부동산임대용역을 제공하는 사업자는 일정액의 전세금 또는 임대보증금을 받고 기간별로 월세 등을 받는 바, 부가가치세과세표준은 임대료와 간주임대료의 합계액으로 한다.

• 원칙 : 계약 등에 의하여 받기로 한 날에 수입할 임대료
• 선불 또는 후불로 받는 장기임대료에 대한 과세표준
-2개 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다.

사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 의하여 계산된 금액을 과세표준으로 한다(「부가가치세법 시행령」제49조의 2 ①).

이 때 간주임대료의 계산대상이 되는 것은 토지.건물 등 부동산에 한정하므로 차량.기계장치 등 부동산으로 보지 아니하는 자산의 임대에 대한 전세금 등에 대하여는 간주임대료의 계산대상이 아니다. 이 때 부동산의 범위에 대하여는 구체적인 규정을 하고 있지 않으나 「민법」제99조 제1항의 규정을 준용하여 토지와 그 정착물로 봄이 타당하다.

▒ 임대보증금 등과 과세표준 계산

① 전세금 또는 임대보증금의 계산

전세금 또는 보증금에 대한 과세표준은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하며, 과세대상 기간의 일수는 임차자의 입주 사용여부에 불구하고 그 계약에 의하여 임차자가 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 전세금 등의 실제 수령여부에 불구하고 임대차계약상 받기로 한 날로부터 수령하기로 한 금액을 기준으로 과세표준을 계산한다.

② 일수의 계산

전세금 또는 임대보증금이 과세기간 중에 변동이 있는 경우에는 해당 기간에 해당하는 적수(積數)를 계산하여 과세대상 일수로 나눈 금액을 전세금 또는 임대보증금으로 보아 계산한다.

③ 정기예금이자율

정기예금이자율은 해당 전세금 또는 임대보증금에 의한 임대기간에 관계 없이 각 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 계약기간 1년의 정기예금이자율로 한다.
 
④ 보증금을 임대료에 충당하기로 사전 약정한 경우

사업자가 계약에 따라 전세금 또는 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 간주임대료를 계산한다.

⑤ 전대사업자의 임대보증금 등의 과세표준계산

사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 「해당 기간의 전세금 또는 임대보증금」을 「해당 기간의 전세금 또는 임대보증금-임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금」으로 하여 간주임대료를 산정하게 된다.

이 때 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임대보증금은 다음 계산식에 의한 금액(A)을 제외한 금액으로 한다(「부가가치세법 시행령」제49조의 2 ②).
 
⑥ 부동산과 함께 기계설비를 임대하고 받은 보증금의 간주임대료 계산 여부

사업자가 해당 의료업을 폐업하고 의료장비와 동 장비가 설치된 부동산(토지.건물)을 함께 임대하고 임대료와 임대보증금을 받는 경우 전부를 부동산임대로 보아 임대료와 「부가가치세법 시행령」제49조의2 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액의 합계액이 부가가치세 과세표준이 되는 것이며, 해당 의료장비 등 시설이 그 부동산에서 분리된다면 부동산부분은 임대소득이고, 의료장비 등 시설의 임대는 사업소득이 되어 의료장비에 대한 보증금에 대하여는 간주임대료를 계산하지 않는다

부가가치세가 과세되는 부동산임대용역(예 : 상가)과 면세되는 부동산임대용역(예 : 주택)을 함께 공급하고 각 부분별 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음의 계산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다(「부가가치세법 시행령」제49조의 2 ③).

1) 해당 부동산임대용역의 총대가

2) 토지분 또는 건물분에 대한 임대료상당액

여기서 토지가액 및 건물가액(「부가가치세법 시행규칙」제15조 ②)이란 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다.

3) 토지 또는 건물임대료에 대한 과세표준

⑴ 토지임대 과세표준
 
⑵ 건물임대 과세표준
 
⑶ 토지.건물의 임대면적이 예정신고기간 중에 변동이 된 경우

해당 예정신고기간 또는 과세기간 중의 해당 면적의 적수(積數)에 의하여 계산한 면적으로 한다(「부가가치세법 시행규칙」제15조 ③).

