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| 요약 |
| o K-IFRS #1040가 투자부동산으로 분류하는 자산 중 임대수익을 얻기 위하여 소유하
는 부동산이나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산은 유형고정자산으로 분류하고(☞ 감가상각비 등 비용의 손금인정이 되는 것임), 시세차익을 얻기위하여 보유하는 부동산은 비업무용 부동산으로 분류한다(☞ 감가상각 비 등 비용의 손금인정이 되지 아니하는 것임).
o K-IFRS #1040에서 부동산과 관련하여 일상적으로 발생하는 유지원가는 원칙상 당해 사업연도의 손금으로 인정하나, 다만 비업무용 부동산에 해당하는 투자부동산에 대한 유지원가는 손금불산입대상. |
| 제5장. K-IFRS(한국채택국제회계기준서) 제1040호(투자부동산)와 법인세법의 비교 |
| 1. 용어의 정의(5∼15) |
| 1) 투자부동산의 분류 (1) K-IFRS #1040 문단5 투자부동산 : 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산[토지, 건물(또는 건물의 일부분) 또는 두 가지 모두]. 다만, 다음의 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다. (가) 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용(☞ 비유동자산) (나) 정상적인 영업과정에서의 판매(☞ 재고자산) 문단8 다음은 투자부동산의 예이다. (1) 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지. 정상적인 영업과정에서 단기간에 판매하기 위하여 보유하는 토지는 제외한다(☞ 재고자산 기업회계기준서 제1002호 “재고자산” 참조). (2) 장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지. (만약 토지를 자가사용할지 또는 정상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우 당해 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 것으로 본다) (3) 직접 소유(또는 금융리스를 통해 보유)하고 운용리스로 제공하고 있는 건물 (4) 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물 문단9 다음은 투자부동산이 아닌 항목의 예이며, 따라서 이 기준서를 적용하지 아니한다. (1) 정상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(기업회계기준서 제1002호 “재고자산” 참조). 예를 들면 가까운 장래에 판매하거나 개발하여 판매하기 위한 목적으로만 취득한 부동산이 있다. (2) 제3자를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(기업회계기준서 제1011호 “건설계약” 참조) (3) 자가사용부동산(기업회계기준서 제1016호 “유형자산” 참조). 미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산, 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 시장가격으로 임차료를 지급하고 있는지 여부는 관계 없음), 처분예정인 자가사용부동산을 포함한다. (4) 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(☞ 유형자산). 건설 또는 개발이 완료될 때까지는 기업회계기준서 제1016호를 적용하며, 건설 또는 개발이 완료되면 투자부동산으로 재분류하여 이 기준서를 적용한다. 그러나 기존의 투자부동산을 계속하여 투자부동산으로 사용할 목적으로 재개발 과정에 있는 경우에는 이 기준서를 적용한다(문단58 참조). (5) 금융리스로 제공한 부동산(☞ 유형자산) (2) 법인세법과의 비교 K-IFRS #1040가 투자부동산으로 분류하는 자산 중 임대수익을 얻기 위하여 소유하는 부동산이나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산은 유형고정자산으로 분류하고(☞ 감가상각비 등 비용의 손금인정이 되는 것임), 시세차익을 얻기위하여 보유하는 부동산은 비업무용 부동산으로 분류한다(☞ 감가상각 비 등 비용의 손금인정이 되지 아니하는 것임). 2) 운용리스에서 리스이용자가 보유하는 부동산에 대한 권리 (1) K-IFRS #1040 문단6 운용리스에서 리스이용자가 보유하는 부동산에 대한 권리는, 해당 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하고 리스이용자가 이 기준서 문단33, 55에서 규정하는 공정가치모형으로 평가하는 경우에만, 투자부동산으로 분류하고 회계처리할 수 있다. 문단16(투자부동산인식요건) 투자부동산은 다음의 조건을 모두 충족할 때 자산으로 인식한다. (1) 투자부동산에서 발생하는 미래 경제적 효익의 유입가능성이 높다. (2) 투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다. (2) 법인세법과의 비교 K-IFRS #1040가 투자부동산으로 보는 ‘운용리스에서 리스이용자가 보유하는 부동산에 대한 권리’는 법인세법상 부동산의 임차권으로 인식하고 달리 투자자산으로 보지 아니한다. |
| 2. 인식(16∼19) |
