1) 무주택세대 요건

월세 지출액에 대해 소득공제를 받을 수 있는 대상자는 무주택세대의 세대주인 근로자로 해당 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자를 말한다.
이 경우 세대에는 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 본다.

2) 급여 요건

공제대상자인 근로자의 해당 과세기간의 총급여액이 3천만원 이하 요건을 충족하여야 한다.

＊총급여액 개념

총급여액은 해당 근로자의 연간 근로소득에서 비과세소득을 차감한 금액으로 회사가 발급하는 근로소득 원천징수영수증 ‘ 총급여액’란의 금액에 해당한다.

3) 부양가족 요건

공제대상 근로자는 배우자나 소득세법 제50조 제1항 제3호에 따른 부양가족이 있어야 한다. 따라서 부양가족이나 배우자가 없는 근로자는 월세 소득공제 적용대상 근로자에 해당하지 아니한다.

▪ 소득세법 제50조 제1항 제3호에 따른 부양가족은 거주자와 생계를 같이하는 부양가족(배우자 제외)으로서 연간 소득금액의 합계액이 100만원 이하 요건 등을 충족한 기본공제대상 가족을 말한다.

＊근로소득만 있는 경우 근로소득금액이 연간 소득금액 합계액에 해당하고 근로소득금액은 총급여액에서 근로소득공제를 차감한 금액으로 한다.

4) 월세 주택 요건

국민주택규모의 주택을 임차하기 위해 지급하는 월세액만이 공제대상에 해당한다.

1) 공제대상 월세금액

공제대상 월세액은 임대계약증서상 주택임차 기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱한 금액으로 한다.
 
2) 공제금액

근로자가 지출한 액의 100분의 40에 해당하는 금액을 공제금액으로 하며, 해당 금액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. 다만, 월세액 공제금액, 주택임차자금 원리금 상환액 공제금액과「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. ＊「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 금액(주택마련저축의 공제금액)

주택마련저축의 공제금액  
 
3) 공제 신청 방법

월세액 지출에 따른 소득공제를 받고자 하는 근로자는 해당 과세기간의 다음 연도 2월분의 급여를 받는 날(퇴직한 경우에는 퇴직한 날이 속하는 달의 급여를 지급하는 날)까지 회사에 다음에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.
 

현금영수증 신청방법
 

다음에 해당하는 공제대상자 요건 및 주택임차자금 차입금 요건을 모두 충족하여야 한다.

1) 공제대상자 요건

공제대상 근로자는 무주택세대의 세대주인 근로자로 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자를 말한다. 이 경우 세대에는 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 본다.

2) 주택임차자금에 대한 차입금 요건

주택임차자금에 해당하는 차입금은 다음의 요건을 모두 충족하여야 한다.
 
3) 주택임차에 필요한 차입한 자금 대출기관

임차에 필요한 자금을 대출하는 기관은 다음에 해당하는 은행 등 지정된 금융회사만 해당된다.
 

• 주택임차자금의 대출기관

• 한국은행ㆍ한국산업은행ㆍ한국수출입은행ㆍ중소기업은행 및 「은행법」에 따른 은행
• 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행과 그 중앙회
• 「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합과 그 중앙회
• 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합과 그 중앙회
• 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합과 그 중앙회
• 「새마을금고법」에 따른 금고와 그 연합회
• 「보험업법」에 따른 보험회사
• 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
• 「주택법」에 따른 국민주택기금
• 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
• 「여신전문금융업법」에 따른 여신전문금융회사

4) 공제금액

해당 과세기간의 주택임차자금 차입금의 원금과 이자상환액의 40%를 소득공제 금액으로 하되, 해당 공제금액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. 다만, 월세액 공제금액, 주택임차자금 원리금 상환액 공제금액과「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 금액(주택마련저축공제)의 합계액이 연 300만원을 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

주택임차자금 및 주택마련저축 공제금액 한도
 
5) 공제 신청 방법

대출기관으로부터 차입한 임차자금차입금 원금과 이자상환액에 대해 공제를 받고자 하는 근로자는 해당 과세기간의 다음 연도 2월분의 급여를 받는 날(퇴직한 경우에는 퇴직한 날이 속하는 달의 급여를 지급하는 날)까지 회사에 다음에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.