임대부동산 관리대가로 관리비 등을 구분하지 않고 영수하는 때에는 영수하는 금액 전체에 대하여 과세하나, 임차인이 부담할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 별도 구분징수하여 납입 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대 관리대가에서 제외한다. 여기서 구분징수란 임차인이 직접 부담하여야 할 공공요금을 임대인이 징수하여 단순 납입대행을 하는 경우를 말한다.

부동산임대사업자가 2개 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불의 방법으로 일시에 받는 경우에는 해당 임대료를 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 각 과세기간의 과세표준으로 한다(「부가가치세법 시행령」제49조의 2 ④).
 
이 때 월수의 계산은 해당 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우에는 1개월로 하고, 해당 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우에는 산입하지 아니한다(「부가가치세법 시행령」제48조 ⑫).

부동산임대업을 영위하는 사업자가 자기와 특수관계 있는 자에게 부동산임대용역을 공급하고 부당하게 낮은 대가를 받는 경우 부가가치세 과세표준은 「부가가치세법」제13조 제1항 제3호의 규정에 의해 자기가 공급한 용역의 시가이며, 이 경우 시가는 사업자와 특수관계있는 자외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다. 다만, 특수관계에 있지 아니한 자에게 시가보다 저가로 임대용역을 제공하는 때에는 그 받은 대가를 부가가치세과세표준으로 한다.

특수관계에 있는 자간 용역의 저가공급과의 형평제고하기 위하여 사업자가 “대통령령으로 정하는 특수관계에 있는 자”에게 사업용 부동산의 임대용역을 무상공급하는 경우에는 2012.7.1. 이후 공급분부터 부가가치세가 과세된다. 따라서 특수관계인에게 부동산임대용역을 시가보다 낮게 받거나 무상으로 제공하는 경우 부동산임대용역의 시가를 과세표준을 한다(「부가가치세법」제7조 ③, 「부가가치세법 시행령」제19조 ③, ④). 여기서 “대통령령으로 정하는 특수관계에 있는 자”란 「소득세법 시행령」제98조 제1항 또는 「법인세법 시행령」제87조 제1항 각 호에 규정된 자(이하 “특수관계에 있는 자”라 한다.

임대부동산에 부과된 재산세 등을 임차인에게 부담시키는 경우 임대에 따른 대가로 보아 100/110 상당액을 부가가치세 과세표준으로 하여 세금계산서를 발급한다.

부동산임대용역 중 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료에 대해서는 세금계산서 발급의무가 없다. 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 해당 부동산임대용역을 공급받는 자인 임차인으로부터 거래징수하는 것이 아니라 해당 부동산임대용역을 공급하는 자인 임대인이 이를 부담하도록 하고, 예외적으로 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다.

1) 임대용 부동산 공급시 과세표준

부동산임대사업자가 토지와 정착된 건물(구축물) 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물분에 대하여 실거래가액에 의하여 부가가치세가 과세되며 여기서 실거래가액이라 함은 매매계약서상 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말하며, 비록 구분표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매 가액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 계약 당사자간에 건물 등의 가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우를 포함한다.

그러나, 계약당사자간의 임의적 기재로서 경제적 합리성이 결여되어 실지공급가액이 불분명한 것으로 볼 수 있는 경우에는 과세관청이 기준시가 등으로 안분계산할 수 있다. 이 때 실지공급가액이 불분명하다는 것에 대한 입증책임은 과세관청에 있다.

토지.건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 순서에 의하여 과세대상 건물가액을 계산한다.

① 감정가액이 있는 경우 감정가액 비율로 계산

▪ 감정평가가액이란 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말함.

② 토지와 건물 등 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가 비율로 계산

▪ 기준시가는 공급계약일 현재의 소득세법 제99조의 규정에 의하여 안분계산

③ 토지와 건물 기준시가가 없거나 일부만 있는 경우

▪ 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

▪ 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산

④ 위 외의 경우에는 국세청 고시 제2009-68호, 2009.8.24.에 의하여 산정한다.