| 1) 부동산의 “유지 및 보수”비용의 처리 (1) K-IFRS #1040 문단18 부동산과 관련하여 일상적으로 발생하는 유지원가는 문단16의 인식기준에 따라 투자부동산의 장부금액에 인식하지 아니한다. 이러한 원가는 발생하였을 때 당기손익으로 인식한다. 일상적인 유지원가는 주로 노무원가와 소모품원가이며 중요하지 않은 부품의 원가를 포함할 수도 있다. 이러한 지출의 목적은 자산을 “유지 및 보수”하는데 있다. (2) 법인세법과의 비교 부동산과 관련하여 일상적으로 발생하는 유지원가는 원칙상 당해 사업연도의 손금으로 인정하나, 다만 비업무용 부동산에 해당하는 투자부동산에 대한 유지원가는 손금불산입대상이 된다. 2) 투자부동산의 대체 (1) K-IFRS #1040 문단19 투자부동산의 일부분은 대체를 통하여 취득될 수 있다. 예를 들면 원래의 벽을 인테리어벽으로 바꾸는 경우에는 대체하는데 소요되는 원가가 인식기준을 충족한다면 원가발생 시점에 투자부동산의 장부금액에 인식하고, 대체되는 부분의 장부금액은 이 기준서의 제거규정에 따라 제거한다. (2) 법인세법과의 비교 투자부동산의 일부분의 대체가 법인세법에 의한 자본적지출에 해당하는 경우에는 당해 투자부동산의 원가에 가산되며, 대체되는 부분의 장부금액을 기준서의 제거규정에 따라 제거손실로 인식한 것은 법인세법상 손금으로 인정되는 것이다. |
| 3. 인식시점에서의 측정(20∼29) |
| 1) 투자부동산의 원가
(1) K-IFRS #1040 문단21 구입한 투자부동산의 원가는 구입금액과 구입에 직접 관련이 있는 지출로 구성된다. 직접 관련이 있는 지출의 예를 들면 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖의 거래원가 등이 있다. 문단22 자가건설한 투자부동산의 원가는 건설 또는 개발이 완료된 시점까지의 투입원가이다. 건설이나 개발이 완료될 때까지는 기업회계기준서 제1016호(☞ 유형자산)를 적용한다. 건설이나 개발이 완료되는 시점에 투자부동산으로 재분류하고 이 기준서를 적용한다[문단57(5)와 65 참조]. 문단23 다음의 항목은 투자부동산의 원가에 포함하지 아니한다. (1) 경영진이 의도하는 방식으로 부동산을 운영하는데 필요한 상태에 이르게 하는데 직접 관련이 없는 초기원가 (2) 계획된 사용수준에 도달하기 전에 발생하는 부동산의 운영손실 (3) 건설이나 개발 과정에서 발생한 비정상인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액 (2) 법인세법과의 비교 직접 관련이 있는 지출 예를 들면 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖의 거래원가 등은 법인세법상 당해 자산의 원가에 산입되는 것이다. 한편 기준서 문단23에 의하여 투자부동산의 원가에 포함하지 아니하는 사항 중 … (2) 계획된 사용수준에 도달하기 전에 발생하는 부동산의 운영손실 (3) 건설이나 개발 과정에서 발생한 비정상인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액 등은 법인세법상 달리 정한 바가 없으므로 실질과세의 원칙을 적용하여 업무와 관련 여부를 판단하여야 할 대상으로 본다. 2) 투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우 (1) K-IFRS #1040 문단24 투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우의 원가는 취득시점의 현금가격상당액으로 한다. 현금가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다. (2) 법인세법과의 비교 법인세법에서는 장기할부조건 등으로 취득하는 경우 발생한 채무를 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우의 당해 현재가치할인차금은 자산의 취득원가에 산입하지 아니하고 현금가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다. 3) 리스부동산의 처리 (1) K-IFRS #1040 문단25 리스계약으로 보유한 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우, 당해 투자부동산의 최초 원가는 기업회계기준서 제1017호의 문단20에 의한 금융리스와 같이 동 자산의 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식한다. 동시에 동일한 금액을 부채로 인식한다. (2) 법인세법의 비교 리스계약으로 보유한 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우는 법인세법상 임차권에 불과하고 리스회계의 대상에 해당하지 아니한다 ‘자산을 시설대여하는 자(이하 이 항에서 “리스회사”라 한다)가 대여하는 해당 자산(이하 이 항에서 “리스자산”이라 한다) 중 기획재정부령으로 정하는 금융리스(이하 이 항에서 “금융리스”라 한다)의 자산은 리스이용자의 감가상각자산으로, 금융리스 외의 리스자산은 리스회사의 감가상각자산으로 한다’는 리스 관련 규정은 법인세법상 감가상각대상유효고정자산에 대하여 적용하는 것이다(法令 24 ⑤). |
| 4. 회계정책(30∼32C) |
| 1) 평가모형의 선택
(1) K-IFRS #1040 문단30 문단32A와 문단34의 예외규정을 제외하고, 문단33∼55에 의한 공정가치모형과 문단56에 의한 원가모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용한다. (2) 법인세법의 비교 법인세법상 자산의 평가는 원가법에 의하고 공정가치모형은 인정하지 아니한다. 즉 자산의 평가차익은 익금에 산입하지 아니한다. |
