부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 매매하거나, 사업상의 목적으로 「부가가치세법」상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인「건축법」에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할 판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조에 따라 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

ㆍ토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 해당 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말합니다.

부동산의 양도 행위를 부동산매매업인 사업소득으로 분류할 경우 타 종합소득과 합산하여 과세하는 반면, 양도소득으로 분류할 경우 분류과세하여야 하므로 양자의 구분에 따른 세무상 처리가 다른데 소득 구분의 의의가 있습니다.

수익을 목적으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지에 따라 부동산매매업과 양도소득으로 구분합니다.

- 부동산의 거래가 전체적으로 수익을 목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적ㆍ반복적으로 이루어진 경우 부동산매매업에 해당함(국심2005중1411, 2005.11.15)
- 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하는 것임(서면1팀-1056, 2006.07.27, 서면1팀-959, 2005.08.16)
- 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적ㆍ반복적으로 부동산거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것임(국심2004중216, 2004.06.29)
- 판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임(서면1팀-472, 2007.04.11)
- 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분등기 후 분양하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당함(서일46011-10993, 2003.7.24)
- 소유하던 토지를 단순히 분할하여 양도하는 경우 양도소득세가 과세되나 판매를 목적으로 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할양도하는 경우 부동산매매업에 해당하는 것임(서면1팀-951, 2005.08.08)
- 거주자가 부동산매매업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우 그 시공정도가 「건축법」에 의한 건축물로 볼 수 없는 경우 양도소득에 해당함(서면4팀-1492, 2005.08.23)
- 1동의 주택을 신축판매해도 주택신축판매업에 해당하나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이며, 해당 신축주택이 미완성 주택인 경우에는 시공정도에 따라 부동산매매업 또는 건설업(주택신축판매업)으로 구분하는 것임(소득세과-1124, 2010.11.08)

가) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(「소득세법 시행령」제167조의 3)

(가) 매입임대주택
(나) 기간내 임대사업자등록 한 주택
(다) 건설임대주택
(라) 미분양 매입임대주택

(가) 매입임대주택
「임대주택법」에 따른 매입임대주택주1을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
주1>「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298㎡이하이고, 주택의 연면적이 149㎡ 이하인 주택 (☞ 2013.2.15. 이후 양도 분부터 면적기준 폐지)

(나) 기간내 임대사업자등록 한 주택
기존사업자기준일(2003.10.29)이전에 사업자등록과 임대사업자등록을 하고 국민주택주2규모에 해당하는 매입임대주택 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 부수토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(기존사업자기준일 현재 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 자로서 2004.6.30.까지 사업자등록을 한 경우에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 봄) 주2> 2011.10.14. 이후 양도분부터는 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택 포함

(다) 건설임대주택
「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298㎡이하이고 주택의 연면적이 149㎡이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 그 부수토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택주3의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택 주3> 2011.10.13. 이전에 임대주택법에 따라 임대주택으로 등록한 주택은 당해 주택 또는 (11)의 일반주택이 취득당시 6억원을 초과하지 않아야 적용가능

(라) 미분양 매입임대주택
「임대주택법」에 따른 매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정]으로서 일정 요건을 모두 갖춘 주택

㉰ 감면대상 장기임대주택

「조세특례제한법」제97조ㆍ「조세특례제한법」제97조의 2 및「조세특례제한법」제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택

㉱ 장기사원용주택

특수관계없는 종업원에게 10년 이상 무상 제공하는 사업자 소유의 주택

㉲「조세특례제한법」제99조 및「조세특례제한법」제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

㉳「소득세법 시행령」제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재 주택

㉴「소득세법 시행령」제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속개시 후 5년이 경과하지 아니한 선순위 상속 1주택

㉵ 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

㉶ 장기가정보육시설

1세대의 구성원이「영유아보육법」제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

㉷ 다음의 요건을 모두 갖춘 소형주택(「소득세법 시행규칙」제82조)

ㆍ2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것
ㆍ주택의 규모가 다음에 해당할 것
ㅇ대지면적이 120제곱미터(36평)이하이고, 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 60제곱미터(18평)이하일 것
ㆍ동 주택 양도당시 기준시가가 4천만원 이하일 것

ㆍ오피스텔을 제외합니다.
ㆍ「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외합니다.

㉷ 일반주택

1세대가 위 ㉮~㉶에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택

나) 1세대가 주택과 조합원입주권의 합이 3 이상인 경우의 그 주택의 범위(「소득세법 시행령」제167조의 4)

국내에 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상(㉮에 해당하는 주택과 조합원입주권은 주택 수 계산에서 제외함) 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음의 주택을 제외합니다.

㉮ 수도권 및 광역시외의 읍ㆍ면지역 등 및 기타지역에 소재하는 주택또는조합원입주권으로서 주택(주택에 딸린 토지 포함)의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 경우의 주택
㉯ 위 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 중 ㉯~㉶에 해당하는 주택
㉰ 위 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 중 ㉷에 해당하는 소형주택
㉱ 일반주택 : 1세대가 위 ㉮~㉯에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택

다) 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위(「소득세법 시행령」제167조의 5)

국내에 주택을 2개(㉮에 해당하는 주택은 주택 수 계산에서 제외함) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음의 주택을 제외합니다.