2) 공급시기

부동산을 양도하는 경우의 공급시기는 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때이며, ‘이용가능하게 되는 때’란 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하지만, 당사자간 특약에 따라 소유권이전등기일 전에 실제 양도하여 사용.수익하거나, 잔금 미지급 등으로 소유권이전등기일 이후에도 사용.수익할 수 없는 사실이 객관적으로 확인되는 때에는 실제로 사용.수익이 가능한 날을 말한다. 따라서 매매잔금 미지급금 등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 해당 부동산에 대해 잔금지급 이전까지 사용.수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용.수익이 가능한 날을 공급시기로 본다.

① 중간지급조건부로 부동산을 공급하기로 계약하였으나 소유권 이전 및 잔금지급 전에 이를 이용가능하게 하는 경우 해당 부동산을 이용가능하게 한 때를 공급시기로 본다.

② 사업자가 부동산임대사업에 사용하던 건물을 매각하는 계약을 체결하여 계약금과 중도금을 받고 잔금을 받지 않은 상태에서 폐업한 경우 그 폐업일을 해당 건물의 공급시기로 본다.

③ 건축 중인 임대목적 건물을 양도하는 경우 양수인이 그 건축 중인 건물을 이용가능하게 된 때를 공급시기로 본다.

④ 장기할부조건으로 부동산을 양도하는 경우에는 대가의 각 부분을 지급받기로 한 때가 공급시기이며, 이 때 양수자가 잔금을 계약상의 지급일보다 조기지급함으로써 첫 회 부불금 지급일부터 실제 잔금 지급일까지의 기간이 1년 미만이 된 경우에도 당초 장기할부조건에 따라 발급한 세금계산서는 정당한 세금계산서로 본다.

사업의 양도라 함은 사업용자산을 비롯한 물적.인적시설과 권리, 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체를 교체시키는 것으로 부동산임대업자가 부동산임대업과 관련한 모든 자산(부동산 등), 부채(임차인 및 임차보증금 등)을 포괄적으로 승계하는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부동산매각에 따른 부가가치세 납부의무가 없다. 다만 임차인에게 임대용부동산을 양도하여 임차인이 종전 사업을 계속영위하거나 임대하는 경우 사업양도로 보지 아니한다. 또한 임대용부동산을 질권, 저당권, 양도담보의 목적으로 부동산 등을 제공하는 경우에도 재화의 공급으로 보지 않는다.

1) 폐업시 잔존재화

사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 보아 폐업시 잔존재화로 부가가치세 과세하는 바 임대용 건축물의 경우 재화의 공급(주로 유상공급을 말함)에 해당되면 양도가액으로 과세하고 페업시 잔존재화에 해당하면 아래의 시가(미상각 잔액)으로 과세한다.
 
① 폐업신고 전에 소유권 이전 등기를 하였거나, 폐업신고일에 소유권 이전 등기된 경우 그 해당일에 재화를 공급한 것으로 보아 건물 양도가액으로 부가가치세 과세된다.

② 임대용 상가를 분양받아 매입세액 공제받던 중 사실상 사업을 개시 하지 않고 폐업하는 경우 자가공급에 해당되며 경과된 과세기간 수는 “0”이 된다.

2) 면세전용

사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 부가가치세가 면제(비과세사업 포함)되는 재화 또는 용역을 공급하는 면세사업을 위하여 사용 또는 소비하는 경우에는 재화의 공급으로 본다. 다만, 해당 재화를 생산하거나 취득하는 때에 그에 관련된 매입세액을 법 제17조 제2항에 따라 매출세액에서 공제하지 아니한 것은 제외하되, 포괄적 사업양도에 의하여 사업양수자가 양수한 자산으로서 사업양도자가 종전에 매입세액을 공제받은 재화를 포함한다.

부동산임대용역의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로서, 월세의 경우 계약서에 명시된 날을 공급시기로 하여 대가의 수령 여부 및 납부지연에 관계 없이 동 공급시기가 속하는 과세기간의 부가가치세 예정.확정신고시 과세표준 및 세액을 자진신고.납부하여야 한다. 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매 반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에도 해당 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 된다. 다만 부동산임대용역의 계속적 공급에 대하여 공급시기가 도래하기 전에 선발행세금계산서를 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 해당 용역의 공급시기로 본다.