| 5. 공정가치모형(33∼55) |
| 1) K-IFRS #1040
문단33 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다. 다만, 문단53에 해당하는 경우는 제외한다. 문단35 투자부동산의 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영한다. 문단36 투자부동산의 공정가치는 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환될 수 있는 금액을 말한다(문단5 참조). 비전형적 자금조달, 판매후리스 계약, 매각과 관련된 자가 특별한 대가나 이권을 부여하는 것과 같은 특정한 조건이나 상황 때문에 상승하거나 하락된 예상가격은 공정가치가 아니다. 2) 법인세법과의 비 교 공정가치모형을 선택하여 투자부동산을 공정가치로 측정한 것은 세법상 익금불산입대상인 평가차익이므로 익금불산입의 세무조정을 하여야 한다. 익금불산입 : 공정가치평가차익의 익금불산입(-유보) |
| 6. 원가모형(56) |
| 1) K-IFRS #1040
문단56 최초 인식 이후 투자부동산의 평가방법을 원가모형으로 선택한 경우에는 모든 투자부동산에 대하여 기업회계기준서 제1016호에 따라 원가모형으로 측정하며, 투자부동산이 기업회계기준서 제1105호 “매각예정비유동자산과 중단영업”에 따라 매각예정으로 분류되는 기준을 충족하는(또는 매각예정으로 분류되는 처분자산집단에 포함되는) 경우에는 제외한다. 매각예정으로 분류되는 기준을 충족하는(또는 매각예정으로 분류되는 처분자산집단에 포함되는) 투자부동산은 기업회계기준서 제1105호에 따라 측정한다. 2) 법인세법과의 비 교 평가방법을 원가모형으로 선택하여 모든 투자부동산에 대하여 원가모형으로 측정한 것은 법인세법상의 원가주의와 일치한다. |
| 7. 계정대체(57∼65) |
| 1) 원가모형 하의 계정대체 (1) K-IFRS #1040 문단59 투자부동산을 공정가치모형으로 평가하는 경우에 인식과 측정은 문단60∼65를 적용한다. 투자부동산을 원가모형으로 평가하는 경우에는 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하며 측정이나 주석공시 목적으로 자산의 원가를 변경하지 않는다. (2) 법인세법과의 비교 원가모형으로 평가하는 경우에는 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하며 측정이나 주석공시 목적으로 자산의 원가를 변경하지 않는 것은 법인세법과 일치한다. 2) 공정가치모형 하의 계정대체 (1) K-IFRS #1040 문단60 공정가치로 평가한 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산으로 대체하는 경우, 기업회계기준서 제1016호 또는 기업회계기준서 제1002호에 따른 후속적인 회계를 위한 간주원가는 사용목적 변경시점의 공정가치가 된다. 문단62 자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 시점까지 그 부동산을 감가상각하고, 발생한 손상차손을 인식한다. 사용목적 변경시점의 기업회계기준서 제1016호에 의한 부동산의 장부금액과 공정가치의 차액은 기업회계기준서 제1016호에 따라 재평가회계처리와 동일한 방법으로 회계처리한다. 즉, (1) 부동산 장부금액의 감소분은 당기손익으로 인식한다. 다만, 부동산의 장부금액에 재평가잉여금이 포함되어 있다면 그 금액을 한도로 하여 기타포괄손익으로 인식하고 재평가잉여금을 감소시킨다. (2) 부동산 장부금액의 증가분은 다음과 같이 회계처리한다. (가) 이전에 인식한 손상차손을 한도로 하여 당기손익으로 인식한다. 손익으로 인식하는 금액은 손상차손을 인식하지 않았다면 현재 부동산 장부금액(감가상각 차감 후)이 되었을 금액으로 회복시키는데 필요한 금액을 초과할 수 없다. (나) 증가분 중 잔여 금액은 재평가잉여금으로 하여 기타포괄손익으로 인식하고 재평가잉여금을 증가시킨다. 후속적으로 투자부동산을 처분할 때에 자본에 포함된 재평가잉여금은 이익잉여금으로 대체될 수 있다. 이때 재평가잉여금은 당기손익의 인식과정을 거치지 않고 직접 이익잉여금으로 대체한다. 문단63 재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 재고자산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액은 당기손익으로 인식한다. 문단65 건설이나 개발이 완료되어 건설중인자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우에 부동산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액은 당기손익으로 인식한다. (2) 법인세법과의 비교 사용목적 변경시점의 공정가치로 평가하는 것은 법인세법상 평가차익의 익금불산입의 대상이 된다. K-IFRS #1040가 ‘자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 시점까지 그 부동산을 감가상각하고, 발생한 손상차손을 인식’하는데 비하여 법인세법은 투자부동산으로 대체하는 시점이후에도 부동산을 감가상각할 수 있는 것이고 기준서에 의한 손상차익은 감모, 멸실 또는 훼손 등 법인세법이 정한 사유에 의한 것이 아니면 손비로 인정하지 아니한다. |
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