▸ (2007.5.22.) LH공사와 A(개인)가 토지 분양계약 체결(1,163,184,900원)
▸ (2010.5.17.) A(개인)와 B(개인)간 토지 분양계약 승계
▸ (2011.6.14.) B(개인)가 C(법인)에게 토지 분양계약을 승계하고 C는 잔금을 납부(최종 취득자는 C법인이 되며, C법인장부상 취득가액 : 1,000,000,000원)

[사례] 취득자의 법인장부상 취득가액이 취득세 과세표준이 된다고 한 사례(지방세운영과-1236, 2012.4.23.)

「지방세법」제10조 제5항 및「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따르면 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액 등으로 하되 원장 ㆍ 보조장 ㆍ 출납전표 ㆍ 결산서 등의 법인장부에 의해 취득가격이 증명되는 경우에는 그 사실상의 취득가격 등을 취득세 과세표준으로 하여야 하며, 여기에서 말하는 사실상의 취득가격이라 함은 취득자가 취득시기를 기준으로 해당 과세대상을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하는 것임.

따라서, 법인인 취득자가 분양권 전매로 인한 마이너스 프리미엄 등으로 당초 분양대금보다 적은 금액으로 취득한 것이 법인장부에 의해 확인되는 경우라면 과세물건을 분양한 법인의 법인장부상 매매금액과 상이하다 하더라도 취득자의 법인장부상 취득가액을 취득세 과세표준으로 하여야 할 것이며 이에 해당하는지의 여부는 과세관청에서 면밀히 파악하여 결정할 사안임.

아울러, 법인장부가격을 사실상의 취득가격으로 인정하는 취지는 법인이 객관화된 조직체로서 거래가격을 조작할 염려가 적어 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인 바, 법인장부가격이 사실상의 취득가격에 부합되는지의 여부에 관계없이 무조건 그 법인장부가격을 취득세 등의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니므로(대법원92누15895, 1993.4.27.) 과세관청에서는 세무조사 등을 통해 법인장부상의 취득금액이 해당 과세물건을 취득하기 위해 소요된 직 ‧ 간접비용을 모두 포함하고 있는지 등에 대해 면밀히 파악해야 할 것임.

[ 지방세법(2011.3.29. 법률 제10469호로 개정된 것) ]

◦ 「지방세법」제10조【과세표준】 ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여 ㆍ 기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문 ㆍ 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

[ 지방세법 시행령(2011.1.24. 대통령령 제22605호로 개정된 것) ]

◦「지방세법 시행령」제18조 【취득가격의 범위 등】 ① 「지방세법」제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 ㆍ 수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해 ㆍ 포기 ㆍ 인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장 ㆍ 보조장 ㆍ 출납전표 ㆍ 결산서

• 분양자의 매매가액과 매수자의 취득가액이 각각 사실상 취득가액(법인장부가액)에 해당하는 경우 취득세 과세표준을 무엇으로 할 것인지의 여부

◦ 갑설 : 당초 분양자인 LH공사의 법인장부 가액임.

- 취득법인이 분양권 전매를 통해 마이너스 프리미엄으로 당초 분양가액보다 적은 금액으로 과세물건을 취득하였다 하더라도, 분양계약을 승계 받음으로써 당초 분양계약에 대한 일체의 사항 즉 분양권 매도자가 지급한 분양대금에 관한 것도 승계받은 것으로 보아야 하므로 분양법인인 LH공사에게 지급된 총 분양대금 즉 LH공사의 법인장부상 매매대금이 취득세 과세표준이 되어야 함.

◦ 을설 : 최종 매수자인 C법인의 법인장부 가액임.

- 분양법인인 LH공사의 법인장부상 매매대금은 최종 취득법인이 납부한 매매대금과 전 계약자들이 납부한 매매대금이 포함된 것으로서,

최종 취득법인이 분양권을 승계취득하면서 마이너스 프리미엄으로 인해 당초 분양대금보다 적은 금액으로 과세물건을 취득하고 이를 법인장부에 기재하였다면 그 법인장부상의 취득가액이 취득세 과세표준이 되어야 함.　