• 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 : 그 정하여진 날
-그 대가를 실제로 받았는지 여부와 관계 없이 세금계산서 발급
• 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것
-그 지급을 받은 날

부동산임대업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 해당 임대용역의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일로 한다. 이 경우에도 해당 공급시기가 도래하기 전에 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 세금계산서를 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 해당 용역의 공급시기로 본다. 임대료를 선불 또는 후불로 받은 경우에는 건물을 신축.증축하면서 소요되는 공사대금을 임차인이 부담하고 차후 납부할 임차료에 충당하기로 한 경우나 나대지 임대용역 제공대가로 임차인의 책임과 계산 하에 신축한 건축물을 토지 소유자에게 이전(보존등기)하는 경우가 포함된다.

• 임대인(갑)이 자기의 토지 위에 임차인(을)으로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 무상사용하도록 하고, 그 건물의 소유권을 이전받은 경우에는 ‘갑’이 일정기간의 부동산임대용역에 대한 대가를 선불로 받은 것으로 본다.

-이 때 임대료의 공급시기는 위 ‘2’와 동일하다. 다만, ‘갑’이 건물의 소유권을 이전받은 날에 해당 건물의 시가 상당액에 대하여 선발행세금계산서를 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 부동산임대용역의 공급시기로 본다.

임대차계약의 존부(미불임대료에 대한 소송 제외)에 대한 소송 등으로 임대료상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우에 그 임대료 상당액에 대한 공급시기는 법원의 판결에 의하여 확정되는 때로 하며, 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액은 「소득세법 시행령」제47조 제3호에 따라 판결.화해 등이 있은 날이 속하는 과세기간의 총수입금액에 산입한다.

사업자가 임대용역을 제공하기로 하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 그 전세금 또는 임대보증금에서 임차시 지불하는 전세금 또는 임차보증금을 차감한 금액에 대하여 1년 만기 정기예금이자율로 계산한 금액을 과세표준으로 계산하는 간주임대료의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이다(「부가가치세법 시행령」제22조 4호).

부동산임대료를 임차자의 각 반기별 사업실적에 따라 확정.지급받는 경우 임대용역의 공급시기는 임대료가 확정되는 해당 반기의 말일로 한다.

부동산을 임대함에 있어서 재산세를 임차자가 부담하기로 약정한 경우 임차인이 부담한 해당 재산세에 대한 공급시기는 그 재산세의 납부기일로 한다.

부동산임대조건에 관한 구체적인 약정 없이 부동산을 사용함으로써 그 지급일이 정하여져 있지 아니한 경우의 해당 임대료에 대한 공급시기는 그 지급일이 확정되어 실제로 지급받는 날로 한다.

사업자가 부동산을 1년 이상 임대하면서 임차인의 해당 연도 매출액과 연계한 변동부임대료를 받기로 하고, 매월 해당 월의 매출액을 연간 예상매출액으로 환산하여 선납임대료 명목으로 익월 6영업일 이내에 받은 후, 기준사업연도 종료시 1년간의 임대료를 확정하여 선납임대료를 차감하는 방법으로 정산하는 경우 해당 임대료의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 된다.

부동산임대사업자가 세금계산서를 발급한 후 임대료 및 관리비산정에 있어 단가, 면적 등을 잘못 적용하여 과다하게 징수된 사실이 본인 및 임차인의 이의제기에 의해 밝혀진 경우 수정세금계산서에 당초 세금계산서의 작성일자를 기재하여 수정ㆍ발급한 세금계산서에 의해 매출처별 세금계산서합계표를 작성하여 국세기본법 제45조의2 규정에 의해 경정청구할 수 있는 것이며, 이 경우 매출처별세금계산서합계표불성실가산세 규정은 적용하지 아니한다.

