

[ 「임대주택법」제16조(임대주택의 매각 제한 등)]

① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[ 「임대주택법 시행령」제13조(임대주택의 임대의무기간 등)]

① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

4. 국민주택기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

• 합의해제를 원인으로 소유권이전등기 말소시 당초 감면세액 추징대상 여부 및 원상회복에 따른 취득세 납세의무 여부

◦ 갑설 : 추징대상이 아니며, 원상회복시 납세의무 있음

-소유권이전등기의 원인이었던 계약을 합의해제할 경우 소급하여 효력을 실효시킨다고 보아, 소유권이전 효력이 소멸되는 것이므로 임대사업자의 취득세 납세의무가 없어 취득세 추징대상에도 해당되지 아니하며,

-원소유자는 합의해제를 원인으로 한 소유권이전말소등기의 형태를 취하나 이는 단순히 등기형식의 하나이며, 원상회복조치의 결과로 소유권을 취득하여 사실상 부동산의 사용․수익․처분권을 재취득하는 것이므로 원소유자도 취득세 과세대상임

◦ 갑설 : 추징대상이며, 원상회복시 납세의무 없음

-매도인의 채무관계로 인하여 취득자의 의도와는 무관하게 임대사업의 정상적인 수행이 어려워졌다고 하나,「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 임대목적용으로 사용할 수 없는 정당한 사유 없이 해당 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 취득세 추징대상에서 제외하는 내용을 명시하지 않고 있으므로 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하였다면 구체적․개별적 사유에 무관하게 취득세 추징대상에 해당되며,

-소유권이전등기 완료 후 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 아니하므로(대법원93누11319, 1993.9.14.) 당초의 소유자는 취득세 납세의무가 없는 것임

「지방세법시행령」제20조 제11항에서 법 제10조제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보며, 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있음

또한, 취득세는 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것으로, 부동산 취득에 있어 잔금이 지급되거나 등기가 이루어진 경우에는 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 발생하고 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 부동산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것임(대법원90누7906, 1991.5.14.)

한편,「지방세특례제한법」제31조 제2항에서「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고,「임대주택법 시행령」제13조 제1항에서 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란「임대주택법」제16조 제3항과「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우*를 말한다고 규정하고 있음

이에 따라 추징이 제외되는 임대의무기간 5년 이내 매각이 가능한 경우는 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 국가ㆍ지자체장 등으로부터 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우와 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임차인에게 분양하는 경우 등이 해당됨

따라서 위 규정상 추징이 제외되는 분양전환 등의 매각이 가능한 사유에 해당되지 아니한 경우라면, 비록, 매도인의 채무관계로 인하여 취득자의 의도와는 무관하게 임대사업의 정상적인 수행이 어려워 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소한 경우라 하더라도 추징대상에 해당된다고 할 것임.

다만, 소유권이전등기 완료 후 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 아니하므로(대법원93누11319, 1993.9.14.) 당초의 소유자는 취득세 납세의무가 없는 것임( 세정과-3838, 2007.9.17.)

[사례1] 소유권 이전등기(`11.4.6.) 후 합의해제로 소유권 이전등기가 말소(`11.6.29.)되었다 하더라도 기 신고납부한 취득세 등은 환급되지 않음(지방세운영과-3773, 2011.8.8.)

[사례2] 증여계약에 의해 소유권이전등기를 경료 하였다가 당초 증여계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제의 약정에 의하여 소유권이전등기가 말소됨으로써 당초소유자에게 소유권이 원상회복되는 경우라면「지방세법」제104조 제8호에서 규정하는 취득에 해당된다고 볼 수 없어 소유권을 환원받는자(증여인)는 새로운 취득세 납세의무가 성립되지 않는 것임 (세정과-5267, 2007.12.7.)

[사례3] 종교단체가 부동산을 증여취득한 후 3개월 이내 증여에 대한 합의해제를 원인으로 소유권말소등기를 필한 경우에도 비과세한 취득세 등을 추징한 처분은 정당함 (조심2008지1032, 2009.6.30.),

[사례4] 소유권이전등기 완료 후 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 아니함 (대법원93누11319, 1993.9.14.)

[사례5] 취득세는 그 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 당연히 발생하고 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것임 (대법원90누7906, 1991.5.14.)