다음에 해당하는 공제대상자 요건, 급여 요건, 부양가족 요건 등을 모두 충족하여야 한다.

1) 공제대상자 요건

무주택세대의 세대주인 근로자로 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자를 말한다. 이 경우 세대에는 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 본다.

2) 급여 요건

공제대상 근로자는 해당 과세기간의 총급여액이 3천만원 이하 요건을 충족하여야 한다.

3) 부양가족 요건

개인으로부터 주택임차에 필요한 자금을 차입한 근로자는 배우자나 소득세법 제50조 제1항 제3호에 따른 부양가족이 있어야 한다. 이 경우 소득세법 제50조 제1항 제3호에 따른 부양가족은 거주자와 생계를 같이하는 부양가족(배우자 제외)으로서 연간 소득금액의 합계액이 100만원 이하 요건 등을 충족한 기본공제대상 가족을 말한다.

4) 개인으로부터 차입한 주택임차자금 요건

「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」 제2조에 따른 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금으로서 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

＊대부업이란 금전의 대부(어음할인ㆍ양도담보, 그 밖에 이와 비슷한 방법을 통한 금전의 교부를 포함한다)를 업으로 하거나 대부업자 또는 여신금융기관에 해당하는 자로부터 대부계약에 따른 채권을 양도받아 이를 추심하는 것을 업으로 하는 것을 말한다.
 
5) 공제금액

해당 과세기간의 주택임차자금 차입금에 대해 상환한 원금과 이자의 40%에 해당하는 금액을 소득공제금액으로 하며, 해당 공제금액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. 다만, 월세액 공제금액, 주택임차자금 원리금 상환액 공제금액과「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

6) 공제 신청 방법

대부업을 경영하지 아니한 거주자로부터 차입한 임차자금차입금의 원금과 이자상환액에 대해 소득공제를 받고자 하는 근로자는 해당 과세기간의 다음 연도 2월분의 급여를 받는 날(퇴직한 경우에는 퇴직한 날이 속하는 달의 급여를 지급하는 날)까지 회사에 다음에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.
 

다음의 어느 하나에 해당하는 거주자가 자신의 명의로 주택을 구입하고 장기주택저당차입금에 해당하는 금액을 차입하여 이자를 상환하는 경우에는 이자상환액에 대해 소득공제가 가능하다.


＊월세액 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, 주택마련저축 소득공제를 말한다.
   따라서 해당 근로자는 세대주나 세대원 여부와 관련 없이 주택을 해당 근로자 명의로 구입하여야 하며, 해당 근로자가 세대원인 경우에는 해당 근로자가 속한 세대의 세대주가 주택자금공제를 받게 되면 장기주택저당차입금 이자상환액을 공제받을 수 없다.
＊주택자금공제：월세액공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, 주택마련저축 공제

근로자가 취득하는 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택법에 따른 국민주택기금으로부터 장기주택저당차입금을 차입하여야 한다. 이 경우 차입금에는 해당 근로자가 국민주택규모의 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함한다.

장기주택저당차입금은 다음에 해당하는 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 이 경우 차입금이 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 장기주택저당차입금의 이자상환액에 대한 소득공제를 받을 수 없게 된다.  
 
▪ 주택의 양수인이 장기주택저당차입금의 채무를 인수하는 경우

국민주택규모의 주택 취득과 관련하여 해당 주택의 양수인이 장기주택저당차입금의 채무를 인수한 경우에는 주택소유권 이전등기 3개월 이내에 차입하여야 하는 차입시기 요건을 적용하지 아니한다. 다만, 주택양수인이 주택을 취득할 당시 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 해당 차입금은 장기주택저당차입금으로 보지 아니한다.