㉮「수도권정비계획법」에 따른 수도권의 읍ㆍ면지역 등 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
㉯ 위 가) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 중 ㉯~㉶에 해당하는 주택
㉰ 부득이한 사유로 인한 2주택
1세대의 구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군 소재 주택으로서 취득당시 기준시가가 3억을 초과하지 아니하는 것)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉱「소득세법 시행령」제155조 제8항에 따라 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택
㉲ 직계존속 동거봉양 합가로 인한 2주택
- 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상 직계존속※ (배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택 (합친 날로부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
※ 2009.2.4 이전 세대합가한 경우 남자 60세 이상, 여자 55세 이상
㉳ 혼인에 따른 2주택
- 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날로부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉴ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉵ 양도세 과세대상 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 아니한 경우(2년이 경과한 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)에 한합니다].
㉶ 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택(「소득세법 시행규칙」제82조 제2항)
수도권 소재 주택으로서 주택의 양도당시 기준시가 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축 주택, 단, 2008.4.29 이후 양도분 부터는 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외)은 제외
㉷ 1세대가 위 ㉮~㉳에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택

라) 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(「소득세법 시행령」제167조의 6)

국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩(㉮에 해당하는 주택과 조합원입주권은 주택 수 계산에서 제외함)보유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음의 주택을 제외합니다.

㉮ 수도권 및 광역시의 읍ㆍ면지역 등 및 기타지역에 소재하는 주택또는조합원입주권으로서 주택(부수토지 포함)의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 경우의 주택
㉯「소득세법」제156조의 2 제3항 내지 제5항의 규정에 따라 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택
㉰ 위 가) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 중 ㉯~㉶에 해당하는 주택
㉱ 부득이한 사유로 1주택과 1조합원입주권 소유시 해당 주택
1세대의 구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군 소재 주택으로서 취득당시 가액이 3억원을 초과하지 아니하는 주택)을 취득함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉲「소득세법 시행령」제155조 제8항에 따라 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택(2008.11.28 이후 양도분부터)
㉳ 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 1세대가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 60세 이상의 직계 존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로서 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택 (합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
※ 2009.2.4 이전 세대합가한 경우 남자 60세 이상, 여자 55세 이상
㉴ 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉵ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
㉶ 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택(「소득세법 시행규칙」제82조 제2항)
수도권ㆍ광역시 소재 주택으로서 양도당시 기준시가 1억원 이하 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축 주택, 단, 2008.4.29 이후 양도분 부터는 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외)은 제외합니다.
※ “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.
※ 주택수의 계산(「소득세법 시행령」제167조의 3 제2항)
주택수의 계산은 본인이 거주하는 주택을 포함하고, 각 세대별로 합산하여 주택 수를 계산하며 다음의 방법에 의합니다.
㉮ 다가구주택 : 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한합니다.
㉯ 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는자 → 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.
㉰ 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택 수에 있어 포함합니다.

마) 비사업용 토지(「소득세법」제104조의 3,「소득세법 시행령」제168조의 6~「소득세법 시행령」제168조의 14)
※ 비사업용 토지에 대한 자세한 내용은 해당 법령을 확인하시기 바랍니다.

“비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.

㉮ 논ㆍ밭 및 과수원(농지) : 농지의 범위 등 (「소득세법 시행령」제168조의 8)
㉯ 임야 : 임야의 범위 등(「소득세법 시행령」제168조의 9)
㉰ 목장용지 : 목장용지의 범위 등(「소득세법 시행령」제168조의 10)
㉱ 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 (「소득세법 시행령」제168조의 11)
㉲ 주택부속토지 중 일정 면적을 초과하는 토지(「소득세법 시행령」제168조의 12)
㉳ 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(별장)과 그 부속토지(「소득세법 시행령」제168조의 13)
㉴ 그 밖에 위 ㉮~㉳와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정하는 토지(「소득세법 시행령」제168조의 14)

다음 ①, ②의 세액 중 많은 것을 종합소득산출세액으로 합니다.

① 종합소득 과세표준 × 기본세율
② (주택등매매차익 - 양도소득기본공제) × 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 주택등매매차익) × 기본세율

ㅁ 주택등매매차익 = 주택ㆍ토지의 매매가액 - 필요경비

ㆍ필요경비는 실지거래가액에 의한 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등을 말함
ㆍ양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는「소득세법」제97조 및「소득세법 시행령」제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로 텔레마케터에게 토지판매실적에 따라 지급하는 영업활동수당은 부동산매매업자의 양도차익 산정시 필요경비에 해당하지 않음(부동산거래관리과-21, 2011.1.11)
※ 토지등 매매차익 예정신고와의 차이점
토지등 매매차익 예정신고시 공제받은 장기보유특별공제액은 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입하지 않음(서면1팀-1442, 2007.10.16)

ㅁ 양도소득기본공제 : 250만원

ㅁ 양도소득세율(「소득세법」제104조 제1항, 2008.12.26. 개정법률 제9270호 부칙 14)

부동산매매업자가 2009.1.1.부터 2012.12.31.까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제7호까지 해당하는 주택, 제8호의 비사업용 토지 및 제10호의 미등기자산)을 양도한 경우 종합소득세 계산시 적용하는 양도소득세율은 다음과 같습니다.



 
<주1>「소득세법」제104조 제1항 제6호 및 제7호에 해당하는 주택
<주2>「소득세법」제104조 제1항 제4호 및 제5호에 해당하는 주택
<주3>「소득세법」제104조 제1항 제8호에 해당하는 토지
<주4>「소득세법」제104조 제1항 제10호에 해당하는 자산
<주5> 부동산소재지가「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘기본세율주6＋10％’와 40％의 세율 중 세액이 높은 것을 적용
<주6>「소득세법」제55조 제1항에 따른 세율
<주7> 부동산소재지가「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘기본세율주6＋10％’의 세율을 적용