사업자가 자기 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화나 용역의 공급 및 재화의 수입에 대하여 발급받은 세금계산서의 매입세액은 매출세액에서 공제되는 것이므로 과세사업을 영위하는 부동산임대사업자가 임대용부동산의 취득 또는 건설(신축), 유지 및 보수, 리모델링 과정에서 발생한 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제된다.

① 신설사업장의 건설에 관련된 용역을 중간지급조건부로 공급받으면서, 공급시기에 일부는 기존 사업장에서 세금계산서를 발급받고 일부는 신설사업장에서 세금계산서를 발급받은 경우 해당 세금계산서의 매입세액은 매출세액에서 공제된다.

② 타 사업장 이전 목적 등으로 부동산을 취득하면서 기존 사업장에서 매입세액을 공제받았으나 이전하지 못하고 다른 사업을 위하여 일반과세자로 등록하는 경우 기공제된 매입세액은 영향을 받지 않는다.

③ 단독 사업자가 기존의 사업장과 다른 장소에 처와 공동으로 사업용 건물을 취득하면서 기존 사업장 명의로 세금계산서를 발급받은 경우 해당 세금계산서의 매입세액은 기존사업장의 매출세액에서 공제되지 아니한다.

④ 신설 사업장의 사업자등록 이후에도 기존 사업장의 명의로 신규 사업장 신축관련 세금계산서를 수취한 경우 기존 사업장에서 공제 가능하다.

① 부동산임대업을 영위하는 과세사업자가 사업에 공하던 부동산을 매매함에 있어 중개수수료를 지급하고 발급받은 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제할 수 있다.

② 임대용부동산을 취득하면서 부담한 중개수수료의 경우 토지와 건물의 취득에 공통으로 사용된 비용으로서 토지분 취득가액에 상당하는 매입세액은 토지 취득관련 매입세액으로 불공제한다.

③ 임대용건물을 매각하면서 건물을 철거하고 나대지만을 양도하는 경우 동 건물의 철거비용은 매입세액공제 대상이 아니다.

④ 임대용건물이 노후하여 철거하고 새로운 건물을 신축하여 임대하는 경우 노후 건물의 철거비용 관련 매입세액은 공제 대상이 된다.

⑤ 부동산임대업과 면세사업을 겸영하기 위하여 건물을 취득 또는 신축하는 경우 신축 관련 매입세액은 공통매입세액이므로 사용면적, 공급가액 등의 비율로 안분계산하여야 한다.

⑥ 당초 면세사업에 사용할 목적으로 건물을 취득하여 매입세액불공제되었으나, 과세사업인 임대사업으로 사용하고자 하는 경우 그 전환일이 속하는 과세기간에 대한 확정신고시 과세전환감가상각신고서를 제출하는 경우 일정세액을 공제 또는 환급받을 수 있다(「부가가치세법 시행령」제63조).

1) 일반적인 경우 부동산임대업자는 월세 등을 지급받는 경우로서 그 공급시기에 세금계산서를 발급하여야 한다. 이 때 공급시기가 도래하면 임대료를 받았는 지에 불구하고 세금계산서를 발급해야 하며, 특히 전자세금계산서를 발급하여야 하는 사업자의 경우 그 발급시기를 놓치지 않도록 주의하여야 한다. 다만, 임대용역의 매출채권을 회수하지 못한 경우로서 부가가치세법상의 대손세액공제 요건을 충족한 경우에는 대손세액공제가 가능하다.

2) 임대보증금 등에 대한 세부담과 세금계산서 발급의무 면제

과세되는 부동산임대용역을 제공하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의 약정에 따라 임차인이 부담하는 경우도 있다.

⑴ 전세금 등에 대한 부가가치세 부담

과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다. 이 경우 임차인이 부동산 임차의 대가로서 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때에는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세와 월세는 별도로 구분하여 지급한다.