근로자가 금융회사 등에 장기주택저당차입의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자상환액에 대해서는 다음의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.
 

해당 과세연도에 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액을 공제한다.(공제비율 100%)  
 

장기주택저당차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 받고자 하는 근로자는 해당 과세기간의 다음 연도 2월분의 급여를 받는 날(퇴직한 경우에는 퇴직한 날이 속하는 달의 급여를 지급하는 날)까지 회사에 다음에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.
 
＊「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙」제13조에 따른 개별주택가격 확인서, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙」제16조에 따른 공동주택가격 확인서, 주택의 가액 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 서류로서 국세청장이 고시하는 서류  
 

근로자가 주택분양권으로서 그 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 경우에는 그 차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 보아 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있다.

무주택세대주인 근로자로서 세대원인 근로자는 공제대상에 해당하지 아니한다.

「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택*을 취득할 수 있는 권리를 말한다.

＊「주택법」에 따른 주택조합 및「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함

▪ 「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 취득할 수 있는 권리(“조합입주권”)의 경우 다음에 해당하는 가격을 말한다.  
 
▪ 조합입주권을 제외한 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리의 가격은 분양가액으로 하며 해당 권리의 분양가액이 3억원을 초과하는 경우에는 소득공제를 받을 수 없다.

주택분양권 취득을 위해 금융회사 등에서 차입하는 차입금에 대해서는 다음에 해당하는 경우에만 장기주택저당차입금으로 본다  
 

▪ 해당 근로자인 거주자가 주택분양권을 2개 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 이자상환액에 대한 소득공제를 적용하지 아니한다.

근로자가 2개 이상의 근무처에서 근로소득을 지급받는 경우 각각의 근로소득을 더한 금액을 기준으로 근로소득공제금액을 계산한다.
 

「조세특례제한법」제99조에 따른 양도소득세의 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 근로자가 금융회사 등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 해당 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우를 말한다.

• 「조세특례제한법」제99조에 따른 양도소득세 감면대상

• 자기가 건설한 주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 “신축주택취득기간”이라 한다) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 주택
• 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택. 「주택법」에 따른 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택을 포함한다.
• 「주택법」에 의한 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(“주택조합 등”)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(“잔여주택”)으로서 신축주택취득기간내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택
• 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.

장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우로서 해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전한다면 해당 차입금은 장기주택저당차입금으로 보아 이자상환액에 대해 소득공제가 가능하다.

1) 공제 요건

해당 차입금은 상환기간 15년 이상 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산할 때에는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.

2) 공제금액 계산

이전하는 장기주택저당차입금은 기존의 차입금 잔액을 한도로 하므로 금융기관간 직접 상환하는 형태로 다른 금융회사로부터 장기주택저당차입금을 이전하는 경우 다음과 같이 소득공제금액을 계산한다.
 
3) 소득공제에 필요한 추가 제출 서류

이 경우 차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 신청하고자 하는 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액에 따른 신청서류 외에 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출하여야 한다.

근로자인 주택양수자가 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 상환기간 15년 이상 요건인 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경우에는 장기주택저당차입금으로 보아 이자상환액에 대해 소득공제가 가능하다.

장기주택저당차입금 이자상환액 공제에 따라 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입하고, 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자이나 그 상환기간이 15년 미만으로 상환기간 15년 이상 요건 충족하지 않아 장기주택저당차입금에 해당하지 아니한다. 다만, 해당 차입자가 그 상환기간을 15년 이상으로 연장하는 경우에는 장기주택저당차입금으로 볼 수 있으나, 이 때 주택의 기준시가(또는 주택분양권의 가격)는 3억원 이하에 해당하여야 한다.