구 지방세법(2011.3.29. 법률 제10469호로 개정된 것) 제10조 제1항 및 제5항에 따르면, 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액 등으로 하되 원장 ㆍ 보조장 ㆍ 출납전표 ㆍ 결산서 등 법인장부에 의해 취득가격이 증명되는 경우에는 그 사실상의 취득가격 등을 취득세 과세표준으로 하여야 하며, 또한, 구 지방세법 시행령(2011.1.24. 대통령령 제22605호로 개정된 것) 제18조 제1항에 따르면, 법인장부 등에 의한 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 해당 과세대상을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하는 것임.

앞에서 살펴본 바와 같이, 법인장부 등에 의한 사실상의 취득가격은 취득자가 과세대상을 취득하기 위해 취득시기를 기준으로 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직 ‧ 간접비용을 말하는 것인 바, 법인인 취득자가 분양권 전매로 인한 마이너스 프리미엄 등으로 당초 분양대금보다 적은 금액으로 취득한 것이 법인장부에 의해 확인된다면 비록 과세물건을 분양한 법인의 법인장부상 매매금액과 상이하다 하더라도 취득자의 법인장부상 취득가액을 취득세 과세표준으로 하여야 할 것임.

다만, 법인장부가격을 사실상의 취득가격으로 인정하는 취지는 법인이 객관화된 조직체로서 거래가격을 조작할 염려가 적어 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인 바, 법인장부가격이 사실상의 취득가격에 부합되는지의 여부에 관계없이 무조건 그 법인장부가격을 취득세 등의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아님(대법원 92누15895, 1993.4.27. 참조).

따라서, 추후 과세관청에서는 세무조사 등을 통해 법인장부상의 취득금액이 해당 과세물건을 취득하기 위해 소요된 직 ‧ 간접 비용을 모두 포함하고 있는지에 대해 면밀히 파악해야 할 것임.　

[사례1] 권리금은(프리미엄)이 취득세 과세표준에 포함한다고 한 사례

지방자치단체와 어민이 분양계약을 체결한 부동산에 대하여 법인이 어민으로부터 분양권전매를 통하여 취득하였을 경우 어민에게 지급한 권리금(프리미엄)은 취득세 과세표준에 포함함(세정과-3687, 2005.11.8.).

[사례2] 재개발조합아파트 승계조합원 취득세 과세표준 산정방법(지방세운영과-1880, 2010.5.6.)

재개발아파트 조합원 지위승계시 승계조합원의 취득세 등 과세표준은 프리미엄이 있는 경우 종전 토지가액(권리가격)에 추가지불액(프리미엄)을 합한 실제 거래가격으로 신고하고 검증받은 금액이며, 실제거래가격이 권리가격 이하로 하락하여 마이너스 프리미엄이 형성된 경우에는 취득가격을 검증받기 위하여 권리가격으로 신고하고 검증받은 금액을 취득세 등 과세표준으로 하여야 할 것임.

[사례3] ‘갑’법인이 구청과 매매계약하고 잔금을 미지급한 토지에 대해 ‘을’법인이 ‘갑’법인으로부터 그 권리의무를 승계한 경우, 당해 토지에 대한 ‘을’법인의 취득시기 및 취득세 과세표준(심사2003-30, 2003.2.24.)

청구인은 청구인과 청구외 ○○건설(주)간에 이 사건 토지에 대한 매매대금을 26,800,000,000원으로 약정하였다 하더라도 당초 처분청과 청구 외 ○○건설(주)간의 매매금액(22,234,050,020원)을 초과하는 양도차액(4,565,949,980원)을 이 사건 토지의 사실상 취득가격에 포함하는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는「지방세법 시행령」제82조의 3 제1항에서 말하는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원97누10178, 1997.12.26.)이므로 청구인의 경우와 같이 이 사건 토지에 대한 매매대금으로 26,800,000,000원[청구 외 ○○건설(주) : 24,565,949,980원, 처분청 : 2,234,050,020원]을 지급한 사실이 청구인의 법인장부 등 관계 증빙자료에서 확인되고 있는 점으로 보아 처분청에서 이 사건 토지에 대한 취득세 과세표준을 26,800,000,000원으로 하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 적법한 부과처분이라 할 것이다.