⑵ 간주임대료에 대한 세금계산서 발급

부동산임대에 따른 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인.임차인 중 어느 편이 부담하는지에 관계 없이 세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없는 것이므로 임차자가 간주임대료에 대한 부가가치세를 부담하고 세금계산서를 발급받은 경우에도 매입세액을 공제받을 수 없다. 다만, 임대인이 부담하는 부가가치세는 소득금액계산시 비용으로 인정받게 되며, 임차인은 자신이 부담한 부가가치세에 대하여는 영수증을 교부받아 소득금액 계산시 비용으로 계상한다.

3) 임대인이 수취한 공동매입 세금계산서의 처리

임차인이 부담하여야 할 전기료ㆍ가스료 등 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 대하여 임대인 명의로 세금계산서를 발급받은 경우「부가가치세법 시행규칙」제18조 제1항의 규정에 의하여 임대인은 발급받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위내에서 임차인에게 세금계산서를 발급할 수 있다.

4) 건물주가 간이과세자인 경우

부동산임대업의 임대인이 간이과세자인 경우 세금계산서 발급의무가 면제되어 세금계산서를 발급할 수 없다. 임차인은 임대인에게 금융기관을 통해 송금하고 송금명세서를 제출하면 증빙불비가산세가 부과되지 아니한다.

5) 임대료 사후 탕감이 있는 경우

임대차계약의 변경없이 미불임대료 중 일부 또는 전부를 사후에 탕감(면제)해 주기로 합의한 경우 당초 부가가치세 과세표준에 영향을 미치지 아니하며 따라서 감액수정세금계산서 발급대상도 아니다.

영세사업자의 경우 세법지식, 기장능력, 세금계산서의 작성.발급, 신고서의 작성 및 납부 등에 있어 납세순응력이 부족한 점을 감안하여 일정기준(1역년 공급대가 4천8백만원)에 미달하는 개인사업자에 대하여는 일반과세자에게 적용되는 규정을 적용하지 아니하고, 업종별 부가가치율(임대업 30%)에 세율(10%)을 적용하여 간편하게 납부세액을 계산하도록 하는 간이과세제도를 두어 이들의 조세부담을 덜어주고 납세편의를 도모하고 있다.

부동산임대업자가 다음에 해당하는 경우에는 간이과세자로 사업자등록을 할 수 없어 일반과세자로 등록하여야 한다.

1) 기준사업장을 보유한 사업자

사업자가 간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장(일반과세 적용 기준사업장)을 보유하는 경우 간이과세를 적용받을 수 없다. 다만, 개인택시.용달 및 개별화물자동차.그 밖의 도로화물운송업, 이.미용업 사업장을 보유한 경우에는 간이과세를 계속 적용한다(「조세특례제한법」제106조 ⑤).

다만, 간이과세자로 등록된 개인사업자가 일반과세자로 등록되어 있는 공동사업자의 구성원에 해당하는 경우 간이과세 배제대상이 아니다.

2) 부동산임대업으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 부동산임대업으로서 전 사업장 임대료 합계액이 연간 4천8백만원 이상인 경우

• 부동산임대업으로서 국세청장이 정하는 규모 이상의 사업

특별시.광역시 및 시(행정시를 포함한다)의 지역에 소재하는 부동산임대사업장을 영위하는 사업으로서 국세청장이 정하는 규모 이상의 사업(간이과세배제기준 별표 2)을 의미한다(「부가가치세법 시행규칙」제23조의 2 ③).

3) 일반과세자로부터 양수한 사업

사업양수 전에 일반과세로 운영되던 사업장을 포괄적 사업양수도에 의해 양수하는 경우 양수자는 간이과세를 배제하고 일반과세를 적용하여야 한다. 따라서 사업양수자가 간이과세자로 사업자등록을 하였더라도 사업양수시점부터 일반과세자이므로 일반과세자로 부가가치세가 경정된다.

4) 복식부기의무 해당 사업자

과세형평 및 탈세 방지 등 부가가치세 과세의 정상화를 위하여 소득세법 규정에 따라 전전연도 기준 복식부기의무자인 개인사업자가 운영하는 사업은 간이과세 적용을 배제한다(「부가가치세법 시행령」제74조 ② 9호, 2011.9.29. 개정).