1) 연장하는 차입금의 상환기간 계산

이 경우 연장하는 차입금에 대하여 기존 차입금의 최초 차입일을 기준으로 하여 상환기간을 계산한다.

2) 상환기간 15년 차입금을 15년 이상으로 연장하는 경우 소득공제 대상 금액 계산

상환기간을 연장하여 장기주택저당차입금으로 보는 경우 해당 장기주택저당차입금은 기존의 차입금 잔액을 한도로 하므로 소득공제 대상 금액은 다음과 같이 계산한다.
 
3) 소득공제에 필요한 추가 제출 서류

이 경우 차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 신청하고자 하는 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액에 따른 신청서류 외에 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출하여야 한다.

장기주택저당차입금 이자상환액 공제 규정에 따라 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입하고, 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자이나 그 상환기간이 15년 미만으로 상환기간 15년 이상 요건 충족하지 않아 장기주택저당차입금에 해당하지 아니한다. 다만, 해당 차입자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간을 15년 이상으로 하여 신규로 차입한 차입금으로 기존 차입금을 상환하는 경우에는 장기주택저당차입금으로 보며, 이때 신규 차입 주택의 기준시가는 3억원 이하에 해당하여야 한다.

1) 신규 차입금의 상환기간 계산

이 경우 신규 차입금의 상환기간은 기존 차입금의 최초 차입일을 기준으로 하여 상환기간을 계산한다.

2) 소득공제금액 계산

신규 차입금을 기존 차입금으로 상환하여 장기주택저당차입금으로 보는 경우 신규 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 경우 기존의 차입금 잔액을 한도로 하므로 새로운 차입금으로 기존 차입금으로 상환하는 소득공제 대상금액은 다음과 같이 계산한다.
 
3) 소득공제에 필요한 추가 제출 서류

이 경우 차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 신청하고자 하는 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액에 따른 신청서류 외에 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출하여야 한다.

「조세특례제한법」제98조의 3【 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】에 따른 양도소득세 과세특례대상 주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 최초로 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 위하여 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로서 상환기간이 5년 이상인 경우로서 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입하고, 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자에 해당하는 경우 상환기간이 15년 미만인 경우에도 장기주택저당차입금으로 보아 해당 차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 적용받을 수 있다.

● 대상 주택 서울특별시 밖의 지역

＊에 있는「조세특례제한법」제98조의 3에 따른 미분양주택으로 국민주택규모의 주택에 해당하여야 한다.

＊「소득세법」제104조의 2【지정지역의 운영】에 따른 지정지역은 제외

무주택세대주 또는 1주택만을 소유하는 세대주인 근로자가 1995.11.1.～1997.12.31. 기간 중 (구)조세감면규제법 제67조의2의 규정에 의한 미분양주택의 취득과 직접 관련하여 1995.11.1. 이후 국민주택기금 등으로부터 차입한 대출금의 이자상환액에 대하여 세액공제를 받을 수 있다.

▪ 주택자금이자세액공제신청서
▪ 지방자치단체의 장이 발행한 미분양주택확인서
해당 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 확인서 또는 분양 건설업체에서 발급한 원본대조필 사본
▪ 해당 금융기관장(지점, 대리점, 영업소 포함)이 발행한 차입금이자상환증명서명서
▪ 매매계약서 및 등기부등본

주택저당차입금 이자세액공제를 받는 근로자는 주택자금차입금 이자 세액공제금액을 과세표준으로 하여 과세표준의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 부담하여야 한다. 주택자금공제는 실무자 및 근로자들이 잘 알고 있을 것 같지만 실무에서는 다양한 공제대상 및 공제한도로 인해 제대로 적용하기 어려운 점이 있을 수 있다. 이러한 실무자의 어려운 점을 조금이나마 해소하기 위해 주택임차, 주택취득에 따른 소득공제를 간략하게 정리하였다. 독자 여러분의 실무 적용에 많은 도움이 되기 기원하면서 마무리하고자 한다.