부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만 지역권과 지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함)을 대여함으로 발생하는 소득을 제외합니다.

부동산의 범위(집행19-0-4)
부동산업ㆍ임대업에서 발생하는 소득 및 부동산상의 권리를 대여하는 사업에 따른 부동산에는 미등기 부동산을 포함합니다.

가) 다음에 해당하는 업(집행19-0-5)

(1) 자기 소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것
(2) 광고용으로 토지ㆍ가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받는 대가
(3) 자동판매기 설치운영업자에게 자동판매기 설치장소를 장기간 대여하고 받는 대가

나) 판매 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 봄(집행19-0-8)

다) 임대사업자의 주차장운영 수입금액 구분(집행19-0-6)

사업자가 기계식 주차장치가 설치된 건물을 임대하고 임대료 외에 유지비ㆍ관리비 등의 명목으로 지급받는 주차료 등의 금액은 이를 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 봄.
주차장운영업이 부동산임대업과 객관적으로 구분되는 경우에는 주차관련 수입금액은 주차장운영업의 총수입금액에 산입함

라) 자기의 토지위에 무상으로 지상권 설정계약을 체결한 거주자가 당해 지상권과는 별도로 부동산임대차계약을 체결하고 지급받는 토지 임대료는 부동산임대소득에 해당함. (소득세과-1496, 2009.09.29)

마) 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임차인과 임대차계약을 체결한 후 임차인의 계약불이행으로 인하여 위약금을 받은 경우 위약금은 부동산임대소득에 해당함. (소득세과-843, 2009.06.05)

기타소득으로 보는 것

ㆍ지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함함)을 설정 또는 대여하고 받는 금품(법21 ① 9호) ㆍ물품 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품(법21 ① 8호)

이자소득으로 보는 것

ㆍ사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등(통칙25-53ㆍㆍㆍ1)

- 소득으로 보지 아니하는 것

ㆍ부동산 소유자가 법원의 화해권고결정에 따라 부동산을 정당한 권원없이 불법으로 점유하여 사용한 자로부터 지급받는 임료 상당의 부당이득 및 이에 대한 지연손해금 등 금전은 소득세법상 부동산임대업에서 발생하는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.(법규소득2012-78, 2012.05.01)

가) 일반적인 경우

① 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 그 정해진 날
② 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 그 지급을 받은 날

나) 특수한 경우

① 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자, 그 밖의 손해배상금 포함) : 그 판결ㆍ화해 등이 있은 날
② 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 위 가)의 ①에 따른 날로 함

부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 받는 보증금ㆍ전세금 등에 대하여는 다음과 같이 계산한 금액을 총수입금액에 산입합니다.

2011.1.1 이후 발생하는 소득분부터 3주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함)이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 보증금등에 대하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입합니다.

□ 주택 임대시 간주임대료 과세여부 사례



(1) 간주임대료 계산방법

 

<주1>보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감함.
<주2> 윤년의 경우 1/366을 적용
<주3>간주임대료 계산시 적용하는 정기예금이자율(규칙23 ①)

2012년 4.0%

2013년 3.4%
<주4> 임대사업부분에서 발생한 금융수익이란 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금에 한함.(영53 ⑥)

선수임대보증금에 대한 간주임대료 계산(통칙25-53ㆍㆍㆍ2)

-선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업 개시전까지는 간주임대료의 계산대상이 되지 않습니다

- 주택임대 공동사업장에 대한 간주임대료 계산 시 공동사업장을 하나의 거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 소득에서 3억원을 공제함(소득세과-174, 2012.03.06)

(1) 지하도 건설비

(2) 지하도 외의 임대용부동산(1991.1.1. 이후 취득분)

(3) 지하도 외의 임대용부동산(1990.12.31. 이전 취득분):아래 ①,②,③ 중 큰 금액

(4) 임대용부동산의 건설비 상당액의 범위(집행25-53-3)

① 임대용부동산의 매입ㆍ건설비의 범위
- 해당 건축물의 취득(매입ㆍ건설을 포함)에 소요된 금액(자본적 지출금액 포함, 재평가차액 제외)을 말하고, 건물에 설치된 자동승강기ㆍ냉난방시설 등 부대시설의 가액을 포함함.
- 건축물의 연면적 및 임대면적의 범위
해당 건축물에 대한 건축물관리대장의 건물 연면적을 말하며, 임대면적이란 해당 건축물 중 임대차계약에 의하여 임대보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(월세만 받은 면적을 제외)을 받고 실제로 임대한 면적을 말하는 것으로 주택으로 임대한 면적을 제외합니다.

② 임대용부동산 취득시 건물 및 토지가액 구분 불분명시 건설비상당액
- 신축한 부동산 외에 타인으로부터 매입한 임대용 부동산에 대하여도 건설비상당액(토지가액 제외)을 공제할 수 있으며, 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부수비용을 가산한 금액으로 합니다.
- 토지ㆍ건물을 포괄 취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 각 자산별 취득가액은 총취득가액을 취득당시의 시가로 안분계산합니다.

③ 상속ㆍ증여에 의하여 취득한 임대용 부동산의 건설비상당액은 상속세 과세가액 또는 증여세 과세가액으로 합니다.

미리 받은 임대료에 대하여는 다음과 같이 총수입금액에 산입합니다.


계약기간의 월수
※ 월수의 계산은 계약개시일이 속하는 날이 1월 미만인 경우 1월로 하고, 당해 계약기간종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니함.(규칙21)

(1) 해당 부동산의 보증금 등에 산입할 금액

(전전세 또는 전대하고 받은 보증금 등의 적수 - 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금 등의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 1/366)

(2) 당해 부동산의 일부만을 전전세 또는 전대한 경우

위 (1)에 따라 계산한 금액에 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하고, 사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우에는 그 가액의 비율에 따라 계산한 금액으로 합니다.

임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우 전기료ㆍ수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며, 공공요금을 제외한 청소비ㆍ난방비 등은 총수입금액에 산입함. 다만, 전기료ㆍ수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입함.(통칙24-51ㆍㆍㆍ1)

사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익은 총수입금액에 산입함.(영51 ③ 4의2호)