5) 전 사업장의 공급대가가 4천 8백만원 이상인 경우

과세형평 및 탈세 방지 등 부가가치세 과세의 정상화를 위하여 둘 이상의 사업장을 운영하는 경우에는 둘 이상의 사업장 공급대가(과세분 공급대가를 말함)의 합계액이 4천8백만원 이상인 경우 간이과세 적용이 배제된다(「부가가치세법 시행령」제74조 ② 10).

간이과세자에 관한 규정이 적용되거나 적용되지 아니하게 되는 기간은 1역년의 공급대가가 기준금액(1역년 4천8백만원을 말함)에 미달되거나 그 이상이 되는 해의 다음해의 제2과세기간으로부터 그 다음해의 제1과세기간까지로 한다. 다만, 신규로 사업을 개시한 경우에는 최초의 과세기간에 대한 확정신고 후 개시하는 과세기간부터 기산한다(「부가가치세법 시행령」제74조의 2 ①). 유형전환이 있는 경우 재고납부세액의 계산, 재고매입세액공제 등의 문제가 발생하므로 부동산임대사업자가 반드시 알아두어야 할 지식이다.

⑴ 간이과세 배제업종을 새로이 겸영하게 된 경우

간이과세자로 사업을 하던 자가 간이과세자 적용이 배제되는 사업을 신규로 겸영하게 되는 경우에는 해당 사업의 개시일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 간이과세자 규정을 적용하지 아니한다(「부가가치세법 시행령」제74조의 2 ⑤).

⑵ 간이과세를 포기한 경우

간이과세자가 일반과세자에 관한 규정을 적용받고자 하는 달의 전달 마지막 날까지 사업장 관할세무서장에게 간이과세포기 신고를 할 수 있다(「부가가치세법」제30조 ①, 「부가가치세법 시행령」제74조의 2 ⑦).

⑶ 일반과세 사업장을 신설한 경우

간이과세자가 일반과세자에 관한 규정을 적용받는 사업장을 신규로 개설하는 경우에는 해당 사업개시일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 간이과세자에 관한 규정을 적용하지 아니한다(「부가가치세법 시행령」제74조의 2 ⑧).

⑷ 기준사업장이 폐업되는 경우

기준사업장이 폐업되는 경우에는 법 제25조 제1항 제1호의 규정에 따라 일반과세로 전환된 사업장에 대하여 기준사업장의 폐업일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 간이과세자에 관한 규정을 적용한다.

부가가치세를 결정 또는 경정하거나 수정신고한 간이과세자의 해당 과세연도의 공급대가가 간이과세기준금액 이상인 경우 결정 또는 경정.재경정.수정신고 대상 과세기간이 속하는 해의 다음해의 제2과세기간부터 그 다음해의 제1과세기간(신규사업자의 결정 또는 경정.재경정한 과세기간이 최초 과세기간인 경우에는 해당 과세기간에 대한 확정신고 후 개시하는 과세기간부터 그 다음 과세기간)까지의 세액계산은 일반과세자의 세액계산(세율 10%, 매입세액 전액 공제)과 동일하게 납부세액을 계산한다.

2012.1.1. 부동산임대사업자 “갑”은 임차인 “을”과 임대차계약을 체결하면서 보증금 1억원, 월세 2천만원이나, 월세를 1천만원으로 줄인 이중계약서를 작성하고 2012.7.25. 다운계약서에 따라 발급한 세금계산서를 토대로 부가가치세를 신고납부한 후 임차인의 탈세제보로 부가가치세를 추징당하게 되었다. “갑”이 추가납부해야 할 부가가치세는?(경과일수는 200일 가정)

… 추가납부세액 계산 …

▪ 매출세액 누락분 : 6백만원(1천만원×6월×10%)
▪ 부당과소신고불성실가산세 : 2백4심만원(6백만원×40%)
▪ 세금계산서불성실가산세 : 6십만원(6천만원 × 1%)
▪ 부동산공급가액명세서불성실가산세 : 6십만원(6천만원 × 1%)
▪ 납부불성실가산세 : 36만원(6백만원 × 0.03% ×200)
▪ 합계 : 996만원